恒大物业只能“染红”了
文/乐居财经 徐酒眠
过去十天，段胜利很忙。
“消失”的134亿初步调查结果刊出，恒大物业（06666.HK）董事会大洗牌。段胜利在危难之际接过帅印，坐上董事会主席之位。
虽然加入恒大集团已经有17年，但其过往的履历中，并未涉及过物管业务。坐镇恒大物业之后，他要一边迅速熟悉业务，另一边还要同时着手解决问题。
8月1日，段胜利首次召集了恒大物业中高层开会。会上，他带来了一个好消息——恒大物业将引入国企。
目前，对于恒大物业的这位新买家是哪方国企，尚未有消息流出。不过可以肯定的一点是，若该计划顺利实施，将有利于恒大物业股票复牌。
洽谈的“联姻”对象是何方国企？恒大物业能收到多少“聘礼”？这些问题都备受市场关注。
去年10月，合生创展（00754.HK）欲接手恒大物业51%股权。彼时，朱孟依给许家印报的“聘礼”总金额约为200.4亿港元。
受母公司债务拖累，以及134亿案牵连，恒大物业股价一泻千里。目前恒大物业的总市值约为248.65亿港元，较去年10月下旬“缩水”过半。
这次洽谈的国企新买家，是否还能给出恒大物业400亿的估值，是一个未知数。
合约面积止步增长
作为头部物企，恒大物业本身的规模体量十分可观。不过，受母公司暴雷影响，恒大物业的规模、营收也受到不同程度的拖累。
7月29日，恒大集团官网披露了近期业绩进展。此番披露的经营数据虽然不是经过审计的正式公告，不过还是可以从中窥探到恒大物业的发展情况。
根据官网透露的物业运营数据，目前恒大物业持续保持平稳运营，向超300万户业主提供社区综合服务。
截至今年6月30日，恒大物业合约项目3050个，合约面积约8.1亿平方米，位列上市物业公司第二名；在管项目2589个，在管面积约4.8亿平方米，位列上市物业公司第三名。
今年上半年，恒大物业实现总营收近65亿元，其中基础物业管理收入55亿元、同比增长约15.6%；经营现金总流入60.51亿元。此外，新增外拓项目180个，新增合约面积约1800万平方米。
纵览以上数据，再对比其2021年中期的业绩报告，恒大物业似乎难掩发展疲态。
事实上，在去年上半年，恒大物业的合约面积就达到了8.1亿平方米。对比来看，过去一年，其合约面积总数值零增长。
虽然恒大集团透露，今年上半年恒大物业新增拓了1800万平方米的合约面积，不过对比2021年上半年的增拓2.5亿平方米合约面积，跌幅达92.65%。
合约面积止步增长，在管面积增幅也只有个位数，较2021年6月30日的4.5亿在管面积，同比增幅仅有6.7%。
而比起规模，营收的同比增幅表现更惨淡。今年上半年近65亿元的营收，较去年同期的78.73亿元，同比下滑了约17.44%。
而按照其披露的基础物业管理收入实现了增长，有分析推测，或是非业主增值服务出现了锐减。
根据2021年中期业绩报，非业主增值服务是仅次于基础物业管理的第二大收入，占比约26.3%，毛利率高于基础物业管理近5个百分点。
2021年上半年，恒大物业的整体毛利率约为37.3%，尚在行业均值之上。而按照当前的情况，如若今年上半年其社区增值服务收入无较大增长，那么恒大物业的整体盈利能力或也会有所波动。
“联姻”拦路虎待清
作为头部物企，恒大物业的规模体量无疑是可观的。不过，要为恒大物业顺利引入国企，站立在段胜利面前的“拦路虎”也不少。
首先最大的一个，便是对于134亿元资金划扣风险的化解。毕竟此前“卖身”合生创展谈崩，就与中国恒大与恒大物业之间的应收账款未清有关。
而比起当时合生创展在意的26亿应收款，这134亿元资金划扣的风险等级显然更高。
7月22日，关于这134亿质押担保初步调查结果公告。概而言之，恒大物业将这笔资金分次存单质押，再由第三方公司将同额资金回流给中国恒大。
而这份调查结果只是迈出了第一步，接下来中国恒大与恒大物业还需要继续配合独立调查委员会，尽快完成调查工作，探讨解决占款问题的方式，并且还需要进一步加大内部风险评估和管理体系的建设。
按照此前的公告，中国恒大偿还该质押所涉及款项的方案，主要是通过恒大集团转让资产给恒大物业抵消相关款项。
不过，中国恒大要拿出什么资产来凑足这134亿，是一个很大的问题。同时，目前中国恒大的债务多如牛毛，凑足了资产后，面对那么多债权人，何时能顺利轮给恒大物业，也是一个问题。
此前，港交所给恒大物业下通牒，其复牌要达成4个先决条件：发布2021年财报；对134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施；证明公司遵守上市规则第13.24条的规定；向市场通报所有重要信息。
而恒大物业2021年财报何时顺利刊出，也需要段胜利主持相关工作。