华发物业换帅，周文彬待解两大难题
文/乐居财经 徐酒眠
如今的珠海十字门，高楼林立，通达全球。
而时钟回拨到2010年，周文彬当时眼见的十字门，还是世界第一大基坑。不过，华发十字门第一展厅的震撼效果图和宣传片，留住来他。脱下湖北省随州市政协常委的官衣，周文彬一头扎进了珠海、扎进了华发集团。
如今，54岁的周文彬，坐上了华发物业服务（00982.HK）的头把交椅。
11月18日晚，华发物业服务刊发人事变动公告，为投入更多时间于其他工作安排，李光宁已辞任董事会主席一职，之后其将继续担任执行董事。与此同时，公司现任执行董事周文彬，被提拔为董事会主席。
值得注意的是，去年7月30日，周文彬进入华发物业服务董事会之时，还被获委了行政总裁、薪酬委员会成员及授权代表职务。而按照联交所上市规则，主席及行政总裁的角色应有区分，不应由一人同时兼任。
“此架构不会损害董事会与本公司管理层之间权力与权限两者的平衡”，不过，华发物业服务董事会认为，此番安排并无不妥，“由同一名人士兼任董事会主席和公司行政总裁两职，可以继续确保集团贯彻的领导、有效地作出并执行集团的整体策略。”
从李光宁手中接过华发物业服务的帅印，周文彬身上的担子也更重了。
经过近7年的漫长时光，华发物业服务在去年3月15日才正式更名，完成借壳上市长跑的最后一步。不过，对于企业的经营与发展而言，上市从来就不是终点，而是起点。
国资物企的身份与背靠珠海华发“好爸爸”，华发物业服务不缺稳定的项目来源。
不过，关联方依赖过重、负债率过高，以及“仙股”命运难改、股价常年低位徘徊的现状，是摆在华发物业服务和周文彬面前的待解难题。
九年磨一剑
深色西装、白色衬衣，胸前一条醒目的蓝色系领带。在很多公开场合，周文彬都选择了这一身装扮亮相。
风度儒雅，颇为爱笑，见过周文彬的人曾说，比起一家公司高管，他更像一位学者。
周文彬的个人履历并不复杂。
1996年毕业于湖北大学英语教育专业，在进入华发集团之前，周文彬曾有过多年教师和政府招商、行政等工作经历。
“这是个机会，我想参与进来，想成为这段历史的亲历者，想让自己平静的生活有所改变。”因为11年前一次出差珠海的机会，看到了十字门的效果展示图而进入华发集团。自2010年8月开始，周文彬进珠海十字门商务区建设控股有限公司，担任经理及总经理助理，负责建设和管理等各个条线的督办。
从政界的仕途退出来，周文彬在“实践出真知”方面颇有一套。深入一线工地、与部门专业人士交流，啃读专业书籍……看懂设计图、把控施工环节，科学监督与协调，周文彬在实践中摸索出了一套自己的督办制度。
2013年7月，周文彬调任华发集团总经办，负责全集团的行政和督办工作。
大概五个月后，2013年11月，周文彬接受李光宁的嘱托，再次将阵地转移到来物业服务板块，担任华发物业服务附属公司——华发物业服务有限公司(前称“珠海华发物业管理服务有限公司”)，以及珠海华发楼宇电梯工程有限公司的董事会主席。
去年7月30日，周文彬获委任为华发物业服务的执行董事、行政总裁、薪酬委员会成员及授权代表。根据当时签订的服务合约，周文彬的董事袍金为每年12万港元，并另加酌情花红。
从2013年11月到2022年11月，周文彬在华发物业用了9年的时间，成为了坐帅之人。
不过，考虑到周文彬同时兼任董事会主席与行政总裁有违港交所上市规则，华发物业服务在公告中表示，“董事会将定期检讨此架构的成效，确保其适合本集团的现况”。
高管变动频繁
华发物业似乎还在寻找最合适的管理团队。
此番，除了周文彬与李光宁在董事会主席一职上的进与退的调整之外，还宣布以一名非执行董事的调整——周优芬辞任非执行董事，邹超勇接任。
资料介绍，今年45岁的邹超勇，毕业于中央财经大学会计学专业，在财务及会计方面拥有逾21年的经验。
邹超勇从2021年4月起，担任珠海华发董事。而在此之前，他曾历任珠海九洲控股集团有限公司董事兼财务总监、珠海市政府国有资产监督管理委员会(简称“珠海国资委”)财务总监，并受珠海国资委委托，先后担任多个下属公司的董事、监事、财务总监职务。
时间线拉长，今年以来，华发物业服务已经有过几轮人事变动了。
今年3月中旬，华发物业服务谢勤发辞任执行董事兼副总裁，同一时间，顾远平获委任为执行董事兼副总裁；而李暐决定将更多的时间投入到其他工作安排，从副总裁职位上调离，其接任者为张勇。
再往前追溯，去年5月，华发物服务更换了财务总监更换；去年7月，变更了执行董事及行政总裁；去年10月底，又有非执行董事辞任……
值得注意的是，华发物业服务频繁变动的董事会及高管层，大多数进驻之人都是华发集团及其他下属公司的管理层。换言之，母公司在主动为华发物业服务派兵。
107%的高负债率
目前，华发物业的体量在行业中不算出彩。频繁的人事变动背后，或是在寻找更适合的管理团队增拓业务市场、激活资本市场。
在乐居财经《物业K线》根据2022年上市物企中报数据整理的榜单中，华发物业服务有两个第一：分别是关联方面积占比达86.6%，位列第一；资产负债率达107.25%，位列第一。
数据显示，截至2022年6月30日，华发物业服务的总合约建筑面积为4310万平方米，同比增长27.9%；总收费建筑面积为2260万平方米，同比增长34.9%，其中，来自关联方的面积约为1960万平方米。
据乐居财经《物业K线》统计，有52家上市物企披露在管面积的具体数据，而华发物业服务排在第42位。
而负债率方面，华发物业服务已经连续两年蝉联榜首了。从财报来看，拉高华发物业资产负债率的主要是4.17亿港元的一年内到期的计息银行借贷。公告披露，这笔借款的实际年利率为1.77%-2.10%。
数据显示，2022年上半年，华发物业服务累计获得营业收入8.94亿港元，相较于2021年同期的6.66亿港元增长了34.3%；归属于股东的净利润约为1.21亿港元，相较于去年同期增长了44.5%。
据乐居财经《物业K线》统计，华发物业服务的营收与净利润，在目前披露2022中报的58家上市物企中，分别排在第30位、24位。
此外，华发物业服务股价常年在低位徘徊。正式更名近两年，也一直未能改写“仙股”命运。截至2022年11月21日收盘，报0.117港元/股，市盈率(TTM)5.22倍，总市值约11.77亿港元。