张玉良助攻，潘军力推“备胎”美易家上市

乐居财经 徐酒眠 发自上海

分拆物业赴港IPO热度不减，而张玉良与他的绿地控股（600606.SH），又一次选择站了在“助攻”位置。

几乎如法炮制此前与雅生活（03319.HK）的操作手法，绿地又将另一块物业割让给了花样年（01777.HK）。

7月5日晚，绿地控股连发两则公告。其中一则是，以12.55亿元的价格，出售旗下上海绿闵物业管理有限公司（简称“绿闵物业”）100%股权予以花样年，同样也许下未来五年内的物业管理面积交付承诺。

四年前，张玉良“联姻”陈卓林，雅生活IPO前夕，绿地控股将上海绿地物业服务有限公司（简称“绿地物业”）100%股权售予雅居乐集团，随后又以10亿元战投雅生活，成为其第二大股东。

物业服务资产转让、面积输送承诺、以及战略投资，张玉良为雅生活顺利登陆港交所“神助攻”。

如今，差不多的一个故事，又与花样年共同演绎。

另一则，是与雅生活再续三年物业服务战略合作。一面是与“旧人”的难舍难分，一面又是与“新人”结下情缘。两则公告披露，绿地控股都许下面积输送的承诺，未来五年内，绿地及其关联方合计将向绿闵物业与雅生活，输送超4000万平方米的物业管理面积。

为何花样年要花12.55亿买下绿闵物业？为什么不是彩生活出手拿下？

超530倍PE背后

花样年并未直接收购绿闵物业，而是通过其全资附属公司深圳市富昌商业服务有限公司（简称“富昌商业服务”）进行曲线并购。

富昌商业服务成立于今年3月16日，注册资本100万元，法定代表人为彩生活执行董事陈新禹，目前，其由今年1月27日成立的香港公司富昌环球（香港）有限公司100%持股。

而富昌旗下便囊括着美易家。4月25日，彩生活联合富昌商业服务、深圳市美利家投资合伙企业（有限合伙）共同成立深圳市美易家住宅物业服务集团有限公司。

资料显示，绿闵物业成立于2019年8月，注册资本50万元，交易前分别由绿地集团和绿地金融各自持股占比 51%、49%；交易完成后将由富昌商业服务100%持股。

此笔交易，花样年花费12.55亿元，按照绿闵物业2020年约237.61万元的净利润计算，此次收购的PE约为530倍。

对比当年雅居乐收购绿地物业，彼时的公告显示，绿地物业2016年的营业收入约1.2亿元，净利润286万元，而10亿元的收购PE约为350倍。

而在高PE的背后，其实有不少绿地“以未来下注”的资产打包。

绿地控股向花样年承诺，未来五年内，作为战略优先级商业物业管理服务提供商，花样年从绿地集团取得每年原则上不低于500万平方米，且5年总计不低于2500万平方米的商业办公及综合体项目；交易完成后的3年内，花样年还将额外从绿地集团取得一二线城市的商办综合体项目面积总计不低于60万平方米；此外，本次交易完成后的1年内，花样年额外再获得总面积约 33 万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目的管理权。

换而言之，未来五年内，绿地控股予以花样年的商业物业管理服务面积不会少于2593万平方米。

对比此前绿地集团出售绿地物业时予以雅生活的面积输送承诺，2018年至2022年的5年内，雅生活作为优先级物业合作商，绿地开发的房地产项目将每年输送约1000万平米的物业服务面积。加之绿地物业出售之时的417万平米合约面积。

而此次续约，绿地集团再向雅生活承诺，自2023年至2025年的三年内，尽最大努力向雅生活每年提供不少于500万平方米的物业。据此，雅生活花费的10亿元，合计换来的是近7000万平米的合约规模。

或许，这也能解释为什么雅生活没有向绿地控股追击绿闵物业。

买家为何不是彩生活？

“为什么是花样年，而不是彩生活？”收购消息一出，这成了热议的焦点。

其实，收购绿闵物业，是花样年第二次斥巨资买物业公司。2016年花样年以20亿的价格收购了万达物业100%股份。不过之后交给了彩生活打理。

而这次买下绿闵物业，会不会如之前那样，再转手给彩生活？“概率不大，从近期彩生活频繁的资产调整其实能看出端倪。”

