绿景地产“走麦城”，余斌物业板块左右互搏
乐居财经 徐酒眠 发自广州
被称“资本高手”的余斌，近年却被频叹“不太成功的地产商人”。
15年前，余斌从许家印手中接过琼能源，一个恒大地产放弃借壳上市遗留下来的“壳”，也就是如今的绿景控股（000502.SZ）。
6月2日，深交所“六问”绿景。其中，一二问直击业务经营的痛点——连续四年净利润负值与基本上成为了唯一收入来源的物业管理服务，毛利率却仅为5.75%。
深陷亏损泥沼，业绩难达标，在A股市场上存活了将近29个春秋的绿景控股，恐将被实施退市。
不过余斌“资本高手”的称谓也不是平白而来，在绿景彻底“败走麦城”之前，风云正起物业资本化大军中，余斌已举旗候场。
绿景“沉沦”，物管成“主业”
“无土地储备，亦无正在开发及待开发房地产项目，房地产存货中的住宅已经基本销售完毕。”绿景控股最新年报中的陈述，房地产业务几乎是“穷途末路”。
2020年，绿景控股来自物业管理的营收为1431.01万元，占总收入的97.08%。换而言之，其房地产业务处于清理库存阶段，主要收入来源依赖物业管理。
根据年报显示，广州市恒远物业管理有限公司（简称“恒远物业”）是绿景控股旗下唯一的物业管理服务公司。
然而，这成为收入唯一支撑的业务，盈利能力并不强。2020年的毛利率仅为5.75%，相较上一年减少了9.12个百分点；同期，行业内的毛利率均值为23.64%，较上一年平均增长2.4个百分点。
时间线拉长，转型不顺，房地产业务萎靡，绿景控股营业收入已经持续4年低于1亿元，且呈不断“缩水”之势。
2017—2020年，其营收分别为2206.13万元、1741.43万元、1631.87万元、1474.01万元；其中，有三年的处于亏损之态，同期对于的净利润分别为-8326.08万元、7744.15万元、-903.11万元、-1845.15万元。
有分析表示，绿景控股“沉沦”，与屡次“转型失败”攸关。
绿景控股成立于1988年5月，其前身海口新能源有限公司，最初从事新型燃料与炉具业务，1992年11月在深交所上市。1994年，首次出现亏损，一年后就资不抵债。
2003年，几经转手后，作为“壳”资源到了许家印手上，曾一度改名“恒大地产”。2006年7月，余斌以7889万元的代价从许家印手中接过来，余斌在九年前开始自行创业后成立的广州市天誉房地产开发有限公司（简称“天誉地产”），成为了绿景的控股股东。
在这之后的第四年，绿景控股开启转型之路。2010年，绿景控股剥离地产开发业务，置入酒店管理资产。此后，又相继筹划矿业、木薯种植及加工产业化项目、大健康产业转型；去年初，余斌之子余丰绿景控股的成为实控人，试水教育未果，在今年又押注了互联网。
兜兜转转，一直转型却一直“不行”。业务逐渐沉沦，而新的转型业务难以形成规模，如今靠着收费物业管理维生。
近两年，物业风口正盛，作为“资本高手”的余斌并不是无动于衷，只是恒远物业是绿景控股仅有的支撑，他不能也不敢剥离。不过还好，他还有另一个上市平台——天誉置业（控股）有限公司（简称“天誉置业”，00059.HK）。
“举旗”天誉服务，拉陈启明战投
70天前，天誉置业分拆物业天誉青创智联服务有限公司（简称“天誉服务”），已经向港交所递交了招股书。
招股书显示，广州天誉物业成立于2000年，成立之初由余斌及其胞妹余天星各自持股占比90%、10%。一系列股权转让后，2013年11月30日，广州誉浚咨询分别从独立第三方汪志宝及王秀凤收购了广州天誉物业管理90%及10%股权，并将注册资本从300万元增至了5300万元。
从天誉置业分拆之前，天誉服务由天誉置业持股95.1%，余斌通过在天誉置业约72.54%的股份，持股占比68.99%，是绝对第一大股东；丰华基金通过投资认购协议，战投了1200万港元，持股4.9%。
招股书披露，约自2010年起，独立第三方丰华资产管理的一名高级管理层成员结识了天誉置业的管理层。而陈启明是丰华资产管理的主管，拥有逾13年资产管理经验，专注于股权投资， 包括物业开发及房地产界别，陈启明还曾负责投资过天誉置业。
紧随分拆完成后，天誉置业将不持有天誉服务的股份。
天誉置业的前身是人人控股，2004年，余斌接手后经过一系列业务收缩，成功将人人控股改造成为内房股，并改名“天誉置业”。也是因为完成人人控股的借壳，余斌在资本市场开始名声大噪；而此后从许家印手上接过绿景控股，许多人也对余斌的“玩法”翘首以盼。
人人控股曾被认为是香港市场上最著名的“抽水机”之一。它从卖汽车开始，后进军互联网先锋，泡沫破灭后转型电讯服务商，之后才进入房地产。曾5年时间内3次卖壳换东家，配股、发转债、凭各种名目集资8次，其中7次成功集资3.2亿港元。
从来没有扎实的主营业务，多年来年营业额没有超过2000万港元，但最后卖壳时，46%的股份竟然还值3477万港元。
不过在余斌手上，天誉置业也曾陷高息债务危机、“短融长投”危险等，而绿景控股不得不多次成为其生死渡劫的利润“输送器”。
绿景“投喂”天誉服务
事实上，绿景控股与天誉置业的羁绊并不止于此。天誉置业分拆的天誉服务的业务，也有绿景控股贡献。
招股书显示，2017年—2020年，天誉服务来自绿景控股的物业管理服务收入连续三年为25.2万，增值服务收入分别为35.1万、36.2万、36.2万。数值与占比虽不高，但非常稳定。
不过，天誉服务在招股书同时也表示，绿景控股可能与之有业务竞争。“余斌之子余丰间接控制及持有绿景控股约22.65%股权，绿景控股的主营业务包括(其中包括)经营物业管理业务。”
同时，天誉服务也表示自己“有别于中国其他物业管理服务提供商”。自2016年起，“公司作为其中一个业内先驱开始以青年企业家及初创公司为目标向青创小区提供新的增值服务系列，即青创小区运营服务。”
截至2020年12月31日，天誉服务的订约物业管理服务涵盖中国14座城市，位于一二线城市的物业所占约83.2%，订约总建筑面积为940万平方米，在管总建筑面积为470万平方米。
与上市物企相比，天誉服务并不具备规模优势。2020年已披露年报的42家上市物企在管面积总共为42.8亿平方米，均值过亿，其中TOP5的在管面积更是均超3亿。
近三年，天誉服务的收益从9290万元增加1.25亿元，再增加2.07亿元，复合年增长率约为49.2%；利润从2670万元增加至3190万元,再到5310万元，复合年增长率约为41.0%。
此外，还值得注意的是，截至2020年12月31日止三个年度各年，天誉服务与天誉集团所开发物业相关的物业管理服务所得收入分别为4990万元、6690万元及8230万元,分别占物业管理服务收入的99.7%、98.0%及82.1%。
“由于分拆,其将不再为天誉集团的附属公司,对天誉集团所开发物业的投标成功率将来可能会下降。”天誉服务在招股书中这样写道。
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