地产爸爸拖欠物企的“账单”
文/乐居财经 徐酒眠
回款！回款！回款！
在2022年业绩发布会上，金科服务（09666.HK）新任CFO闫凌阳分享公司过去一年整体财务表现的过程中，六次提到了“回款”二字；董事长夏绍飞的发言里，也多次提及这个词。
为了彻底释放由关联地产方带来的历史负担，金科服务在最新的年报中大笔计提应收款，合计超过21.52亿元。
其中，非经营性的其他应收账款（包括向关联方提供借款和融资租赁应收款）约11.78亿元，经营性的贸易应收款和应收票据减值约9.75亿元（包括关联方的历史经营性欠款等）。
如此狠绝减值应收款还有融创服务（01516.HK），其过去一年的金融资产减值亏损净额达15.42亿元，较上一年同期增长688.80%。而究其减值亏损激增的原因，则与关联方应收款项大笔计提有关。
从地产分拆而来的物业股，在地产的黄金时代，汲取了关联地产公司规模庞大的业务输送，吃尽了关联方的红利。如今乐章戛然而止，如何处理野蛮生长时代所遗留下的商誉以及应收款、尤其是关联地产公司的应收款，正在成为上市物企共同面临的考验。
两个月前，雅生活服务（03319.HK）与雅居乐集团（03383.HK）签订了一份“抵房协议”，为物企清收关联地产应收款提供了一个新思路。根据当时的公告，拟被列入抵销资产清单的包括但不限于写字楼、商铺和商品房。
有意思的是，雅生活服务方对于抵销资产的处置，在出租或出售换取现金之外，还考虑将相关资产质押给第三方供应商，以结清自身的其他应付款项。有业内人士将之戏称为“击鼓传房”。
关联交易的“雷点”
唇亡齿寒，地产企业出现的债务风险和现金短缺，给关联物企带来的不利影响波及广泛。其中，最主要的体现有四个方面：地产直接向物企借钱或担保付款、地产向物企出售资产套现、物企被抵押股权或出售股权，以及地产关联方应付账款欠款。
“在房企自己都活不好的情况下，很大可能不会去给物业公司结账”，融创服务、金科服务等物企大笔计提关联方应收款，很好的印证了这句话。
以贸易应收款为样本，乐居财经《物业K线》统计的50家港股物企中，有39家物企对贸易应收款的来源作了比较明确的披露。
数据显示，减值拨备前，39家物企的贸易应收款合计约为680.57亿元，较上一年同期的455.76亿元增长49.33%。其中，关联方贸易应收款合计约为226.31亿元，较2021年同期的151.51亿元增长49.37%，占比约33.25%。
39家物企中，关联方贸易应收款占比超过50%的共有15家，较上一年同期减少了1家。其中，越秀服务和兴业物联两家物企的关联方贸易应收款占比较高，分别约为73.32%、73.23%。
根据样本数据来看，大多数物企的贸易应收款还是在第三方款。但在地产下行的大背景中，关联房企对物企的贸易应收款拖欠也愈发明显。
将应收账款变成真金白银才是企业盈利之道，尤其是在物业服务这种高现金流的行业，加强应收款项的管理是最为关键的一环。
大幅减值计提，不过是壮士断腕的悲壮之举，是充满无奈的选择。
以金科服务为例，其实在更早之前，金科服务是将金科股份的未偿还应收款项转换为借款，涉及金额15亿，在约定8.6%年利率的同时，还以价值超22亿的商铺及车位等作了抵押。
这样一看，此前雅生活服务与雅居乐集团签订的“抵房协议”，与之算是一种殊途而归的方案。
但金科服务给出两个月宽限期之后，金科股份今年3月仍未能如约履约偿还第一期贷款。“目前公司正在寻求相关的法律意见，也将采取一切必要的措施来回收这些应付款项。”
在刚过去的业绩发布会上，上市物企管理层或直接或间接都提到了要追求高质量的增长。
而应收款回款率，往后或将成为衡量上市物企增长质量的一个重要风向标。
超92亿减值拨备
上市物企应收账款种类包括贸易应收款、其他应收款、预付款项及预付税项等。
贸易应收款主要来自于按包干制进行管理的物业管理服务、增值服务等业务过程。其他应收款则通常来自招投标押金、代付业主能源费、其他押金等。而预付款项，通常来自于向供货商支付的业务保证金以及预付款项，但对于部分有收并购的物企，可能也包括为潜在企业合并支付的股权保证金。
其中涉及关联方的贸易应收款，可能还另外包含空置费、代付物业费等；关联方的其他应收款，则可能又包含车位代理业务的押金等。
以贸易应收款为样本，乐居财经《物业K线》对目前披露2022年财报的50家港股物企进行了相关数据统计。
数据显示，截至2022年12月30日，50家港股物企的减值拨备额合计超92.17亿元，较上一年同期的31.24亿元大增195.06%。
50家港股物企的减值拨备均值约为1.83亿元，其中超过这一数值的有14家。融创服务的贸易应收款减值拨备的数额最大，约为17.77亿元；紧随其后的是金科服务，约有10.30亿元。雅生活服务与世茂服务的减值数额分别为7.761亿元、7.755亿元，比较接近。
从贸易应收款减值拨备数额的增幅来看，合景悠活最为惊人，达3281.79%。2021年，合景悠活减值拨备了1746万元，而2022年，这一数据超过了5.9亿元。
时代邻里和金科服务的同比增幅也较大，分别约为1802.99%、1216.79%。此外，融信服务、祈福生活服务、德商产投服务等20家物企的贸易应收款减值拨备数额增幅，也都超过了100%。
陡增的应收款压力
尽管不少物企都进行了大笔计提，但整体来看，应收款压力依然不小，
数据显示，截至2022年13月31日，减值拨备后，50家物企合计还有超过682.25亿的贸易应收款，较上一年同期的490.79亿元增长约39.01%。值得一提的是，同期，这50家物企的营收增幅均值约为10.17%。
50家港股物企的贸易应收款均值约为13.65亿元，而上一年同期约为9.82亿元。
具体来看，2022年里超过均值水平的共有13家。其中，碧桂园服务的贸易应收款最多，约为153.58亿元，是排在第二位万物云（62.78亿元）两倍多，而第三位的雅生活服务（61.53亿元）与万物云相差不大。
排在第四位至第十位的7家物企，贸易应收款约在20亿到48亿不等，分别是绿城服务、融创服务、世茂服务、建业新生活、保利物业、中海物业、合景悠活。
兴业物联、烨星集团、祈福生活服务、星盛商业，这4家小规模物企的贸易应收款则均在1亿元之下。
其中，兴业物联的贸易应收款虽然只有8220.6万元，但对比去年同期的4004.5万元，实际上翻了一倍，同比增幅约105.28%。
另外，中骏商管、新城悦服务、远洋服务的贸易应收款同比增幅也超过了100%，分别约为153.32%、107.51%、103.05%。
50家港股物企的贸易应收款同比增幅均值约为48.05%，其中有24家在均值水平之上。
因为2022年里进行了大额减值，融创服务、正荣服务、金科服务、时代邻里、祈福生活服务五家物企的贸易应收款对比上一年同期有所减少。