物管圈再现1元并购案
文/乐居财经 徐酒眠
有人说，郭广昌不认识所有人，但大多数人都认识郭广昌。
这位有“郭菲特”誉称的内地前首富，最辉煌的时候，他手中庞大的“复星系”商业帝国曾有超过8000亿的资产。
回顾他财富积累的30年，从起初的生物医药、地产开发，到后来的珠宝文娱、再到白酒和新能源车，几乎每次都能精准的踩到节点上。
两年前，物业被吹上风口的时候，郭广昌也一度被传出好事将近——其复星国际（00656.HK）或分拆旗下的物业公司赴港IPO。然而，穿越2022年的一场“完美风暴”，复星国际将物业公司摆上了货架。不过，与其他物业公司不同，买方不是外来的第三者，而是自家人的豫园股份（600655.SH）。
去年九月底，豫园股份斥资2.6亿元收购了复星国际旗下的物管资产——上海高地资产经营管理有限公司（以下简称“高地资产管理”）100%股权。
这场左手倒右手的内部资产腾挪还在继续。5月16日，复星旅游文化(01992.HK)公告称，其已于前一日与上海高地物业管理有限公司（简称“高地物业”）订立买卖协议。
据此，复星旅游文化向高地物业出售旗下上海复星爱必侬物业管理有限公司（简称“爱必侬物业”）的全部股权，代价为人民币1元。
高地物业是高地资产管理的业务运营主体，目前拥有21家对外投资公司，紧随纳入爱必侬物业，高地物业阵容将进一步壮大。
目前，物业上市风口已经关停。复星此番腾挪，是否暗藏了孕育物业上市平台的计划尚不得而知。不过，以此为契机，外界仍可以对郭广昌手中的物业服务版图窥探一二。
1元并购案
“目标公司于过去两年并无作出任何重大利润贡献，非本集团之主营业务，且本集团计划不继续从事物业管理服务业务，而是专注于其核心业务。”出售爱必侬物业，复星旅游文化给出了如是解释。
公告披露，爱必侬物业主要从事物业管理、酒店管理、停车场(库)经营管理、清洁服务、绿化养护服务、建筑装修装饰建设工程专业施工，以及工程管理服务等业务。而截至2022年12月31日，其的未经审核账面值约亏损31.41万元。
具体到经营业绩，2021年，爱必侬物业处于亏损状态，除税前、后的亏损分别约为60.17万元、60.48万元。2022年转亏为盈，除税前、后的利润分别为27.39万元、27.39万元。
对于定价1元出售，公告表示是由订约方参考各项经公平磋商后厘订，其中包括：截至2021年12月31日爱必侬物业的股东权益亏损31.41万元、总资产634.57万元、总负债665.98万元，以及根据独立第三方评估师银信资产评估有限公司采用资产基础法评估后的净资产亏损32.53万元。
不过，基于爱必侬物业截至2022年12月31日未经审计的财务报表里的净资产，以及2023年1月1日至股权转让日2023年5月15日止的未经审计财务报表净利润，复星旅游文化预期将就出售事项录得31万元的收益。
物业整合
“2022年对复星来说是特殊的一年，我觉得是一场‘完美风暴’，好在有大家支持，我们顺利穿过了这场风暴。”
三月底复星国际的业绩发布会上，董事长郭广昌坦言，穿越风暴，复星的确蒙受很大的损失，不过他也表示，“‘首先要活着’，机会是留给活下来的人，首先要穿越风暴和危机，才有未来。”
这位有“郭菲特”誉称的内地前首富，最辉煌的时候，他手中庞大的“复星系”商业帝国曾有超过8000亿的资产。穿越风暴过程中，他的这个商业帝国也在加速“瘦身”。
“2022年或者以前这5年，其实我们一直在瘦身建体聚焦主业”，郭广昌给出了这个过程中退与进的标准：“复星未来要聚焦已经形成优势或者更有优势的产业，而凡是一般企业能做的产业，如果竞争起来没有优势就将统统退出”。
将复星国际的高地资产管理腾挪进豫园股份，如今又将复星旅游文化的物业公司腾挪进高地资产管理。左手倒右手，郭广昌始终还是把物业留在了自己手中，而不是“退出”。据此来看，他对这个业务板块仍保持着期待。
高地资产管理是郭广昌旗下主要的物业管理服务平台，去年9月底出售给了复星国际的非全资子公司豫园股份，前者间接持有后者61.79%的股权。
作为一家主营黄金珠宝、进出口、百货零售与批发的综合性商业集团，豫园股份与物管业务，似乎也显得与主业格格不入。因此有分析表示，高地资产管理未来或许还是会从中再分拆出来。
进入豫园股份之后，高地资产管理的经营成色如何？
数据显示，2022年，豫园股份的商业综合及物业综合服务实现营业收入合计17.76亿元，同比增长减少5.17%；期内，该业务板块的毛利率为15.53%，同比减少9.17个百分点。
放在上市物企中来看，高地资产管理的营收体量应该与佳兆业美好（17.84亿元）、银城生活服务（17.13亿元）、中奥到家（17.02亿元）在一个水平线上。