国资物企谁最难“断奶” ？｜年报对比③
文/乐居财经 徐酒眠
“背靠大树好乘凉”、“近水楼台先得月”，有着国资背景的物企很好的诠释了这两句古语。
与民营物企相比，国资物企凭着身世背景的加持，往往拥有着令其他同行羡慕的优质资源项目；与此同时，在政府公建、城市服务等项目的竞标场上，中标机率也更大。
不过，正如硬币的两面性。偏保守的国资物企，往往也会陷入成长性差、盈利能力较低、发展速度迟缓的窘境。
近两三年，随着物企上市潮的掀起，大批国资物企也先后入局资本市场。据乐居财经统计，截至目前，“A+H”股一共有11只国资物企，其中5家是央企，另外6家是地方国资物企。
以最新刊发的2021年财报为基础，梳理各自发展成色，其中央企保利物业、华润万象生活、中海物业、招商积余4支队伍闯入营收TOP10之列；金茂服务作为今年刚刚上市的央企，资本市场表现还有待时间考验。
余下的京城佳业、越秀服务、华发物业服务、特发服务、金融街物业、建发物业，6家地方国资物企，营收与在管面积相当。
10亿至20亿区间的营收，在管规模均低于4000万方，这6家地方国资物企，谁是“小而美”的存在？国资背景助力了谁？又桎梏了谁？
收并购高度审慎
2022年开年，华润万象生活斥资超35亿元，先后吞下禹州物业、中南服务，物管行业收并购市场一度掀起“国进民退”的话题。
不过，以目前的情况来看，国资物企似乎并没有在收并购场上活跃起来。
今年以来，在华润万象生活之后，合景悠活、碧桂园服务、新希望服务、京城佳业等4家物企先后刊发了收并购公告。其中，以京城佳业的并购单最小，从北京市国资委旗下的北投集团手中，以778万元收购了卓联物业60%股份。而其余几家物企发起的收并购订单，交易金额都在亿元以上。
而据乐居财经统计，在过去的2021年，共有31家上市物企发起了65宗收并购交易，总金额超过341亿元。而地方国资物企中，仅有金融街物业与建发物业各自有一单收并购，且交易金额都不算特别大。
去年6月，金融街物业曾刊发三封收购意向书，除了从控股股东金融街集团手中收购北京永泰恒卫生服务有限公司，还包括以约1.3亿元的价格收购株洲宏达物业管理有限责任公司65%股权，以及正在磋商一个来自香港物业标的公司。
不过截至到2021年底，也仅官宣了收购北京永泰恒卫生的进展，这笔交易对价345.18万元。而另外两笔到目前还悬而未决。
而建发物业则是在去年7月实施了一笔收并购，以现金代价3739.32万元，从独立第三方手中收购了洛阳泉舜物业服务51%股权。公告显示，彼时目标公司管理12个项目，在管总建筑面积约191万平方米。
此外，乐居财经从其他途径获悉，华发物业服务曾在去年6月收购了广东粤剑保安服务有限公司100%股权，不过或许是并购金额太小，华发物业服务并未刊发官方公告。
以手中的并购金而言，6家地方国资物企中，越秀服务手握并购金最多。在其IPO募集资金中，约有10.31亿元计划用于收并购，目前这笔资金暂未启封。
在此前的业绩会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰曾表示，目前正在接触洽谈收并购的物管公司有3至5家，但还没有确定标的；公司对于标的考量和决策更看重标的质量，并进行合理估值。
外拓动力不足
事实上，与民营物企相比，国资物企即使是上市了也更多保留着“地产附属”这一属性。换而言之，关联方的定位和战略方向，基本决定了国资物企的发展定位。
基于此，国资物企的发展基本保持着“关联方输送就承接，不主动外拓”的状态。以样本中的6家地方国资物企为例，基本上大部分面积都来自关联方输送。
截至2021年12月31日，京城佳业合约管理面积约为3408万平方米，其中2021年新增约312万平方米，同比增长10.1%；且大部分为关联方输送，独立第三方仅新增69.7万平方米。
同期，京兆佳业在管面积约为3160万平方米，较上一年同期增长8.8%。而其来自第三方项目的在管面积约为1290万平方米，占比40.8%，余下近六成为关联方输送。
2021年建发物业来自第三方的新增合约建筑面积仅357.9万平方米。其中，收购的洛阳泉舜物业带来合约建筑面积约264万平方米。据此不难推断，其2021全年在第三方市场的竞标增拓合约面积不足百万方。
几家物企中，金融街物业2021年第三方外拓较为显著，其中来源于独立第三方的面积新增约688万平方米，占总新增面积的78.38%。尽管如此，金融街物业依旧有过半在管面积倚重关联方输送。
数据显示，截至2021年12月31日，金融街物业在管面积约为3350万平方米，较上一年同期增长35.51%。其中，来自独立第三方开发的在管面积约为1509万平方米，占比45.05%，较2020年同期的33.22%提升了11.83个百分点。
越秀服务虽然没有披露具体的第三方在管面积占比，不过其披露了来自独立第三方的收入情况。
截至2021年12月31日，越秀服务来自关联方的收入为17.68亿元，占总收入的92.2%，较2020年的89.6%提升了2.6个百分点；对应地，来自独立第三方的收入占比缩减至7.8%，约为1.50亿元。
盈利能力较低
收并购谨慎，外拓动力不足之外，国资物企还存在盈利能力较低的问题。
6家地方国资物企中，越秀服务净利率相对较高，约为19.27%；京城佳业与特发服务净利率都只有个位数，均约为6.9%。华发物业服务、金融街物业、建发物业3家物企的净利率分别为12.2%、11.4%、10.3%。
而据乐居财经统计，2021年上市物企的平均净利率约为13.76%。以此而言，6家地方国资物企中，仅有越秀服务在行业均值水平线上。
盈利能力偏低，与国资物企的业态类型发展“畸形”有关。比如京城佳业。
数据显示，截至2021年末，京城佳业整体毛利约为2.73亿元，毛利率为22.3%，低于上市物企30%的毛利率均值水平。
京城佳业整体毛利率水平较低，与其增值服务发展成色不足有关。一般而言，社区增值服务往往是物企拉高整体毛利率的一把利器，然而京城佳业的社区增值服务毛利率水平仅有16.3%，在所有上市物企中吊车尾。而非业主增值服务36.5%毛利率相对可观，业务体量占比却并不高，营收1.45亿元，在总收入中占比11.8%。
此外，通过关联方，国资物企承接大量公建以及城市服务项目。然而，这类项目通常具有部分社会性、公益性的特点，相对于普通业态，盈利空间大幅收缩。
不过，在当前地产行业发展承压下行，潜在风险传导至关联物企的大背景下，国资物企的发展风险把控相对更加严格，运营相对更加稳健，面临的潜在风险较小，抗风险能力也较强。
同时，国资物企在资金、资源整合方面具备优势，背靠国资平台也能够链接更多资源，尝试更多的服务场景。