康桥悦生活的“儒林”外史｜穿透IPO

乐居财经  范慧茹 发自郑州

接连引入香港公司、剥离地产，五天前，康桥集团对于分拆物业上市还三缄其口。

不到一周，康桥悦生活集团有限公司（简称“康桥悦生活”）在港交所提交招股书。而在递表的前一天，即2月8日，康桥悦生活刚刚完成剥离地产的股转结算。

宋革委带着康桥悦生活赴港IPO，此前的股权腾挪用意不言而明，其上市筹备之路也渐渐浮出水面。

除康桥悦生活外，同时赴港上市的还有领悦服务。

2月9日晚，领悦服务与康桥悦生活同时递表，第二天，越秀服务也相随递表，目前已递表排队的物企业达10家，物管股赛道的对手越来越多。

年味愈浓，热闹的气氛渐起，同样热闹的还有港交所，年前物企扎堆递表。

风口仍在，这自然不是终点，在前浪汹涌，后浪不断迭起的物企上市路上，谁又能更获资本市场的芳心？

划割5%背后的加码科技

与单打独斗相比，很多物企上市前喜欢请来投资人或业内知名人士助阵，宋革委也不例外。

IPO之前，宋革委拉上林路生物科技创始人张儒林入局，张儒林通过旗下间接全资附属公司科安达注资1910.38万元获得康桥悦生活5%的股权。而宋革委则通过家族信托机构持有康桥悦生活95%的股权。

高管未获封赏，却将5%股权分给“外人”。

宋革委为人低调，是个有想法的创业者，在物业上，除了服务，他还想讲一个充满科技感的物业故事，引张儒林入股便能看出。

张儒林曾在国外生活多年，有着知名学府的深造经历，其履历颇丰，1997年博士毕业后，他先后在加拿大、美国等地的研究所、制药公司任职。2014年，张儒林回国后便自己创业，如今已是林路生物科技的董事长，持股45%为最终受益人。

据介绍，林路生物科技成立于2019年1月23日，经营范围包括生物技术研发、技术转让、技术服务，生物产品的研发、生产及销售等。

“欲做事，先做人”是康桥董事长宋革委喜欢的一句话，在他的设想中，想把康桥做成“中国备受尊敬的企业”，地产业务上，将智能化、信息化等融入运营管理。

在物业上，宋革委也想进行智慧化探索。

去年7月更名康桥悦生活时，就曾提到其细分成“悦服务”和“臻配套”两大版块，其中“臻配套”就有对智慧城市建设、全面智慧化生活模式的探索。

其实，在高管的选择上，宋革委铺路智慧的想法就有显现。

早在2018年7月，宋革委从重庆华宇集团挖来了职业经理人戴卫，让他掌管康桥悦生活的整体管理与策略，任命其为执行董事兼总裁。

据介绍，其在物业管理行业有着逾10年的管理经验，曾在重庆华宇集团担任投资发展中心总经理，2017年还担任过重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司的总裁，在此之前，他还在乐生活智慧社区服务集团股份有限公司担任董事长。

在招股书中披露的康桥生活高管层，戴卫职位仍是执行董事兼总裁，宋革委担任主席。

第三方物业占比超6成

回溯康桥悦生活的发展，不过13年的历史，其于2007年8月31日在郑州成立，彼时其名称还是河南长城饭店物业服务有限责任公司，持有权也不在宋革委手中。

直到2010年，为更好的承接康桥集团的地产物业服务，宋革委才开始从第三方手中收购康桥悦生活51%的股权。到2018年1月1日，经过一系列股权转让及注资，宋革委通过代名人代表间接持有康桥悦生活100%股权。

或也正是基于从第三方手中收购购康桥悦生活，其一反大多数物企母公司依赖现象，第三方物业在管面积占比高达60.68%，第三方物业管理服务收入占比50.3%。

据招股书披露，截至2020年9月30日，康桥悦生活总在管建筑面积约为1370万平方米，其来自康桥集团所开发的建筑面积有539.2万平米，来自第三方物业开发商的建筑面积有832.1万平米，占比60.68%。

在营收方面，康桥悦生活2020年前9月的收入为3.66亿元，其中物业管理服务收入约为1.82亿元，而物业管理服务收入中，第三方物业所取得的收入为9128万元，占比50.3%，超过来自关联方康桥集团所开发的物业服务收入。

起家于郑州的康桥悦生活，在河南大本营迅速发展成当地的龙头物企。截至2019年12月31日，就在管建筑面积而言，其在河南省的物业服务百强企业中排名第二。

但也因为长期固于河南，其对外拓疆的步伐较缓慢，目前，康桥悦生活拥有100个在管物业，覆盖三个省份，分别是河南、湖北和浙江，来自河南的物业管理服务收入占比超过9成，约1.67亿元。

增值服务拉高毛利率

物业管理服务作为劳动密集型行业，如何提升普遍较低的毛利率，是考验当下物企运营能力的关键。

在这一方面，康桥悦生活似乎有了更高的话语权，2020年前9月，康桥悦生活整体毛利率为34.3%，超过2020年上半年上市物企平均29.27%的毛利率。

细分康桥悦生活的业务类别，或不难发现其高毛利的关键，康桥悦生活分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务类型。

截至2020年9月30日止九个月，康桥悦生活物业管理服务收入1.82亿元，占总收入的49.6%；非业主增值服务收入1.25亿元，占总收入的34.1%；社区增值服务收入5950万元，占总收入的16.3%。

非业主增值服务与社区增值服务合占比重已超物业管理服务，达到50.4%。增值服务不仅在营收中占据大头，其在毛利率上也贡献不少。2020年前9月，其非业主增值服务毛利率为40.2%，社区增值服务毛利率为57%，超过物业管理服务22.8%的毛利率水平。

2019年详细披露毛利率的13家上市物企，增值服务的毛利率则在29.6%至60.9%，康桥悦生活40.2%-57%的增值服务毛利率位于前列。

物企除了在增值服务开辟新的利润点外，涉足非住宅物业领域也成为物业企业新的增长方向。

非住宅领域的物业管理费普遍高于住宅物业，以康桥悦生活为例，其住宅物业的整体平均物业管理费在1.86元/平方米/月，而非住宅物业的平均物业管理费达到了3.56元/平方米/月。

根据13家公布非住宅物业的物企数据统计，2020上半年的非住宅物业占比均值达38%，而2020年前9个月，康桥悦生活非住宅物业收入占比仅为10.1%，并不算多。且这10.1%均来自第三方物业开发商所开发的物业。

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