PE低于10倍，这些物企被低估的真相
乐居财经 邓鑫妮 发自北京
“未来三到五年，90%以上的TOP50房企关联的物业服务企业都可能会实现上市。”物企上市热仍未褪，房企分拆物业上市未来还会延续。
为了拼一个上市机会，物企们使出浑身解数，或打包物管+商管，或抢滩城市服务，或在科技、智慧等增值服务上下功夫。截至目前，有17家物企正在港交所门口排队等上市。
随着上市阵容的扩大，物业估值两级分化也愈加明晰。头部物企背靠大树，规模与营收有所保障，估值、市盈率也在走高；而若没有生在好人家，单凭后天努力，打拼之路则显得艰辛。
年初，市盈率不到10倍的上市物企仅有一家，现在这部分物企已经达到9家，祈福生活服务、中奥到家、时时服务、鑫苑服务、彩生活、兴业物联、第一服务控股、宋都服务、荣万家，它们目前的PE（TTM）分别是3.77、4.36、6.1、7.34、8.03、8.56、8.76、9.21、9.99。
市盈率处在尾部的企业，有的上市多年，有的刚迈入港交所，低水平的原因多样，其中主要原因有二：一是自身实力弱小，另一方面，其背后房企的支援有限，而几家独立第三方物企，在房企支持这一块天然弱势于其他物企。
“圈地”放缓
市盈率处于低位，与物企自身的实力有关。规模几何、现金流充足与否，是关注的重点。就这9家物企而言，上市较早的物企已逐渐放慢了规模并吞的速度。
规模是物企拼争的一大核心点，而钱则是规模扩张的命脉。9家物企中，“囤钱”最多的是彩生活，手握24.59亿元；其他公司的现金则在1亿元-7亿元不等，通过已披露数据显示，时时服务拥有现金额最少，宋都服务紧随其后。
不过，无论现金流富裕还是拮据，去年1月至今，9家物企的收并购（上市后的动作）都表现平平，一年多的时间，超七成物企没有向外扩规模。乐居财经统计，截至目前。九家物企只进行了4笔并购，中奥到家、第一服务控股各有2笔。
“圈地”进程放缓，在管面积的增速也受到影响。整体来看，这9家物企的规模不甚亮眼，放眼到整个46家（A股+H股）上市物企中，排名都较靠后。
9家物企规模差距最大超过了100倍，管理规模最大的是超过3亿方的彩生活，最小的是300万方的兴业物联，其他位列二者规模之间的公司，中奥到家、荣万家、第一服务控股、祈福生活服务、宋都服务的在管规模分别是6600万方、5970万方、1910万方、1000万方和820万方。
较早上市的物企外拓近两年放缓明显，新晋上市的企业则表现积极。2014年-2016年上市的祈福生活服务、中奥到家、彩生活，去年的规模增幅分别为0.5%、0.3%、0.4%。
近两年上市物企的规模增长明显好转，分别于去年10月和今年1月上市的第一生活服务和宋都服务，规模增长均接近40%。
母公司“输血”有限
当然，除了向外寻找规模增拓，从房企中分拆而出的物企，有母公司在背后支撑，相较于独立第三方物企，能获得稳定的规模来源。
2014年至今，共有46家物业公司走入资本市场，其中40家物企有关联房企的幕后支持，“房企系”占比近九成。
不过，背靠大树，也并不意味着高枕无忧。9家市盈率靠后的物企中，有6家与房企有着联系。
在年报公布的数据中，有三家物企过半的面积来自关联公司的输送，关联方的面积占比均超过50%，最高甚至达到98.46%。第一服务控股、宋都服务和荣万家来自房企输送的面积比例分别为62.26%、58.52、98.46%。
物业公司对房企的依赖，还取决于后者的实力。物企“比武”的背后，也是房企间的暗自较量，从上表中5家房企2020年的销售金额，就已经看出差距。其中，荣盛发展的销售金额最多，为1270.97亿元，销售金额最少的宋都股份为69.58亿元，两者相差18倍。
房企实力一定程度是物企的底气，物企市盈率低与房企的销售金额也有关联。如今，“千亿级”房企的数量已经超过40家，碧桂园、恒大、万科等甚至已经突破7000亿大关。反观估值偏低物企幕后的房地产公司，仅荣盛发展一家销售额超过1000亿元，其余在70亿-500亿之间徘徊。
第三方物企困局
物企的悲欢各不相同，有母公司支撑的物企尚且有规模保底，第三方物企的境况则更为严酷。
在已经上市的46家物企中，属于独立第三方物企的仅有6家，分别是中奥到家、祈福生活服务、浦江中国、南都物业、时时服务和新大正。如今估值最低的三家物企，祈福生活服务、中奥到家、时时服务均为第三方物业公司。
独立第三方物企进入资本市场偏少，一方面是因为上市门槛调高，阻挡了一部分小物企；另一方面，上市之后的日子也并不好过，市值、估值双双遇冷。
2014年，彩生活率先冲进港交所主板，被称为“物管第一股”。而在此之前，一家来自香港的物业公司——时时服务，已经在GEM（创业板）成功入市。
然而，较早走入港交所的时时服务却一直游离在资本之外，上市后股价一路下跌，上市至今累计下跌89.64%。5月8日报收0.19港元，“0”交易。
与时时服务一样遭遇资本“冷脸”的，还有中奥到家和祈福生活服务。它们的上市时间也略早，分别在2016年和2017年。中奥到家上市以来跌去48.97%，5月8日报收0.8港元。祈福生活服务情况稍好一些，上市以来上涨23.06%，报收0.57港元。
不过无论股价是涨是跌，三家物企的股价都不超过1港元，市值走在偏低的位置。目前，祈福生活服务、中奥到家和时时服务的市值分别为5.79亿港元、6.84亿港元、1.95亿港元。
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