马育红｜房屋征收补偿语境下融资租赁承租权的对抗效力

摘

要

融资租赁承租权在房屋征收补偿过程中缺乏对抗效力使得承租人在合同履行中缺少利益保护机制。房屋征收补偿的公益目的和融资租赁合同的独特构造，使得传统理论在论证该问题时难以自洽。融资租赁承租权的物权属性在立法演进过程中不断得以强化，并与《民法典》温和物权法定原则相适应的同时亦可在会计核算和市场风险分析的角度寻得依据。因此改良物权法模式，立足实用主义思路，赋予承租人按对租赁物的增值贡献享有部分房屋补偿款的请求权和房屋征收补偿过程的参与权，采用民事诉讼与行政诉讼双重渠道保障承租人利益是解决这一问题的合理方案。

作者：马育红，甘肃政法大学民商经济法学院教授

本文刊载于《社会科学》2021年第3期

一、问题的提出

中国住房制度市场化改革以来的几十年间，快速上涨的房价不仅使得城乡房屋更新换代的速度加快，也在一定程度上导致许多企业被迫选择以融资租赁房屋作为其经营场所，在“拆”与“建”的过程中势必会影响以原有房屋为标的物的融资租赁合同的履行。在房屋征收与补偿过程中房屋出租人因其物权人地位，享有对房屋的处分权能，而承租人却因其承租权仅为债权，在征收补偿过程中鲜有发言权，其利益屡遭侵犯。基于融资租赁合同的独特构造，承租人在此过程中受损的不仅是其依合同而对租赁房屋享有的使用权，亦包括其融资计划、正常经营和企业商誉等。本文针对这一问题将从融资租赁合同承租权对抗效力司法实践、对抗理论、承租权的权利特征、《民法典》制度设计和对抗效力实现途径几个方面进行论述，以完善房屋征收与补偿过程中对融资租赁承租人的保护机制，实现对融资租赁承租人利益的有效保护。

为进一步说明在房屋征收与补偿的语境下研究融资租赁合同承租权对抗效力的必要性，本文从两个方面对人民法院相关民事判决书进行了整理和归纳。

第一，为从宏观上考察司法实践中融资租赁合同承租权的对抗效力，本文选取了涉及融资租赁承租权对抗效力的10篇判决文书。通过分析发现，法院基于物权与债权的不同效力等级，对融资租赁合同纠纷中出租权与承租权的对抗效力进行不同程度的确认与保护。一方面，司法实践中一般默认出租人对租赁物具有处分权，而对承租人的处分权能一般不予确认。另一方面，在当事人针对融资租赁合同标的物申请强制执行的案件中，出租人相较承租人具有更强的权利对抗力。即便融资租赁合同承租人享有租赁物几乎全部的经济价值，但是在执行异议之诉中，法院仍以是否享有所有权为裁判标准，严重忽视融资租赁承租人对租赁物的长期占有和使用的权利，这使得真正享有租赁物经济利益的承租人的承租权在对抗租赁物使用障碍时缺乏对抗力。无论是融资租赁承租人是否有权处分租赁物问题，还是承租人是否有权对抗申请执行人问题，归根到底都是融资租赁合同中出租人物权与承租人债权的对抗效力等级问题。在司法实践中基于物权与债权的属性，往往赋予出租人更高的对抗力，这使得实际享有租赁物经济价值的承租人在面对侵害其占有使用租赁物的行为发生时，缺少自我保护机制。即便同为融资租赁合同主体，出租人相较承租人对租赁物实际享有的经济价值较少，使得其在辅助承租人对抗第三人权利时缺乏积极性，因此，司法实践赋予出租人因所有权而享有的较高对抗力本身是否具有合理性存疑。

