时隔225天，物业鲨鱼再张口
文/乐居财经 邓鑫妮
2019年“合富春茗”晚会上，扶伟聪手拿话筒在台上尽情开唱。《往日时光》的歌词在大屏幕上滚动，配合着一张张老照片闪回。
合富辉煌（00733.HK），这家华南最大的物业代理企业，似乎也只剩下“往日辉煌”。
此后的两年，合富辉煌盈利减弱，被贴上“增收不增利”的标签，上一年亏损超7亿港元，今年上半年再亏6.63亿港元。
股权方面，也早被碧桂园服务（06098.HK）瓜分过。11月9日，碧桂园服务再次宣布收购合富辉煌约1.447亿股份，占总股本的21.47%，代价约2.33亿港元。
2020年4月，碧桂园服务已经收购其3.53%股权，此次收购完成后，碧桂园服务的持股份额将达到25%，仅次于创始人扶伟聪全部受益股份。
合富辉煌2021年及2022年上半年业绩均以亏损收场，若短期内无法调整，作为联营公司并表，或许会影响碧桂园服务。
标的业绩呈现不如往期，时隔两年，为何碧桂园服务还要再次入手？
合富辉煌营收大头的物业代理业务是一部分原因，不过也有网友表示，目标应该是合富辉煌手头的金融牌照，营收占比不到2%的金融服务，或许也是吸引碧桂园服务的点。
半年亏损6.63亿港元
从目前股票市值来看，碧桂园服务给出了不少溢价。
截至11月9日收盘，合富辉煌报价1.21港元/股，总市值8.16亿港元，21.47%股份市值约为1.75亿港元，2.33亿港元的对价溢价约33%。
对比2020年碧桂园服务的入股价格，此次收购价格则上涨有限。
2020年收购3.53%那部分股票时，碧桂园服务要约收购价格为每股1.5港元，总计约3567万港元，眼下收购的代价换算成单股价格约为1.6港元/股，两年时间溢价约6.7%。
值得一提的是，收购后，买方碧桂园服务全资子公司碧桂园物业香港将成为合富辉煌的第一大股东。
股权转让后，碧桂园物业香港持股25%，China-Net Holding Ltd.持股16.68%，Simple Heart Limited持股11.62%，卖方公司Fu's Family Limited股份下降至4.37%，扶伟聪直接持股4.16%，Happy Chord Limited持股2.71%，以及吴芸持股1.1%。
扶伟聪最终受益27.92%股份，其中China-Net Holding Ltd.和Happy Chord Limited为其全资拥有，Fu's Family Limited由其持股70%。
持股名单中的另外两位也都是扶伟聪的直系亲属，Simple Heart Limited由扶伟聪之子扶而立全资拥有，而吴芸是扶伟聪的配偶。
合富辉煌的收入主要来自物业代理服务的代理佣金、金融服务和应收贷款的利息收入。
截至2022年6月30日，其总收入约为29.74亿港元，其中代理佣金收入29.38亿港元，金融服务营收约3600万元。
2021年财报显示，合富辉煌服务超过二百个城市，与新鸿基、万科、恒大、保利、碧桂园等十多家房企保持合作。
与去年同期相比，合富辉煌总收入减少近10亿港元，降幅24.36%，两大业务均有不同程度缩减。
而且总体而言，合富辉煌上半年还是亏损的。期内亏损约6.63亿港元，且上一年末其已经亏损约7.53亿港元。
截至6月30日，其银行结余和现金为4.86亿港元，较上一年末减少12.3亿港元，降幅71.7%。
期内，合富辉煌资产总额进一步减少至61亿港元。2019年、2020年、2021年及2022年前六个月，其资产负债率分别为31.46%、35.58%、41.2%、45.94%。
与保利“分手”
合富辉煌还曾和另一家知名房企有过股权合作。
今年4月，合富辉煌称与保利发展签订协议，内容涉及保利顾问和合富中国两家公司拥有权分配。
根据协议内容，保利发展将退出合富中国所有权利和权益，与之相对应的，合富中国也将退出保利顾问的全部持股。
协议的目的是，保利方和合富方能独立经营各自的物业代理业务，这也就意味着，双方建立的股权合作结束。
这次合作还要追溯到2018年。彼时，合富中国及保利顾问进行合作重组，保利发展透过向合富中国注入保利发展当时所持保利顾问全部股权向合富中国出资，以换取合富中国43.9%的股权。
至此，保利顾问由合富中国100%持股，而合富辉煌和保利发展分别持有合富中国56.1%和43.9%股权。
合富辉煌表示，其与保利发展未能就整合的各个方面（包括合富中国集团及保利顾问集团之业务、员工薪酬及管理系统）达成全面共识。
而且据2021年业绩，合富中国和保利顾问分别亏损3.97亿港元和1.53亿港元，或许也是双方分手的原因之一。
不过保利发展也承诺，后续将部分业务转让给合富方。协议生效后，保利发展将每12个月就可销售物业价值不少于800亿元的保利发展房地产开发项目与合富辉煌或其成员公司订立一手代理业务合约，为期五年。
社区闯关
与保利发展的股权合作告一段落，合富辉煌又搭上碧桂园服务。
“预期收购事项将通过促进并加强本集团与目标集团的未来合作及优势互补，令本集团得以加强其房地产经纪业务及物业增值服务的发展。”碧桂园服务坦言看上了合富辉煌的房产经纪业务。
事实上，碧桂园服务在该业务板块已经花了不少心思。
2014年，其成立房产经纪部门碧桂园服务租售，专注社区二手房买卖及租赁业务。2021年1月，碧桂园服务租售全面升级，“有瓦”品牌诞生。
除了自有品牌，碧桂园服务还通过各种合作形式结交盟友。
2021年8月，碧桂园服务与世纪宏图签署战略合作协议，世纪宏图是一家位于武汉的房地产经纪公司，双方表示将共同开发社区内的房产经纪业务。
其实不难发现，存量市场下，碧桂园服务正在做大社区蛋糕，支起社区增值服务的增长曲线。
今年以来，碧桂园服务在广州、成都等多地新设广告传播公司，此前还曾收购城市纵横，瞄准的正式社区传媒业务。
截至目前，碧桂园服务社区增值业务中包含到家服务、家装服务、社区传媒服务、本地生活服务、房地产经纪服务和园区空间服务在内的六大业务。
今年中期，除三供一业外，碧桂园服务其他五大业务的毛利率均有不同程度滑坡，其中社区增值服务同比下跌6.5个百分点至59.7%，不过仍为毛利率最高的业务，期内其整体毛利率为26.9%。