激进型房地产开发商的游戏终局

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2019年6月老郭在陆家嘴论坛发表讲话后，按惯例其看空地产的观点遭到了群嘲，我只默默地不断解释讲话的指向，以及分析随后开启的融资调控会带来什么市场影响。

总之一句话：房地产这个行业不会完蛋，部分优秀的房企也能继续经营，但是整个市场的体量将会萎缩。

我的口头禅是——“陆家嘴讲话后看三年”。

现在三年才过到两年，高杠杆高周转的房企就已经快集体阵亡了。

老课程里我详细讲解过高杠杆高周转房企能获取暴利的根源在类似金融行业那样不断加杠杆做套利的玩法，所以历来地产公司的股票也被市场给予类似银行业的估值水平。

天下武功唯快不破，现实是2017年以后地产商常规使用的十几种融资渠道陆续受限，到2019年通过管控信托行业，切断了其向高周转房企跨地域并购项目输血资金的渠道，这一条线之后就只剩下商票融资还为被限制。

今年某房企的商票出问题，反应的其实并不是房企本身的现金流有多难看，而是房企把合作伙伴的现金流吸干以后再也找不到别的渠道来弥补负债造成的利息损失。

他们输给了时间。

如果没有疫情的乱入，没有全社会信用供给层面暂时性的宽松，那我想这些问题企业最终还是能以壮士断腕甚至好汉割肾的形式把自己的问题慢慢打散清理掉。

但随着去年11月楼部长的当头棒喝退出宽松，宏观齿轮随即启动。

这些寄希望于自己继续快、政策慢一点的企业最终还是没能撑下去。

市场聪明钱越来越多，任何蛛丝马迹都会被市场捕捉并转化为反身性行情。年初的时候我在公开平台提示过某企业没有新增购买土地储备，与其说是商票的雷自行爆发，不如说聪明钱发现问题后的挤兑催化了隐患的爆发。

回想2008年的美国次贷危机，雷曼宣布破产后一个月，美国国会终于通过了美联储和财政部的救市方案。

我们熟悉的QE才正式开启...

虽说楼市投资者通常追高不买跌，但只要住房刚需人群始终存在，哪怕只是改善性刚需活跃在牌桌上，那么经济社会就始终需要有人出来张罗修建新房子。

而修房子的人越少、他们可以使用的信贷资源越少、预售制度再被卡一卡，那么必然会导致单位时间内供应端向社会供应的新房面积/质量双双下降。

血管硬化的影响并不是单方向的，它永远都是双向的。

等三年的时间最终走完，逻辑上的变化依次被现实兑现。

那时候你再环顾列国的房价...会引发本能的醒悟。