德信服务收购上演神操作，主动加价982万
文/乐居财经 邓鑫妮
德信服务（02215.HK）旧事重提，10个月前的事情被翻了出来。
10月11日晚间，德信服务集团发公告交代了两件事，为第三方提供四笔贷款总计约1.32亿元，以及收购杭州凯川39.2%股权，杭州凯川为贷款人之一。
这并非近期发生的事情，早在2021年12月，几方已经达成协议。
现下，德信服务按照上市规定对事件进行披露。
德信服务与贷款人有着千丝万缕的关系，一方面与后者有业务往来，另一方面德信服务已经收购其中一位贷款人的股权。
值得一提的是，德信服务在2021年财报中透露，收购杭州凯川的金额为588万元，而据眼下的公告，最终的收购总代价已然变成了1570万元，除了金额差异外，收购的内容已经从杭州凯川的39.2%权益，附增了一项“股东贷款”，即当初德信服务借给杭州凯川的984.7万元。
是加价收购，还是另有深意？
不过可以肯定的是，德信服务借钱出去及收购股份，其最终的目的都是为了杭州凯川和其大股东手中的商业项目。
收购始末和疑点
德信服务打了个时间差，先借钱给客户杭州凯川，再收购后者39.2%股份，这两件事发生同一天，2021年12月21日。
而且据德信服务透露，截至提供贷款之日，四笔贷款的借款人均为独立第三方。
要了解借款和收购始末，需要先盘清楚几方的关系。
四笔贷款的借款人分别为杭州凯川、杭州凯川、德清信瀚和德清达康，贷款金额分别约为1.17亿元、984.7万元、612万元、412万元。
由此计算，贷款本金总额约1.38亿元，值得注意的是，这与德信服务公告开头表示的贷款本金总额约为1.32亿元，有600万元左右的出入。
借款人与德信服务均有业务往来，其中德信服务通过杭州凯川结识了德清信瀚，而后者也是杭州凯川的大股东。
去年12月，德信服务签订协议，从德清信瀚手中收购杭州凯川39.2%股份。股权变动后，德清信瀚仍持有杭州凯川40.8%股份，为第一大股东，余下20%由张优军持有。
股权收购完成后，德信服务与杭州凯川、德清信瀚不再是第三方关系，此时德清达康的第三方身份不变。
收购事项有个疑点，两次公布的对价有较大变动。
2021年财报中，德信服务表示，于2021年12月21日订立一份框
架协议，以收购第三方公司杭州凯川39.2%股权，代价588万元。
眼下，德信服务收购内容变更为收购杭州凯川39.2%股权及贷款二，对价1570万元，该笔贷款正是杭州凯川借的984.7万元。
截至目前，总计约1.32亿元的四笔借款都已经还清。那么，收购价格在此前基础上增加982万元似乎还有其他的意思。
拓宽商业赛道
无论是贷款还是收购，“商业诱惑”一词大概可以总结两次交易的原因和裨益。
德信服务与包括杭州凯川在内的借款人有着持续业务合作，所以当客户提出资金支持请求时，利益驱动下发放了贷款。其中，杭州凯川和德清信瀚的商业项目，与德信服务的诉求吻合。
先看杭州凯川的成色。杭州凯川成立于2017年，注册资本1500万元，截至2021年11月综合资产2900万元。
杭州凯川专注于建设营运一个位于陕西省渭南市的商业地产综合体，该项目建筑面积超过13万平方米。
与杭州凯川合作，能够让德信服务承接该商业综合体的租赁服务，且深入合作亦符合德信服务进军商业物业管理领域的策略。
除此之外，德信服务通过杭州凯川结识了德清信瀚，这是一家主要从事企业管理服务的公司，自2018年成为渭南市商业地产开发项目的供应商，与德信服务合作已超过三年。
德清达康则主要从事企业管理咨询、物业代理服务、物业顾问服务、物业估值服务及物业租赁服务业务，亦为德信服务的供应商。
德信服务想从商业赛道中寻找增长动力。
2022上半年，德信服务集团收入为约4.85亿元，较2021年同期增加6.3%；毛利润为约1.54亿元，较2021年中期下降6.9%；毛利率为31.8%，较2021年中期下降4.5%；利润为约8860万元，较2021年中期增加22.0%。
德信服务表示：“与住宅物业相比，商业物业每平方米每月物业管理费一般更高，从而将提高本集团物业管理业务的整体利润率。”
此外，住宅业态占据着德信服务大部分管理规模，横向加仓商业项目，也有利于拓宽商业赛道。
截至2022年6月30日，德信服务总在管建筑面积约3260万平方米，较2021年中期的约2800万平方米增加约460万平方米，增长率为16.4%。
其中，来自住宅的在管面积约2350万方，占比约72%；而非住面积仅有916万方，占比28%，其非住项目包括商业综合体、写字楼、学校、医院、产业园及市政设施。