一家被低估的央企物业
文/乐居财经 邓鑫妮
2022年的物管行业市场，是国企、央企的能力体现年。华润万象生活市值、外拓大出风头，金茂服务成为这一年第一家上市的物企，招商积余也盘算着收并购……
不过说到上市央企物管公司，保利物业（06049.HK）是绕不开的话题。2019年底成功进入港交所，深耕“大物业”战略，不断提升品牌形象，潜心修炼内功，最终交出了一份不错的答卷，展现了高质量发展成果。
3月29日晚，保利物业发布2022年度业绩报告。截至2022年12月31日，保利物业总收入约为136.87亿元，较2021年同期增长约26.9%；公司拥有人应占年内溢利约为11.13亿元，较2021年同期增长约31.6%；毛利约为25.74亿元，同比增长约27.8%，毛利率约为18.81%。
央企的一大特点是“稳”，保利物业的“稳”不只在于平稳，更是稳定的增长。主要体现在三个方面：
其一，2022年保利物业做出20%增速的利润业绩指引，最终呈现的效果属于超额完成；
其二，过去一年不少物企非业主增值服务受挫业绩下滑，从而将业务布局转移到其他板块，保利物业也在做业务结构的调整，但同时也保证了非业主增值服务的增长；
其三，保利物业多年来坚持“大物业”战略，这一业务囊括了多业态、差异化的发展道路，现如今也有越来越多的物企推出自己关于城市服务、业务深耕的战略蓝图。
保利物业的业绩引得资本投票，财报公布的后一个交易日，其股价上涨9.42%，报收47.05港元/股，市盈率（TTM）20.86倍。尽管如此，也有人直呼，保利物业被低估了。
超额完成利润目标
“增收不增利”几乎成了2022年物企的业绩困局，持续外拓带来了营收增长，但经营管理能力没能跟上，以致净利润和毛利润滑坡。
在这一方面，保利物业保住了两项关键数据的涨幅，甚至净利润增速超过了收入增速。期内，其收入同比增长26.9%，而净利润增长30.1%，毛利涨幅也达到了27.8%。
事实上，许多物企利润增速放缓甚至倒车，来源于大肆吞并其他物企，但相应的投后管理没能达到收并购时承诺的业绩，再加之地产行业波动带来的影响，即拔高了商誉减值，还拉低了原本的核心业绩。
可以看到的是，保利物业的身影鲜少出现在收并购投资上，甚至几次将上市划拨的并购金挪作他用。这样的话，一方面省去将收购业务融进集团的成本，另一方面也减少了现金的使用，将钱花到其他地方。
但值得一提的是，保利物业的第三方外拓实力并不弱。
截至2022年底，保利物业合同管理项目总面积约7.7亿平方米，在管项目总面积约为5.76亿平方米，在管项目总数2089个。
年内，保利物业新中标第三方项目的单年合同金额约27.7亿元，新签约第三方项目的单年合同金额约17.2亿元（不含续签项目）。报告期内，来自第三方项目的合同管理面积约为4.58亿平方米，同比增长约8110万平方米，占总合同管理面积约59.4%，占在管面积约61.3%。
保利物业净利润表现较好，不仅在于实现了有效增长，还超额完成了上一年定下的业绩目标。
2021年度业绩会上，管理层表示，公司制定了2022年利润增速不低于20%的业绩指引，当然我们也会尽量做到比这个更好。事实证明，已经超过了预期。
三大业务平稳过渡
非业主增值服务的颓势逐渐显现，物企需要其他业务来挑起这部分业绩压力，大部分企业寄希望于社区增值服务。
然而2022年疫情多点爆发，打得企业措手不及，非业主增值服务的业绩出现了断崖式的下跌，社区增值也堪堪保住原来的蛋糕。
如果将非业主增值服务的业绩重担平稳转移，是个难题。
保利物业看似不急不躁，但也在进行着业务结构调整，不过它的步伐并不算大，而是蚂蚁搬家式地缩小非业主增值服务的业绩饼图，从而增加社区增值服务的成长空间。
2022年，保利物业总收入136.87亿元，同比增加26.9%，其中物业管理服务收入84.28亿元，非业主增值服务收入21.95亿元，社区增值服务收入30.64亿元，社区增值服务增长率最高，为33.1%。
此外，物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务的收入占比分别为61.1%、16%、22.4%，与2021年相比，物业管理服务占比略微下降，非业主增值服务下滑0.8个百分点，这两项业务退出的收入占比都归到了社区增值头上。
更为可贵的是，社区增值服务发力的同时，保利物业也没有拉下非业主增值服务，依旧实现21.2%的营收增长，整体业绩过渡平滑。
能力增长为先
保利物业表示：“行业下一个方向，从机会增长转向能力增长。”不过它进一步指出，但是我们一直都坚持着能力增长的原则。
“大物业”战略，可以看作是保利物业能力增长的一个侧面，是聚焦核心优势业态，为进一步提高细分赛道差异化优势而提出来的战略。目前，保利物业已经打造出富有特色的嘉善城镇全域服务模式及海珠城市全域服务模式。
而在未来发展一栏，保利物业也明确提到，秉持“大物业生态平台首席运营商”的企业愿景，继续深化高质量发展方向，围绕“攻坚市场、登高品质、提效运营”的工作主线，加速提升物业管理市场份额，持续推进社区增值产业纵深发展，并通过精益化管理和数智化赋能，实现全面提质增效。
具体来看大物业战略布局，其管理业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。
进入存量市场，住宅逐渐被企业瓜分，如今物企又将目光锁定在非住宅业态上。为此，城市服务相关的战略铺排层出不强。
以保利物业为例，2019年，其首次提出“大物业”战略，实现了“小物业到大物业”的突破；2020年再度提出“从硬空间到软基建”，打破了物业管理对自身定位的视角。
2022年，保利物业新签约第三方项目中，非居业态项目的单年合同金额占比达到88.3%。截至2022年12月31日，非居业态在管面积增长至约323.1百万平方米，于在管规模中的比重为56.1%。年内，非居业态的物业管理收入约33.4亿元，较2021年同期增长37.2%，占物业管理总体收入比重同比提升3.2个百分点至39.7%。