宝龙商业增重了
文/乐居财经 徐酒眠
上市近两年半，宝龙商业（09909.HK）最大的一笔收并购诞生，而交易对象不是别人，正是其控股股东。
5月11日晚，宝龙商业刊发一则关联交易公告，其全资附属公司上海商盛，从宝龙富闽手中，收购一幢位于上海宝山区的办公大楼，代价8.68亿元。而宝龙富闽正是其控股股东宝龙控股的全资附属公司。
公告刊出之后，这笔重资产的关联交易迅速引发热议。有人不看好，不过有人觉得这其实不算太糟糕，“为了救爸爸，买个楼，带租约的楼，也没那么差吧，总比有些直接把钱挪用的地产物业公司好吧。”
投资者与各大媒体议论纷纷，股市也给出了反馈。公告之后首个交易日，宝龙商业股价一路走低，开盘不到十分钟就下挫超20%。截至5月12日收盘，报每股5.30港元，跌幅24.29%，市盈率(TTM)6.36，总市值约34.07亿港元。
股市走崩，控股股东坐不住了，许华芳迅速站出来展开护盘救市行动。5月12日晚间，宝龙商业公告，许华芳于2022年5月12日，在公开市场上购入宝龙商业合共100万股普通股，总代价约为546万港元，每股股份平均价格约5.46港元。
5月13日，宝龙商业股价有所回升，截至当日收盘报6.20港元/股，涨13.58%，总市值约38.70亿港元。
标的“质高价优”
在房地产行业大环境疲软、流动性危机未解的背景下，房企穿越凛冬，物企“救父”的花式操作不少。而最直接的方式，比如像曾经的蓝光嘉宝一样，被摆上货架出售；而相对迂回的操作，如金科股份为金科服务引入战投，或者像宝龙商业这样购买母公司资产。
相较于前者，后者留有不少回旋余地。事实上，在当前的行业大背景下，宝龙商业一边重金收购写字楼，其大股东又砸入真金白银护盘救市，足可见其背后的资本实力与信心。
“许华芳对本公司的未来前景充满信心，并可能考虑日后于适当时候进一步增持彼于本公司的股权。”宝龙商业在公告中也如是表示。
购买这幢写字楼，宝龙商业在公告中给出3点理由。
宝龙商业认为，该物业价格优惠、资产质量高，具有资本收益潜力；其手中现金充足，收购标的可以带来稳定的租金收入，且产生的回报率高于一般银行存款利率；购买的物业可以作为潜在的容纳其智慧商业业务营运及研发功能的绝佳选择。
根据公告披露，交易物业是一幢24层的办公大楼，总建筑面积约3.5万平方米，大楼内合共有168个办公室单位，每个单位的大小约为185至235平方米。以8.68亿元的收购价计算，单价为2.48万元/平方米。该区域在售写字楼平均单价约在1.9-3.1万元/平方米之间。
而按照宝龙商业的说法，这笔交易实际上是卖方宝龙富闽，在市场价原估值9.29亿元的基础上还给予了折让，最终价格定为8.68亿元。
之所以折让，一方面，是鉴于宝龙商业一次性购买物业整幢大楼；另一方面，在省去第三方代理出售产生的代理费及营销成本后，宝龙富闽本身销售成本也有所减少。
不过，按照宝龙富闽开发物业的原始成本估计，这笔交易依旧有不少溢价。公告显示，宝龙集团开发物业所产生的物业应占土地成本及建筑成本为4.23亿元。据此，这笔交易价格实际较成本溢价了两倍。
手握现金39.92亿元
根据支付协议，总代价的10%作为保证金，宝龙商业要在签订协议后的10个营业日付清；首期付款总代价的20%，在买卖协议签订后10个营业日支付；余下款项在20个营业日付清。
简而言之，宝龙商业的款项需要在签订买卖协议后20个营业日内全部付清。
根据公告，这笔交易代价将由宝龙商业内部资源拨付，以现金形式支付。而截至2021年12月31日，宝龙商业的现金及银行结余约为39.92亿元。据此而言，这笔8.86亿元的收购对宝龙商业而言其实并无太大资金压力。
作为“国内商管第一股”，宝龙商业在疫情持续反复的2021年，实际上交出了一份不错的成绩单。
数据显示，截至2021年12月31日，其实现营收24.64亿元，较上一年增长约28.3%；录得毛利约8.21亿元，同比上一年增长约38.2%；股东应占利润为4.38亿元，较2020年增长约43.6%。
其中，商业运营业务仍是其核心收入来源，实现收入20.17亿元，同比增加29.1%，贡献营收占比达81.9%；同时毛利率达到35.2%，较2020年增长了2.4个百分点。住宅物业管理服务业务收入4.46亿元，同比增长24.7%；毛利率提升了1.8个百分点至24.9%。
盈利能力持续稳增，离不开签约面积、商业项目开业数量增长。
年报显示，过去的2021年，其新增签约面积276万平方米，签约面积创新高。以“一日多城”的开业节奏，在2021年新开22个商业项目，单年开业数量创历史新高，其中包括13座宝龙广场、2座宝龙天地、宝龙星汇管理项目7个。
此外，宝龙商业出租率也得到提升，2021年底达到了95.3%，而2020年为89%。宝龙商业表示，出租率提升主要是由于解决了一部分空置时间相对比较长和空置面积比较大的商业项目。而其2022年计划进一步将出租率提升至96%以上。