特写｜德信服务“平”开
乐居财经 徐酒眠 发自杭州
已入三伏的江南，气温一阵一阵升高，今天，杭州室外的温度超过了38度，犹如近期资本市场对物管板块的关注。
7月15日，德信服务(02215.HK)也登陆港交所。至此，两年时间，胡一平收获了两家主板上市平台。另一个是2019年上市的德信中国（02019.HK）。
当天，胡一平和德信服务总裁唐俊杰一起敲响了上市锣声。同时登台的还有胡一平的夫人魏佩芬。
从6月18日通过港交所聆讯，到6月29日启动招股，再到今天正式入场交易，IPO的最后一段路程，德信服务用27天。
不过，就在“临门一脚”，昨日一早，德信服务发公告称，上市时间表将会延期。在整个股市，上市前一天公布延期上市的情况比较少见，尤其在物企上市“风口”的当下，更是头一次。
这则公告也一度引发市场各种猜测，不过很快在中午时分，德信服务便补上了《发售价及配发结果公告》，上市如期进行。
据悉，德信服务全球发售2.5亿股股份，其中香港发售2500万股占10%，国际发售2.25亿股占90%。最终厘定的发售价为每股3.06港元，是其招股价范围2.66港元至3.44港元中间偏上水平。据此，德信服务全球发售募资净额约为6.97亿港元。
或许是受昨天“延期”插曲的影响，今日虽然顺利入市交易，但股价仅在挂牌后的第17分钟短暂波动，一度涨至3.12港元/股，此后迅速回跌。截至首日收盘，德信服务仍报3.06港元/股，与招股发售价持平，总市值约30.6亿港元。
经历短暂上市变故后，没有破发，德信服务股价还算“抗打”。
杭州国资委参与认购
敲钟仪式上，胡一平身后的背景板上，除了写着德信服务，它的前身德信盛全服务的名字也在上面。
2018年，德信服务的前身德信盛全服务在新三板宣告退市；两年后，也就是去年的11月5日，德信服务收到杭州市余杭区人民政府金融工作办公室发来的通知，关于将其列为重点上市培育对象，有效期三年。
时隔8个月，德信服务便顺利登陆港交所，胡一平不负所望。与此同时，而在德信服务的认购名单中，杭州国资委身影闪现。
发售公告显示，德行服务IPO引入的三名基石投资者按照发售价，已合共认购3692.30万股发售股份；在任何超额配股权获行使前，合共占全球发售项下初步可供认购发售股份总数约14.77%，紧随全球发售完成后已发行股份约3.69%。
而其基石投资者包括中建投信托股份有限公司、杭州轻联投资集团有限公司、杭州金投盛晗投资合伙企业（有限合伙）三家公司，分别认购金额为5000万元、2600万元及2000万元。
其中，中建投信托由中国建银投资有限责任公司（“中建投”）、建投控股有限责任公司（中建投的附属公司）各自持股占比90.05%、9.95%。穿透层层股权，实控人为国务院总股权比例为99.9998%。
而杭州轻联、杭州金投盛晗的背后，是当地国资的身影。其中杭州轻联由杭州市实业投资有限公司间接控股，在往上便是杭州市人民政府国有资产监督管理委员会及浙江省财政厅；杭州金投盛的最终受益人是杭州人民政府。
资料显示，IPO前德信服务股权由四位股东共同持有。其中，胡一平及其配偶魏佩芬通过盛富国际，持有德信服务70.56%的股权，16名德信服务员工通过凯邦国际持股17.28%，剩下第三、四位股东分别由沈月华夫妇、陈躍持股7.13%、5%。
而沈月华夫妇、陈躍，便是胡一平为德信服务拉来两大战投。去年10月，沈月华夫妇以1125万元入股德信服务；此后不久，独立第三方陈躍的全资公司智大晓瑞（香港）也为德信服务注资了750.75万元。
德信服务上市，54岁的胡一平重权在握，执行权也未落入他人之手。他担任德信服务执行董事兼董事长， 46岁的唐俊杰为执行董事兼总裁。
母公司依赖症待解
两方战投、当地国资参与基石投资，德信服务IPO之路也可谓各方鼎力支持。顺利进入资本市场，真正的考验却才刚开始。
发家于杭州，多年来依托母公司德信中国发展，德信服务区域倚重性较强；另一方面，对母公司依赖也比较重。
且在物企纷纷布局全国，大力向外进行市场拓展的大背景下，德信服务却似乎更有意深耕浙江大本营，同时，来自关联公司的在管面积输送占比也在进一步加大。
截至2020年末，德信服务在管物业项目合共175个，在管建筑面积合共2490.5万平方米。其中，1715.9万平方米的在管面积位于浙江省内，约占比68.90%。2018年-2020年，德信服务来自在浙江省内营收占比分别为57.9%、61.1%、71.5%。
截至2020年，德信服务来自独立第三方的在管面积为1615.1万平方米，虽然占比较高，达64.9%，但近三年却出现下滑的趋势。此外两年，来自第三方的在管面积分别为1468.5万平方米、1453.5万平方米，占比分别为78.1%和70.4%。
近三年，德信服务来自第三方的在管面积占比“缩水”了13.2个百分点。
2018年-2020年，德信服务就独立第三方物业开发商所开发物业管理项目分别提交的投标书合共29项、22项及38项，而同期的中标率分别约为58.6%、63.6%及65.8%。中标率逐年提升，但并不算很高。
此外，德信服务近三年来的物业管理服务协议的留存率分别为94.7%、92.9%及93.1%。
超半收入来自物业管理服务
招股书显示，德信服务的营业收入由2018年的3.98亿元增至2020年的6.92亿元，复合年均增长率达31.9%，三年内营收规模整体增长了73.87%。
和其他大部分物业公司一样，德信服务的营收主要由物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务构成。其中，半壁江山来自于物业管理服务，但占比从2018年的67.5%下降到了2020年的53.5%。
2020年，其物业管理服务收入为3.7亿元，同比增长19.4%；非业主增值服务收入为1.79亿元，同比增长27.9%；社区增值服务收入为1.43亿元，同比增长127%。
在业态布局上，住宅物业是德信服务的核心业务，2020年末的住宅类在管面积为1889.4万平方米，同比增长26.9%，占总在管面积的75.9%；非住宅物业占比24.1%。
在“六三一”的物业布局战略下，德信服务在非住宅领域已形成多元物业组合包括商业综合体、写字楼、学校、医院、产业园区及市政设施。
物业资本市场群雄逐鹿，各物企借助资本发力收并购，行业规模战空间激烈；与此同时，各大赛道入局者也日渐扩增。在管规模偏小，是摆在德信服务面前的一大问题。
德信服务表示，IPO募资的约65%或4.5亿港元将用作扩大业务规模及通过多渠道提高市场份额。其中，约60%或4.17亿港元将用作收购或投资具有地区影响力及相似市场定位的其他物业管理公司。
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