第二，为从微观上具体考察在房屋征收与补偿语境下融资租赁合同承租权的对抗效力，本文对洛阳市老城区人民法院做出的(2014)老民初字第 1303 号民事判决书和河南省洛阳市中级人民法院做出的(2015)洛民终字第 1742 号民事判决书进行了分析。通过分析发现，在司法实践中融资租赁承租权不但未因其几乎享有租赁物全部经济价值而具有对房屋征收补偿款的请求权能，反而沦为一方当事人凸显己方权利优势的完美诉讼方案。在该案中房屋系原被告共同合法建造，仅登记时登在一方名下，但未登记一方也一直实际占有并使用该房屋。在涉案房屋被征收过程中，为合理解决房屋征收补偿款的分配问题，房屋登记权利人在诉讼中主张房屋使用人并非为房屋所有权人，而是融资租赁合同的承租人。虽然该案的一、二审法院均以证据不足，驳回认定双方系融资租赁关系的请求，并以房屋使用人享有房屋实际所有权为由判令其享有部分补偿款，但足以暴露融资租赁合同承租权在对抗出租人所有权时效力不足。一方面，通过法院的判决说理可见，在房屋征收补偿过程中享有对补偿款请求权的前提为对租赁物享有所有权。融资租赁承租人权利的债权属性使得其对房屋补偿款的分配缺乏话语权。倘若该案中房屋登记权利人能够举证房屋使用人为融资租赁承租人，本案的判决结果将会截然不同；另一方面，融资租赁承租人长期占有并使用租赁物具有的所有权外观已经成为对方当事人设计诉讼方案的依据。正如本案中，名义登记人主张相对方享有的权利为融资租赁承租权既能解释房屋使用人长期占有使用房屋的事实，又能在权利对抗中使己方权利处于优势地位，实现己方诉讼请求。

既有司法裁判在融资租赁合同纠纷中对融资租赁承租权的保护力度不足，在房屋征收与补偿语境下也未能正视赋予承租人补偿款请求权的正当性。由于融资租赁合同在房屋征收与补偿的语境下将陷入履行不能的境地，所以在这一语境下探讨承租权的对抗效力时应把承租人对补偿款的请求权和对房屋征收补偿过程的参与权作为对抗权能的核心。

二、承租权对抗理论的反思

租赁权具有对抗效力，本身是一个违背民法外部体系性的法律现象，在大陆法系民法制度的大背景下，它挣脱了租赁权作为债权从而身系债权相对性的外部体系性束缚。其作为理论成果与常识矛盾的根本原因就在它是实践理性的结果。对于这一实践理性——租赁权对抗效力——的传统解释模式，除诸学说或有权机关，可归纳为三种：一为物权法模式；二为债权法模式；三为有条件地权利竞合模式。但是在本文论述的房屋征收与补偿过程中融资租赁承租权对抗效力的语境下，这些理论都呈现出了一定程度的不适应性，本文称其为“失灵”。

