物企城市服务成色

Original 徐酒眠物业K线 2024-03-02

文/乐居财经徐酒眠

“万科推进万物云分拆上市，并非以物业企业为定位考虑万物云，而是以城市服务商为定位。”从郁亮到朱保全、再到其他管理层，都强调着万物云“城市服务商”的定位。

走出小区，探索城市服务，从传统物企向城市服务商转向，已然成为这两年物管行业热门的风向之一。

据乐居财经《物业K线》不完全统计，除了万物云之外，目前碧桂园服务、世茂服务、雅生活服务、保利物业、龙湖智创生活、建业新生活、招商积余、新大正等物企都在城市服务领域有所布局。

其中，碧桂园服务、世茂服务、雅生活服务、旭辉永升服务、浦江中国、新大正、康桥悦生活，7家物企的城市服务已经形成规模收益，并在业绩报中独立成行。

城市服务赛道大热，头部物企通过收并购迅速入局抢滩市场，中小型物企也通过招投标、战略合作等形式攻进赛道，物企的城市服务业务格局正加速洗牌，他们各自的发展成色几何？

碧桂园服务“城服”收入领先

数据显示，2022年上半年，碧桂园服务的城市服务收入26.35亿元，同比增长25.8%；在总收入中占比13.1%，较上一年同期的18.1%减少了5个百分点。

同期，世茂服务的城市服务收入约6.71亿元，同比增长400%；在总收入中的占比由上一年同期的3.6%提升至了15.8%。2022年上半年，雅生活服务的城市服务收入与世茂服务相差不大，约为6.42亿元，同比增长302.4%，占总收入的8.4%。

其中，碧桂园服务的这一营收规模不仅超过了所有涉足城市服务的上市物企，相关统计数据显示，即使在所有涉及这一业务板块的主板上市公司中，也遥遥领先。

据不完全统计，截至目前至少有32家主板上市公司涉足环卫城市服务业务，其中有20家公布了2022年上半年“环卫服务收入”或“城市服务收入”数据，总额约为187亿元。

在碧桂园服务与世茂服务之间有7家环卫上市公司，分别是玉禾田（300815.SZ）、北控城市资源（03718.HK）、侨银股份（002973.SZ）、盈峰环境(000967.SZ)、福龙马(603686.SZ)、启迪环境(000826.SZ)、首创环保(600008.SH)，它们的收入分别约为20.58亿元、19.23亿元、19.08亿元、19.02亿元、17.32亿元、16.20亿元、8.10亿元。

碧桂园服务、7家环卫上市公司，再加上世茂服务、雅生活服务，便是2022年上半年主板上市公司环卫及城市服务的营收10强。

“万保”城服收入成谜

不过，在此之外，万物云和保利物业的城市服务发展也不容忽视。

万物云的城市服务自2018年9月的深圳横琴起步，到2020年10月推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城，并立下三年落地“百城”的目标。

2021年10月，朱保全在媒体会上透露，百城计划已落地40个，有望提前完成计划；接下来新城是少的，老区是多的，万物云城将从“百城计划”进入“千条街道计划”。

以业绩成长性来看，万物云将商企和城市空间综合服务归于一体，2019年-2021年的收入分别约为42.93亿元、64.89亿元、86.93亿元，在总收入中的占比分别约为30.8%、35.8%、36.7%。最新的2022上半年，其商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占总收入的35.6%，同比增长39.7%。

通过以上数据，尚不能完全窥探万物云的城市服务发展浓度。不过，万物云俨然已经将城市服务作为未来最具增长性的业务板块。

按照朱保全的预测，其“城市板块的增速大于60%，商业物业板块保持30%至60%的增长速度，住宅物业增速控制在30%以内。”

保利物业入局城市服务的时间比万物云更早，其自2016年进驻嘉善县西塘古镇，开启城市物业进驻公共服务领域实践；2018年，推出“镇兴中国”物业品牌。

保利物业的城市服务收入揉合在“公共及其他物业”中，该板块2022年上半年收入9.35亿元，同比增长41.8%；在其总收入中占比约14.5%。

低毛利率待突破

近一两年，物企加速入局城市服务领域，甚至将其上升至战略层面高度。上市物企正在成为城市服务业务的主力承接商。

克而瑞数据显示，今年6月TOP20物企拓展城市服务项目总金额达46.5亿元，其中碧桂园服务高达近32亿元，保利物业、世茂服务、雅生活集团3家中标金额超过亿元。

克而瑞的另外一组统计数据显示，目前在深圳已开标的31个“城市管家”项目中，有77%的中标企业为物企，23%为环卫企业。

尽管物企在城市服务领域的增拓如火如荼，不过以业绩报呈现的数据来看，毛利率水平偏低是不容忽视的问题。

2022年上半年，碧桂园服务、世茂服务、雅生活服务、旭辉永升服务、新大正、康桥悦生活，6家上市物企的城市服务毛利率分别约为18.1%、15.8%、20.2%、7.2%、20.7%、10.1%。

其中，世茂服务较去年同期的14.9%略有提升之外，碧桂园服务与雅生活服务均出现了下滑。2021年同期，碧、雅的城市服务毛利率分别约为19.3%、22.1%。

以年度报告来看，碧桂园服务在城市服务中的盈利能力下滑更为明显。其自2019年将城市服务纳入单独营收板块以来，彼时呈出的毛利率为38.5%，2020年、2021年两度下滑，已经是“腰斩”的水平，截至2021年底，其城市服务毛利率为17.6%。