特写 | 蚊型物企的“春天”
乐居财经 徐酒眠 发自成都
时隔7个月，刘家三兄弟又站在了一起。
“3、2、1”屏幕上时间一秒一秒在推移，到场的人忍不住也跟着倒数，川系地产商刘玉辉和他两个哥哥刘山、刘玉奇，手拿起鼓槌共同敲响了那面铜锣。
铜锣声还未完全散去，他们侧转身，不约而同地双手竖起大拇指，笑意写满面庞。这是刘玉辉的第2家上市平台，相比于领地控股（6999.HK）的二战突围，5个月内便进军港股市场的领悦服务（02165. HK），资本征途一开始稍显顺遂些。
领悦服务的上市，川系三大房企在物业资本市场凑齐，而较早上市的蓝光嘉宝正处于退市的临界线上。
上市首日，领悦服务收盘报4.19港元，与发行价持平，总市值约11.73亿港元，在46家港股上市物企中位倒居第7位。
212倍之差
“没有破发似乎已经算不错的。”
据乐居财经统计，目前A+H股上市物企达51家，其中46家物企在港交上市。上市首日，近1/4股下跌，领悦服务持平，而其不足12亿港元的靠后市值，为上市后的角逐蒙上一层不确定性。
截至7月12日收盘，46家港股上市物企总市值达9767.88亿港元，平均总市值212.35亿港元。市值稳居榜首的碧桂园服务（06098.HK），总市值冲破两千亿，达2483.2亿港元；而曾经的“认购王”烨星集团（01941.HK）总市值最低，仅约2.8亿元。总市值排行榜的首尾两端，相差约887倍，而领悦服务与头部相差近212倍。
其中，14家总市值超百亿，总市值不足20亿的有13家，年内上市的朗诗绿色生活、领悦服务、宋都服务3家均在其中。
此外，上市47天的新希望服务，虽有22.88亿的总市值，不过相较于上市之初的30.4亿港元，却也蒸发了近8亿。
物业分拆上市潮仍在继续，不过紧随资本市场回归理性，曾经物业股上市必涨的神话破灭，虚高估值也逐渐回调。
年内上市的8家港股物企中，2家上市首日下跌，2家持平，4家上涨。其中，宋都服务以36%的跌幅创物业股首日上市新高；朗诗绿色生活上市首日涨幅41.51%，在46家港股上市的物企中，仅次于首日上涨41.51%的鑫苑服务。越秀服务、领悦服务上市首日收盘价与发行价持平。
46家港股物企，平均市盈率为31.66倍。其中，18家物企的市盈率超平均值。市盈率最高的华润万象生活，达115.09倍；融创服务、碧桂园服务、世茂服务，紧随其后，市盈率都超过了70倍。
而有7家市盈率不足10倍的，包括第一服务、宋都服务、兴业物联、鑫苑服务、彩生活、中奥到家、祈福生活服务。
据乐居财经统计，今年以来，已有29家物企在港交所递表，除了长城物业在管规模过亿，其余20余家物企在管体量普遍偏小，其中有4家甚至未破千万。
健康、商管、纯商业、绿色、地铁、民生……难从规模进行叙事的中小型物企，正在通过切入细分赛道以增加突围胜算。
八成收入源自川蜀
在房企派系较量中，川系房企自成一派。有人这么总结他们的行事风格：喜欢在自己地盘干擅长的事。而这从领悦服务超八成在管面积盘踞在四川省内也能看出来。
招股书显示，截至2020年12月末，领悦服务在管项目数量合计174个，总在管面积为2022.3万平方米。其中，分布在四川省内的在管项目151个，在管面积1709万平方米，占总在管面积的84.5%。
而事实上，早在2017年底，领悦服务就制定了以“深耕四川、聚焦西南、布局全国”新发展战略。此后的三年，领悦服务大肆扩张，在管项目从2018年的53个，增至了2020年的174个。
不过在这个过程中，领悦服务的业务布局，显然还是主要押在了大本营四川。2018年-2020年，其于川内的在管项目由35个增加至151个，在管建筑面积由517.6万平方米增加至1709万平方米。同期，川内项目的收入也由5875.7万元增加至了2.39亿元，收入占比从51.7%提升至80%。而与此同时，来自川外市场的营收占比，从近5成压缩到了2成。