(一)物权法模式的失灵

物权法模式倾向于将承租人的承租权理解为物权，并以承租人的物权为基础进行对抗效力的论证。在这样的模式下如何将承租权解释为物权就成为了核心命题。物权法模式的理论是围绕“买卖不破租赁”这一民法原理展开的。虽然在罗马法中可探寻买卖不破租赁的踪迹，但是这一制度并非罗马法的固有制度。罗马法最初是 “买卖破除租赁”。据记载，在帝政前期，新的所有权人基于物上追及力，可以驱逐承租人进而实际占有标的物。又因出租人在租赁期间负有使承租人使用和收益标的物的义务，承租人可以基于出租人的违约事实提起诉讼。这一时期的罗马法并未赋予承租权对于物权处分行为的对抗效力，仅明确认可了承租人为维护合同利益而对出租人享有提起违约之诉的诉权。其理由在于租赁契约并未被出租人与第三人订立的买卖契约以及所有权与占有的让渡所破除，它依然存在于出租人与承租人之间，而且承租人还可以通过承租之诉获得救济。无论在出租人与第三人之间发生什么，都没有影响到承租人在租赁合同中的地位，只是破除了其对租赁物的持有。罗马法的这一制度设计严格遵守了物债二分的体系要求，在债法的框架内配置其权利，与罗马法时期对人权与对物权的区分一致。但是在买卖破除租赁成为民法规则的时候，一种否定态度涌现出来，对于买卖不破除租赁的要求开始出现。承租人合理的占有理由可以成为对抗物权转让的原因，一些学者认为出租人与承租人签订租赁合同时已经将租赁物的部分权利有条件的让与承租人占有，这种占有是承租人对抗物权转让的基础，齐默尔曼将这一理论称为转移阻碍。自然法学派也从相反方向提出：因为出租人将租赁物的部分权利让渡给承租人将导致物权人不能向买受人让渡租赁物的全部权利，我国有学者将其称为转移不能。因为买受人无法通过继受取得对租赁物的占有、控制自由，其自然无法向承租人主张这一权利，这时承租人对标的物享有的占有和控制的权利可以看作租赁合同在承租人与买受人之间继续生效。梅迪库斯认为，这一情形视为租赁权的物权化现象。荷兰的法学家也持相同的观点，并且在日耳曼法中也存在“买受人应当尊重被其前手授权的承租人”的规则。按照一般的描述，19 世纪与20 世纪之交，受到自然法学派影响的法典化伟大进程，以一种或多或少的、触及根本的形式与罗马法背道而驰了，这在南非的法律实践与《德国民法典》中都可以窥知一二。在历史演变中，先是租赁权被视为准物权，买卖不破租赁的规则在自然法理论的架构下获得坚实的支撑；再持续下去的结果，就是不再区分 “持有”与 “占有”，从而承租人可以获得占有的保护。

物权法模式下承租权对抗效力理论存在一定的缺陷。从宏观上看，论证债权的物权化是极具挑战性的工作。本文不否认类似融资租赁合同中承租权等特殊债权确实具有物权化的倾向，但是正如买卖不破租赁这一理论在房屋征收补偿过程中的不适用性一样，并非所有的债权都能合理进行物权论证。这已经成为物权法模式在适用上的巨大阻碍，其存在适用上的弊端；即便在宏观上忽视债权的物权化论证问题，物权法模式亦不能解决房屋征收与补偿这一微观语境下存在的特殊问题。物权法模式以物权对抗物权也引申出了权利对抗效力的等级问题，普通语境下对融资租赁合同承租人对抗效力的论证，局限在私人物权的范围内，以物权流转顺序作为权利对抗的等级标准具有合理性。但是本文中的房屋征收补偿以公共利益为目的，征收行为是实施国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的前提。这就要求在房屋征收与补偿的语境下，分析融资租赁承租权的对抗效力必须在私人权益与公共利益的集合中进行，为不同性质的权利划分效力位阶是解决这一问题的关键一环。对此，物权法模式尚缺乏理论依据。

(二)债权法模式的失灵

普遍认为《德国民法典》第566 条所确立的租赁权对抗效力模式是一种在债权法范围内的模式，我国学者称之为契约地位承受模式，并在《合同法》第229 条中予以规定。《民法典》第725条在《合同法》(已废止)第229条的基础上规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在债权法理念下思考本条规定会得出对这一问题的另一层面的认识。在这一模式下契约权利与义务的转移构成了承租权对抗效力的基础。当物权人将物权转让给买受人时，相应地也将租赁合同中的出租人地位一并转让给买受人，承租人的对抗权是基于租赁合同的规定，要求新的出租人履行租赁合同的行为。这一模式最大的优势在于避免了承租权的物权化论证，可以直接以债权的属性分析承租人的对抗权。但是针对房屋征收与补偿过程而言，承租人难以找出具体实现其承租权的新的出租人。房屋征收与补偿协议的主体虽为行政机关，但其并非房屋征收与补偿的实际获益人，以公共利益获得人为新出租人也将因主体不确定，使得租赁合同陷入履行不能的境地，债权法模式下的契约转移不具有适用的可能性。在此模式下新的合同义务人尚无法确定，更不用谈及房屋拆除、物权消灭导致的合同事实上陷入履行不能的境地。

