德商产投携380万方冲刺IPO，皱康拉吴亚军前夫助阵
乐居财经 徐酒眠 发自成都
新希望服务（03658.HK）刚刚完成上市敲锣仪式，晚间就又有一家川系房企分拆物业赴港，走向了上市风口。
5月25日，德商产投服务集团有限公司（简称“德商产投服务”）向港交所递交了招股书，申万宏源香港为独家保荐人。
递表前几乎没有流露出任何风声，但种种迹象表明，这场资本化之旅，其创始人邹康其实筹划已久。
去年5月2日，德商产投服务结束了在新三板市场近四年的“旅居”。摘牌仅四个月，就开始动作频频。于外，企业名称、类型、地址大变更；于内，法定代表人、企业成员大“换血”。
如果说此前这一波操作还只是在隐隐行动，那么从今年3月中旬开始，邹康扶持物业冲击资本市场的心思就已经显露无疑了。大幅增加注册资本、股东变更、大股东与实控人也从邹康个人变更为公司主体。
物企上市还在风口之上，以德商产投服务380万平方米的在管体量，在港交所正式抬高上市门槛之前，邹康能否实现资本逆袭？
5%股权犒赏张志成
创业之前，邹康曾在四川省夹江水工机械厂做工人。或许是骨子里有种不安分的因子，1992年，邹康辞掉了“铁饭碗”，几番辗转，在1999 年拉拢杨彬等友人共同创业。
事实上，邹康最初的创业的领域并不是房地产市场，而是进军过互联网，直到2005年后才转身投入房地产。
而德商产投服务的历史，要追溯到2010年邹康与其姐姐邹健在成立成都德商（成立时原称“成都德商投资管理有限公司”）。借着乘着全国中小物业公司上市的东风，2016年8月，成都德商试水新三板，开启了初次资本路径；两个月后，成都德商更名为“成都德商产投物业服务股份有限公司”。
去年5月，德商产投服务在新三板摘牌，彼时其股权架构为邹康、邹健、杨彬、钟馨及周洪波分别拥有约83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。
去年11月，德商产投服务改制，由股份公司改制为有限公司，并去掉了名称中的“股份”二字。于改制前，德商产投服务股东之间进行了几次股份转让，邹康向杨彬转让约0.70%股权，邹健向张志成、周洪波及杨彬分别转让约5.00%、0.36%及0.40%股权，钟馨向周洪波转让约0.08%股权。
紧随改制完成，其股权架构最终定在邹康、邹健、杨彬、张志成、周洪波及钟馨分别拥有约82.75%、4.84%、4.60%、5.00%、1.84%及0.97%。
近年来，德商集团联手大房企活跃于土拍市场，相继搭上花样年、弘阳、蓝城、彰泰、新希望地产等。但此次德商产投服务递表，邹康并没有借助合作关系拉来这些大房企战投，而是把机会给了与他并肩作战的张志成、杨彬、周洪波。
杨彬与周洪波是邹康早年间一起创业的伙伴，而比其年轻一岁的张志成时年50，资料显示是去年9月才加入了集团，12月10日获委集团执行董事兼董事长。
去年11月2日，张志成、杨彬、周洪波与邹氏姐弟签订股权转让协议，分别合计认购了成都德商5%、1.1%、0.44%的股权，参照2020年的净资产磋商后，各自付予的代价分别为440万元、96.8万元、38.72万元。
据此，德商产投服务在上市前的股东架构中，控股股东为邹康，持有82.75%的股份，其姐邹健持有3.84%的股份，邹氏姐弟为一致行动人，合计控制86.59%的股份。
而张志成、杨彬、周洪波、钟馨，以及独立第三方投资者惠宏投资各自持股占比为5.00%、4.60%、1.84%、0.97%、1.00%。
值得注意的是，惠宏投资背后站着的蔡奎家族信托，蔡奎是龙湖集团的联合创办人，也是吴亚军的前夫。
递表前突击收购
德商产投服务的很大一部分收益产生自德商集团。
招股书资料显示，2018-2020年，其来自德商集团的收益分别占53.4%、51.0%及47.3%。同期，物业管理服务收益来自德商集团开发的物业占比分别为100%、100%及68.8%。
换而言之，2020年以前，其物业管理服务项目只有德商集团的输送。上市前的突击收并购，为德商产投服务2020年的物业管理服务的财报数据，扩展了第三方物业开发商的物业。
去年8月，德商产投服务与与柳军、邵家桢、阎震浩及肖琨签订股权转让协议，收购了四川的物业公司中能集团100%股权，总代价为1500万元。其中，确认商誉约人民币920万元及其他无形资产人民币760万元。
资料显示，中能集团成立于2006年5月，管理位于四川省六个城市的住宅及非住宅物业，为2020年12月31日的物业管理组合贡献的在管建筑面积及合约建筑面积分别为约250万平方米及330万平方米。
就收购披露的财务数据来看，2018年、2019年以及2020年8月31日，中能集团收益为4807.2万元、5290万元及3697.7万元；净利润方面分别为-176.6、-112.4万元、424.5万元。
同期负债方面，中能集团的流动负债净额分别为人312.7万元、412.9万元及107.9万元。
除了收购中能集团，去年12月24日，德商产投服务的全资附属公司成都金捷还向独立第三方中诚新佳收购了成都栢悦嘉诚的50%股权，代价为5万元。紧随收购事项完成，成都栢悦嘉诚成为德商产投服务的的全资附属公司。
非住宅占在管面积六成
德商产投服务业务包括为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。其中商业运营服务包括向商业物业开发商及租户提供市场调研服务、招商服务及街区管理服务。
招股书披露，截至2020年12月31日，其在管建筑面积约为380万平方米，其中在管住宅物业总建筑面积约160万平方米，占在管建筑面积的42.1%；非住宅物业在管总建筑面积约220万平方米，占在管建筑面积的57.9%。
对比目前递表排队的十余家物企，德商产投服务的在管面积仅高于明宇商业290万平方米的体量。
2018-2020年，德商产投服务分别录得收益6400万元、6910万元及1.28亿元，2018年至2020年的年复合增长率约41.4%；同期，纯利分别为3140万元、3100万元及4290万元，2018-2020年的年复合增长率约16.9%。
盈利方面，德商产投服务的毛利率水平较高，不过近三年来呈下滑趋势。2018年—2020年，其毛利率分别为59.7%、51.9%、49%。
其中，物业管理服务中收益占比较高的非住宅物业毛利率下滑最严重，较2018年下滑了17.2个百分点；增值服务中受益占比较高的非业主收入毛利率较2018年下降21.6个百分点。
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