进一步深究领悦服务在川内的面积新增，主要还是于递表前进行了三笔收购。
2018年8月，领悦服务对价1020万元，收购了眉山天富51%的股权；而紧接收购前，眉山天富的在管总建筑面积约为150万平方米；2019年7月，以1890万元，领悦服务收购了资阳佳美53.69%股权，此笔收购为其带来了630万平方米的在管建筑面积；去年8月，再次以900万元收购成都新地100%股权，增拓30万平方米的在管建筑面积。
连续三年，在四川省内每年一笔收购，合计新增在管建筑面积约为810万平方米。
得益于收购，领悦服务对关联方的倚重也有所降低。截至2020年末，来自独立第三方的在管面积为1103.6万平方米，占总在管面积54.6%，
不过，来自第三方的平均物业管理费却远低于领悦控股集团开发的项目。2018年-2020年，领地控股所开发物业的平均物业管理费分别为每月每平方米1.83元、2.50元及2.93元；而同期来自第三方的平均物业管理费分布为1.25 元、1.25元及1.35元。
据了解，此次最终发售价厘定为每股4.19港元，IPO募资净额约为2.45亿港元。
对于募集资金用途，领悦服务表示，70%将用于战略收购及投资，20%将用于升级信息系统及设备；10%将用作营运资金。
增值服务占比不到4%
与大多数物企类似，领悦服务的业务板块也分为物业管理服务、非主业增值服务和社区增值服务三块。
招股书显示，2018年-2020年，领悦服务实现营业收入1.69亿元、2.79亿元、4.28亿元；同期归母净利润1193万元、32098万元、6521万元。复合年增长率分别为59.2%、123.3%。
其中，物业管理服务收益从1.14亿元增加至了2.99亿元，占比由67.3%提高至69.8%。不过，物业管理服务虽然贡献了近七成的收入，但其毛利率却是三大板块中最低的。
过去三年，领悦服务的物业管理服务毛利率分别为25.4%、29.9%、32.6%；而同期，非主业增值服务的毛利率分别为28.2%、31.3%、35%，社区增值服务的毛利率分别为44.2%、45.8%、47.9%。
不过，社区增值服务毛利率领衔，收入占比却不到四成。截至2020年底，领悦服务的非业主增值服务、社区增值服务相关营收占比分别为26.4%、3.8%。
造富超8亿
“IPO永远是最好的造富工具，企业家在IPO“战役”带来滚滚财富，也推开富豪俱乐部的大门。”
紧随全球发售后的股权架构披露，假设超额配股权未获行使，刘氏家族所持股份数目占领悦服务上市后已发行股本总额的74.25%。以首日收盘的11.73亿总市值计算，领悦服务IPO为刘氏家族造富约8.71亿港元。
从领地到领悦，相隔7个月，两场场资本盛宴，刘氏家族都只带了唯一的局外人魏悦。
IPO发售之前，领悦服务由刘氏家族重权把控，在持股量的划分上也与领地控股完全相同。其中，刘玉辉与两位侄子刘策、刘浩威三人各自持股占比32.83%，龙一勤、王涛和侯三利各持占比0.17％。刘氏家族合计持股99%，唯一的局外人魏悦，手持剩下的1%股份。
招股书中称，魏悦与刘玉辉及其妻子龙一勤是好友，三人于2016年在澳大利亚的业务及社交活动中相识，魏悦是一位有多年澳大利亚房地产投资经验的企业家。
去年12月1日，魏悦全资持有的Duyue Capital向领悦服务注资约63.74万元，换得领悦服务IPO之前1%的股权。
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