(三)有条件的权利竞合模式的失灵

苏永钦教授在其《私法自治中的经济理性》一书中介绍了这一学说观点，“瑞士学者Liver在分别共有人之间的债权关系以外，更‘发现’了一系列的所谓‘物上之债’(Realobligation)，作了很深入的探讨”。并进而指出，在我国台湾地区明确属于此种“主观－属物－客观－属物债权”的是永佃权佃租债权，地役权如有约定报酬且已登记，其性质也应属物上之债。常鹏翱教授在其《物上之债的构造、价值和借鉴》一文中亦提出物上之债的理论，物上之债理论是物与债属性的结合，它既包含债的相对性并受制于债的效力规范，同时又有物权属性，是主体物化的债，具有明显的对物性，并遵循法定原则、公示原则等物权法基本规范。虽然该理论以债权的对物性为核心展开论述，规避了债权的物权化问题，但是如同债权法模式一样，竞合模式在本文语境下依然无法解决物上之债的实际承担人——新出租人——的问题。

(四)理论路径的选择

正如前文所述，三大理论在房屋征收与补偿语境下讨论融资租赁承租权的对抗效力问题时均存在一定的不适应性。但在比较的过程中，物权法模式在三大理论中更具优势。这不仅是因为融资租赁承租人的承租权呈现出更多的物权倾向，也在于房屋征收与补偿的公益属性将导致债权法模式和竞合模式中新的债务主体问题在这一情境下很难甚至无法得到妥善解决。

采用物权法模式对融资租赁承租权的对抗效力进行解释的关键在于论证两大问题：第一，融资租赁合同承租权的物权属性论证；第二，在房屋征收与补偿的语境下，融资租赁合同承租权与房屋征收公共利益的效力等级和对抗方法问题。

三、融资租赁承租权的物权属性证成

  物权法模式下对于债权物权性质论述最大问题在于其对物权的认定标准过低，认为占有即为享有物权或者认为存在请求事由即为享有物权的论证逻辑过于简单。卡纳里斯对此的批判最具代表性，其指出不能以占有为基点论述债权的物权化过程，认为只有当“债权”的效力扩及第三人，也即有了物权的绝对性时，才构成债权物权化。债权与物权相比最主要的区别也在于相对性与绝对性，以绝对性为基点论证承租权的物权属性具有合理性。

(一)《合同法》及其司法解释中融资租赁承租权的物权倾向

融资租赁承租权的绝对性表现在对使用权的突破并转让对租赁物的支配力上，不同于一般的租赁合同，融资租赁合同并不仅局限于承租人与出租人之间关于租赁物使用权的让与。传统租赁是以实物流转为主要特征的，而融资租赁是以实物、技术流转为前置，继而进行货币流转为主要特征。融资租赁合同是承租人出于经营发展考虑而做出的类似买卖的选择，无论其是为弥补资金不足还是认可融资租赁的方式更符合经济要求，都不影响承租人长期占有和使用直至租赁物报废处置或者接近报废处置的目的。这种目的广泛体现在相关立法中，其中融资租赁的租金规则是最为有利的例证。《合同法》第243条确立的以租赁物大部分或者全部成本与出租人合理利润之和为标准的租金确定规则，是以物权转让为基础并非使用权让渡为基础的租金确定原理；第249条承租人部分返还请求权，体现了对于承租人而言融资租赁合同的租金具有物权转让的对价性质，即便在承租人无力支付小部分租金，出租人解除合同并收回租赁物的情况下，承租人仍有权要求出租人返还收回的租赁物超过承租人欠付租金和其他费用部分的数额，从而实际上享有租赁物的物权利益。该制度虽名义上保护出租人的租金权利，但实际上保护的是承租人的剩余利益；《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称：《融资租赁合同解释》)原第6条“承租人在行使索赔权时的租金支付义务”和原第7条“在租赁物毁损、灭失情形下承租人的租金支付义务”，均体现了承租人的租金并非与使用权挂钩的制度安排。原第10条虽承认租赁物的所有权人为出租人，但是却在租赁期满，承租人不能归还租赁物的情况下仅支持出租人的合理补偿请求权而非赔偿请求权，这种看似对所有权的忽视，实际上却反应了该解释所持的承租人实际享有租赁物所有权的立场。不但如此，该解释原第15条关于租赁物风险的规定、《合同法》第237条关于租赁物选择的规定、第240条关于承租人追索权的规定、第244条关于租赁物瑕疵担保责任的规定以及第247条关于租赁物维修义务的规定，无不反应承租人的实际所有人地位。特别是融资租赁合同存在租赁物所有权协商规则，出租人和承租人可以协商租赁合同到期后租赁物所有权的归属，凸显了相关立法认可承租人支付租金可以转化为转让金，并由承租人取得物权的事实。融资租赁合同对使用权的突破使承租人的承租权已经成为对租赁物的事实物权，具有一定的支配力。

