谁在“破防”航站楼？

乐居财经 徐酒眠 发自重庆

南京疫情还在发酵，增加的数字将人再度拉回到年初的紧张感。

7月30日，南京举行了第10场新冠肺炎疫情防控新闻发布会，截至7月29日24时，全市累计报告本土确诊病例184例，本土无症状感染者1例。在这场发布会中，疫情的源头已确定，正是此前曾议论的“保洁员”感染。

这次发布会中，提到了保洁员工的防护不规范，国内、国际航线同时参与的问题，对其背后所属的物业公司没有具体点名。

在防控疫情常态化的当下，吞吐量大、流动性强的“国门”机场必须要筑牢防线。而在这个过程中，航空物业的责任更重大。

今年1月，民航局在全国民航工作会议上表示，2021年末，颁证运输机场将达247个。进一步按《民航机场生产统计公报》公布数据，假设平均每家每年1亿元的基础物管费开支，则航空物管市场规模共约250亿元。

如此巨大的市场，也吸引了越来越多物企。这条细分赛道，入局者在不断增多。据乐居财经统计，目前涉足机场物业的物企至少有8家。

招投标为主

小而散，是航空物业市场的现状。

航空项目通常是大型的综合体。人流大，服务项目繁多，无论是保洁、保安，还是设施维护等，对物业服务企业的规模、经验和管理效能都有较高的要求。目前仅有所涉及的几家物管公司所占市场份额，均较小且较为分散。

尽管市场规模巨大，但要切入这条细分赛道并不容易。除了近期以收购强势介入的万物云和碧桂园服务外，在此之前涉猎的仅有新大正、保利物业、招商积余、明喆物业、鲁商服务、润华物业等几家。

以此来看，较早入局者中多为国企背景公司。在数量上，目前上市物企与非上市物企虽平分秋色，但鲁商服务与润华物业已在港交所递表排队了；在定位上，明喆物业，新大正、招商积余、润华物业原本就深耕非住宅领域，但原本做住宅的保利物业、碧桂园服务、万物云，在近两年中也加入了进来。

与其他领域相比，航空物业规模庞大、业态复杂，服务范围通常包括停机坪、停车场、候机楼、机务楼、公交车站、空勤公寓等。因此，许多机场倾向于通过招投标的方式，将各个不同的业务分包给不同的公司。

招投标之外，参股也正在成为手握庞大资金的头部物企入局的方式。比如，近期万物云斥资782.05万元收购了深圳机场物业服务有限公司（简称“深圳机场物业”）61%股份，以及碧桂园服务拿下海口新华正达空港服务有限公司（简称“新华正达”）70%股权。

但以收购参股新华正达，并不是碧桂园服务介入机场物业的唯一方式。李长江表示，“前段时间碧桂园服务也签下了拉萨贡嘎机场、北京大兴机场南方航空的物业服务业务。”

事实上，碧桂园服务首次进入空港服务领域可以追溯到三年前，当时既不是通过招投标，也不是通过参股。

2018年5月，碧桂园服务曾与奥凯航空签约《全国物业管理战略合作协议》。彼时，双方约定将有序推进针对奥凯航空下属的全国各地航空基地、空勤公寓等物业服务的业务合作。

抢占航空物业

从部分布局机场物业的物企披露的中标结果来看，标的项目的订单大多数也都是动辄在千万级上下。

近两年，物管行业迅猛发展，从社区走向城市的步伐也更加大胆。拓展非住宅领域，囊括学校物业、医院物业、公共交通、航空物业的城市公建类物业服务项目，正在成为各大物企抢占的新蓝海。

深究其因，简而言之就是企业本能的逐利性。比起住宅物业，非住宅领域具有高储备、高增长，业务可延展空间广阔，更易提价、收缴率高等特点。

据乐居财经统计，2020年公布基础物业管理服务毛利率情况的有29家港股物企，平均毛利率约23.64%，较2019年平均增长2.4个百分点。而多种经营毛利率均值维持高位，且在2020年突破40%，达40.04%。

具体到航空物业来看，或许可以从新大正的业务中作为参考。新大正在2016年完成股改、成立集团后，承接了重庆江北国际机场物业，此后在这条赛道上一路并进。2019年，新大正进行业务结构调整，航空物业、办公物业从原有的公共物业拆分独立。到2020年，新大正实现营业收入13.18亿元，航空物业的营收占比达12.5%。

据2020年财报披露，其主营航空管理服务的子公司为重庆新大正航空科技有限公司，2020年营收67.92万元，营业利润6.54万元，以此计算航空管理服务的毛利率约为9.63%。

但是，航空物业除了管理服务之外，保洁、安保等也是重要的业务。因此单看新大正航空的营收利润比，并不能概括其航空物业的盈利情况。

据悉，新大正为重庆江北机场提供物业服务平均每年合同金额规模达到5964.6万元，而其向北京大兴机场、杭州萧山机场、昆明国际机场提供物业服务平均每年合同金额分别为3067万元、489万元、966万元。

今年上半年，新大正先后聘任了中航物业多位高管，并持续发力航空领域，新中标了深圳宝安国际机场、南通兴东国际机场、长沙黄花国际机场、温州龙湾国际机场等4个机场，并开发了安保服务、行李打包等多项业务。截至目前，其进入了20个机场。

而非住宅类物业项目的毛利率普遍高于住宅物业。以新大正为例，其2020年的住宅物业毛利率约为17%，而公共物业毛利率则达到了21%。

克而瑞统计数据显示，2021年上半年物企公建项目拓展增速最快，期内共有106家企业有公建项目的拓展，获取超过10个项目以上的企业16家。其中，雅生活集团、招商积余、新大正、明喆物业、绿城服务、碧桂园服务获项目超20个。

事实上，非住宅领域的差异化经营在形成各大物企“特色标签”的同时，也在成为中小型物企冲刺资本市场的突围之路。根据乐居财经统计，有12家物企在上市之初或之后，就已切入到不同的细分赛道，健康、医疗、商管、城市环卫、写字楼等非住宅领域的触角正在不断延伸。

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