绿闵物业“主要从事为商用物业提供物业管理及增值服务”，联系近日彩生活频频转出商业服务公司，先后将旗下的彩浩商业管理、达尔文国际商业管理、盛峰通达、彩鸿鹏商业管理、彩晶商业管理、开际商业物业管理、涞涞物业等股权转让给花漾乐商业服务有限公司（简称“花漾乐”）。

这一次将目光瞄准当下热度和估值都较高的商管业务，背后或许在布一个更大的资本局。IPG中国首席经济学家柏文喜告诉乐居财经，一方面是出于提升估值与市值的考虑，另一方面不排除再造一个上市平台的考虑。

花样年或许想要再辟一个以商管为主的平台，而这与彩生活以住宅物管为主有所不同，这也就能解释，买方为什么不是彩生活。

从绿闵物业资产放置的路径来看，花样年意欲推美易家上市。

2017年，花样年旗下的深圳市美易家商务服务集团股份有限公司（简称“美易家”）从新三板退市后，当时潘军那句“希望可以放到更大的平台上”。

业内人士也分析，花样年收购绿闵物业，不排除是在为再孕育一家以商业管理服务为主的上市物企作准备。而如若成真，张玉良和他的绿地控股，无疑又一次站在了“助攻”的位置。

物业“双子”上市

花样年搭建另一个商管上市平台，也就意味着将与彩生活同台竞争。不过，这些花样年早有安排。

买下绿闵物业，花样年是做了业务区分，切入与彩生活不同的赛道，而其或将拥有两大上市物管公司：一个以住宅为主的彩生活，另一个或是以商管为主的美易家。

美易家成立于2010年，主要为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理和物业经营服务，同时不断拓展资产运营服务业务，为产权所有人及物业使用者提供资产托管服务及其他增值服务。

彩生活2017年业绩发布会上，潘军透露，2017年底，美易家已在新三板退市，希望未来可以放到更大的平台上。彼时，潘军就已经在考虑整合美易家。

追溯花样年的物业发展历史，2014年6月，分拆旗下物业品牌“彩生活”独立上市，彩生活成为中国内地住宅物业第一股；2015年11月底，旗下另一个定位于写字楼和高端商务公寓服务为主的品牌美易家也获批挂牌新三板，成为国内度假物业运营第一股。

而目前彩生活的市值被低估，押注估值相对较高的商管不失为一条路。并且花样年很早之前就与彩生活签订了不竞争契约，也算是提前做好了铺垫。

买入绿闵物业，花样年表示，倘若绿地实体将予提供的额外合约建筑面积为住宅社区及或包含住宅部分的综合用途物业，花样年将根据与彩生活此前订立的经修订不竞争契据的条款采取必要措施。

这份不竞争契据，可以追溯到2014年彩生活进军港交所之前，彼时花样年以彩生活及其附属公司为受益方所订立的现有不竞争契据；去年4月，花样年发布公告称，面对物业管理行业日益激烈的竞争，有必要修订现有的与彩生活订立的不竞争契据以迎合现有业务及行业趋势。

据重新修订的公告内容，花样年与彩生活修订了现有不竞争契据的范围，将针对包含住宅部分的整体综合用途物业的物业管理作为一项花样年将不会涉及的业务计入，惟现有整体综合用途项目除外。

今年初，潘军回归彩生活业务一线。5月至今，彩生活已接连转让了9家，其中大多都是冠名商业管理的公司。

花漾乐商服也成立于今年3月16日，注册资本100万，法定代表人同样是陈新禹，实控人是六年前在香港成立的邻里乐（香港）有限公司（简称“邻里乐”）。当时就有分析表示，潘军此番腾挪，除了“瘦身”彩生活，或也有铺垫未来商业管理服务单独上市之意。

此次花样年再购入绿闵物业，潘军的物业“双子”布局似乎又更明晰了几分。

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