(二)《民法典》温和物权法定原则的确立

论证承租权物权属性与物权法定原则之间的适应性是选择物权法模式的关键命题。德国传统日耳曼法上，一切以占有为基础的权利，皆可视其需要成为物权，在此基础上，日耳曼法上的物权数量并无限制。19世纪潘德克顿法学发生转向，要求对物权数量进行封闭性列举，此即所谓的物权法定主义。如今，物权法定主义被视为物权法借以区别于债法的纲领性原则。本文欲证成承租权物权属性就必须能够论证其符合物权法定原则。

物权法定原则的内容一般理解为两个方面：一是不得创设民法或其他法律所未规定，或习惯法所未形成的物权，学说上称为“类型强制”；二是不得创设与物权法定内容相异的内容，学说上称为“类型固定”。仅从原始语义上理解，融资租赁合同承租权确实与物权法定原则存在矛盾，但是从缓和主义的角度观察就会发现其合理性。全国人大常委会法制工作委员会民法室编著的《〈中华人民共和国物权法〉条文说明、立法理由及相关规定》、最高人民法院物权法研究小组编著的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》、江平教授主编的《中华人民共和国物权法精解》、梁慧星教授、陈华彬教授主编的《物权法》以及杨永清教授所著的《〈物权法〉总则与民事审判》都提出了缓和物权法定原则的僵硬性，建议将法律未作规定的，符合物权性质的权利视为物权。

2007年3月颁布的《中华人民共和国物权法》第5条可以视为我国关于物权法定原则的立法表达。其与第2条第3款一起构成了我国关于物权法定原则的立法例，严格的物权法定原则成为我国财产法的基本原则之一。纵使理论界对严格的物权法定原则一直存在争议，但是《民法典》物权编中明确规定物权法定原则似乎已成定论。然而，2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》物权编第1章“一般规定”中却将《物权法》第1章“基本原则”中规定的八个条款缩减为四个，与为实现立法语言精炼和结构合理而删除的条款不同，其中《民法典》第114条第2款和第116条对《物权法》第2条第3款和第5条的修改，均体现了《民法典》温和物权法定原则的立法理念。

虽然我国《民法典》第116条是对《物权法》第5条的复制，第114条第2款是对《物权法》第2条第3款的非实质性修改，但是这种由《物权法》“基本原则”至《民法典》“基本权利”的法条位置变化已经显示了物权法定原则由严格到温和的立法选择。《物权法》第2条第3款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，是《物权法》对物权分类的封闭式列举；第5条“物权的种类和内容，由法律规定”是强调所有权、用益物权和担保物权具体包括哪几种权利以及其分别具有哪些权利内容均必须由法律明确规定。又因该条规定在《物权法》“基本原则”之中，所以此处所指的“法律”仅为《物权法》及其司法解释。结合以上两个法律条文，我国《物权法》物权法定原则从两个方面界定物权：第一，根据物权的直接支配和排他特征将物权分为所有权、用益物权和担保物权三大类；第二，为进一步明确所有权、用益物权和担保物权中具体权利的种类和内容，以《物权法》及其司法解释的规定作为具体物权种类和内容的封闭列举。在此效力范围内，无论该权利是否具有物权性质，也无论该权利绝对性的程度如何，只要该权利的种类或者内容有一项未被《物权法》及其司法解释明确规定为所有权、用益物权和担保物权的一种，该权利都不能被认定为物权。

虽然《民法典》第114条第2款“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，对物权的分类进行了封闭列举，但是《民法典》第116条“物权的种类和内容，由法律规定”却是对具体的物权种类和内容进行的概括性规定，为具有物权属性的权利成为物权提供了空间。造成这一现象的根本原因是规范中的“法律”范围不同。因为《物权法》第5条移至《民法典》第116条后，其中的“法律”便不宜仅解释为《物权法》及其司法解释。作为民事基本法的一般规定，《民法典》第116条中的“法律”解释为民事法律更为合理，所以《民法典》中物权法定原则在限制所有权、用益物权和担保物权中的具体权利种类和内容时以民事法律为标准而非物权法律规范。因为法律的调整对象不同，所以除《物权法》及其司法解释外，其他的民事法律极少将权利明确归为所有权、用益物权和担保物权的一种，这就导致对具体物权种类和内容的判断应立足权利性质，而非权利名称和出处。显然《民法典》确立的物权法定原则并不强调某一权利的种类和内容是否被《物权法》及其司法解释明确规定为所有权、用益物权和担保物权的一种，只要权利人对标的物享有的直接支配和排他的权利具有所有权、用益物权和担保物权的属性并且合法，无论其权利种类和内容由哪部法律规定，其都可以被《民法典》认定为物权。《民法典》属于从物权性质的角度界定物权，与梁慧星教授、陈华彬教授和杨永清教授等学者的关于温和物权法定原则的理论一致。《物权法》属于从物权名称和出处的角度界定物权，是类型法定和内容法定的立法表达。

从物权规范的角度来看，受物权法保护的权利必须处于物权法认可的范围是物权法的本质要求，即便在不限制物权数量的日尔曼法世界，也并非全部的权利都可以定性为物权，从而受到物权法保护，即便物权的保护程度高于债权。《民法典》修改物权法定原则的立法表述拓宽了民事法律认定某一权利为新型物权或者某一权能为物权权能的路径，为满足物权要件的合法权益确认为物权，并适用物权法律保护缓解了制度障碍。此外，《民法典》选择温和物权法定主义与《民法典》“人本”的编撰思路是一致的。伴随经济的发展，在意思自治下各种形态的权利产生，权利间的冲突也逐渐增多。类型法定与内容法定的物权法定原则对权利保护的僵化现象日益明显。民事主体急需民事法律以物权的保护方法对具有物权性质的权利进行保护。温和的物权法定原则使更多的具有物权性质的权利进入物权法律规范的保护范围，使得民法“工具箱 ”内的工具数量增加，民事主体为保护民事权利可选择的“工具”种类增多。

(三)《民法典》中融资租赁合同承租权的物权倾向

由于我国“零售”的民事立法路径，不同的民事单行法之间缺乏制度设计的协调性。尽管早在1999年实施的《合同法》中便存在融资租赁合同制度设计的物权倾向，但《物权法》依然在第5条中设立绝对的物权法定原则，然而，最高人民法院2013年发布的《融资租赁合同解释》依然将《合同法》中具有物权属性的融资租赁合同规则进行了细化。融资租赁合同承租权具有绝对性与《合同法》忽视物权法定原则具有密切关系，并且这一现象直接影响《民法典》合同编中关于融资租赁合同规则的设计。

《民法典》采取的是温和的物权法定原则，所以合同编中具有物权倾向的融资租赁合同规则并不与《总则编》和《物权编》相冲突，在《民法典》财产法律规则下，单行法中的物权确认矛盾已不存在，使得合同编可以在《合同法》的基础上进一步赋予融资租赁承租权物权属性。具体表现如下：第一，《合同编》第735条、第741条、第746条、第747条、第750条、第757条和第758条第1款直接继受了《合同法》第237条、第240条、第243条、第244条、第247条、第250条和第249条，共7条关于融资租赁承租权具有物权倾向的规定，占《合同法》中融资租赁合同全部规则的50%；第二，合同编第742条、第751条、第756条和第758条第2款吸收了《融资租赁合同司法解释》原第6条、第7条、第15条和第10条的规定，共4条具有物权倾向的条文上升为法律，占该解释全部条文的15．4%，使得赋予融资租赁承租权物权属性的法律依据效力等级提高，实现了该物权属性依法律产生而非在适用和解释法律的过程中产生；第三，合同编第759条象征性价款支付后租赁物归属规则是《民法典》关于融资租赁合同的新规定，将“约定承租期满后承租人支付象征性价款”视为“约定租赁物归属于承租人”，突破了《合同法》中“约定归属承租人”是租赁物归属承租人的唯一途径，在一定程度上使得融资租赁合同在不存在买卖条款的情况下也具备了买卖合同的功能，改变了《合同法》推定租赁物归属出租人的倾向，使得租赁物的名义所有权向承租人的实际所有权靠拢。《民法典》关于融资租赁合同承租权的上述规则，凸显了该权利的绝对性。

(四)会计核算领域融资租赁承租权的物权属性分析

承租人对租赁物的占有意思也具有绝对性，这集中体现在对使用权资产的会计处理中。“使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利”。承租权是企业最为典型的使用权资产。一般租赁合同中支付的租金均在损益科目核算，成为企业经营的成本；但是融资租赁合同中支付的租金则以资产科目核算，作为企业资产的成本。租赁物的初始计量计入：“固定资产——融资租入固定资产”，如果企业行使购买权，处置计量时将“固定资产——融资租入固定资产”转入“固定资产——自有固定资产”；如果企业未行使购买权，处置计量时将“固定资产——融资租入固定资产”从资产科目转出。可见承租人并未将租赁物视为一般使用权而是以所有权的意思而进行核算与计量。

(五)经营风险领域融资租赁承租权的物权属性分析

从融资租赁合同出租人所负担风险的程度也可以窥见承租权的绝对性特征。一般租赁合同出租人的风险仅限于租赁物的过度损耗和租金义务的瑕疵履行，但是融资租赁合同的租赁期间长、承租人对租赁物的选择权以及出租人前期投资成本高的特点使承租人相对处于优势地位，出租人的风险程度增加。这种风险主要在流动性风险、市场风险与信用风险方面。流动性风险产生的原因在于承租人因本人需求选择租赁物，导致租赁物难以再次出租给其他承租人，使得融资租赁合同履行过程中出租人为确保租赁物成本正常收回而对承租人行为产生的风险不得不承受；较承租人而言，出租人承担更高的市场风险。出租人承担的市场风险不仅包括其所在的融资租赁行业的风险，也包括承租人所处行业的风险，承租人的良好经营是融资租赁合同正常履行的前提，不同于一般租赁合同的解除，融资租赁租赁物在合同解除时并不能很好保障出租人的利益，难以变现和难以二次利用的现实问题使得出租人的合同解除权名存实亡；就信用风险而言，承租人的违约行为对出租人造成的影响更为严重。在融资租赁合同中，出租人的主要交易目的是获得租金，其享有的租赁物的名义所有权实质上是其租金债权的担保，这种保障虽降低了承租人不足额缴纳或者拖欠租金的可能性，但是承租人一旦存在违约行为，出租人不仅面临租赁业务亏损的风险，而且面临出租人投资成本贬值和被套牢的风险。出租人在融资租赁合同中承担的高风险根源于承租权的物权倾向，换句话说，融资租赁合同中出租人之所以会承担超出一般租赁合同的风险，是因为相较于一般租赁合同单纯租赁物使用权的转移，融资租赁合同标的物的所有权在一定程度上也伴随使用权转移给了承租人。

四、融资租赁承租权的对抗方法

在房屋征收与补偿的语境下研究融资租赁承租权的对抗效力除要论证承租权的物权属性外，还必须理顺融资租赁承租人私人物权与公共利益之间的权利位阶。传统的债权理论之所以不涉及这一问题，是因为相较于房屋征收与补偿这种特殊的物权让与情形，一般的租赁物买卖协议并不涉及公共利益，这使得以往的债权对抗效力论证都围绕融资租赁合同承租人的承租权与租赁物买受人的所有权这类私人物权展开。在同一权利维度内，以权利流转的顺序作为权利对抗的依据具有合理性。但是房屋征收与补偿的公益性质已经使得在这一语境下相互对抗的不再是私人权益，而是私人利益与公共利益的角逐。

以往的各种理论都将目光集中在租赁合同的履行，以合同继续履行作为对抗效力的效果，但这一传统的对抗效力标准在本文语境下并不适用，若以此作为房屋征收与补偿过程中融资租赁承租权对抗效力的标准，本文的研究将无法开展。刨除公共利益高于私人利益在当下中国社会已经具有的常识地位不谈，房屋征收与补偿协议签订后房屋拆毁的事实就已经导致融资租赁合同租赁物的物权消灭，合同陷入绝对的不能履行状态。所以本文认为融资租赁合同承租人在房屋征收与补偿过程中有权以其对租赁物增值的贡献，合理取得房屋征收人对房屋所有权人的部分经济补偿款以及对房屋征收补偿过程的参与权均应视为承租权对抗效力的具体表现形式。这样实际上是承认了公共利益高于个人权益，但是这对于承租人利益的保护更为有利，毕竟在物权人处分租赁物已经导致融资租赁合同履行不能的情况下请求继续履行合同已经不再具有法律意义。在实用主义思路下，通过合理评估承租人对租赁物增值的贡献，依法保障承租人对部分房屋补偿款的请求权并赋予承租人在房屋征收与补偿过程中的参与权是在本文语境下保护融资租赁承租人利益的合理途径。

这一方式也使得融资租赁承租人的权利救济不再局限在民事诉讼之中，民事诉讼与行政诉讼的双向救济渠道更利于对其权利的保护。只要个人或者组织受到行政行为的实际的不利影响，只要这种影响通过民事诉讼得不到救济，就应该考虑通过行政诉讼来解决，但是从最高法院的判例来看，一般情况下承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，其不能成为行政诉讼的原告。但是如果是用于经营的房屋被征收，承租人在行政补偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失与补偿决定之间具有利害关系，此时承租人可以作为原告提起诉讼。若赋予融资租赁承租人对房屋补偿款的请求权以及对房屋征收补偿过程的参与权就使得判定其权利义务是否受到某一具体行政行为的实际影响不再依赖于房屋所有人，承租人对房屋征收人亦享有直接的诉讼权利。当民事诉讼不能维护其权利时，亦有权提起行政诉讼。单就对抗效力而言，行政诉讼的对抗力也因直接对抗的主体为房屋征收人而显得更具有对抗力量。

房屋征收与补偿作为我国经济发展和城市规划的关键举措其意义是不言而喻的，但在房屋征收与补偿过程中融资租赁合同承租人的权利保护也不应忽视。在《民法典》确立温和物权法定原则，缓和物权法定的僵化、进一步提升《合同法》与《融资租赁合同解释》中融资租赁合同规则的物权倾向，强化融资租赁合同承租权的绝对性的立法背景下，以改良物权法模式为基础，在实用主义思路下，赋予承租人在合理评估其对租赁物增值贡献的基础上对部分房屋补偿款的请求权和房屋征收与补偿过程的参与权，使得融资租赁承租人的权利处于民事诉讼与行政诉讼的双重保护之下，避免房屋征收与补偿过程中因承租人缺乏与征收人的直接话语权而导致的权益损害，有利于实现物权处分与债权保护的平衡。

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