囤9亿车位，这家央企物管傻眼了
文/乐居财经 徐酒眠
今年中期业绩，中海物业（02669.HK）打头阵交了卷。
8月21日午间，中海物业发布了2023年上半年未经审核中期业绩报告；下午，董事局主席张贵清携一众高管，召开了中期业绩投资者会议。
从流出的现场照片来看，肖俊强坐在张贵清的左手边。而去年中期业绩发布会上，坐在这个位置的人还是杨鸥。今年2月份，肖俊强接替杨鸥，从负责人力资源工作的副总裁升任为了公司执行董事、行政总裁。
不过，这其实是肖俊强第二次坐在这里了。此前的2022年度业绩发布会，张贵清就携肖俊强出席了。但最新的这份中报，才是肖俊强接任CEO后交出的第一张成绩单。
数据显示，今年上半年，中海物业实现营收71.62亿港元，同比增长23.2%；录得毛利约11.48亿港元，同比增长30.8%；公司股东应占溢利7.26亿港元，同比增长39.2%；每股基本及摊薄后盈利22.09港仙，同比增长39.2%；股东权益平均回报率为38.5%。
在行业普遍承压的背景下，中海物业几项核心指标均实现了双位数的增长，从物企发布的盈利预告来看，跑赢了大多数物企。
业绩发布之后，也刺激了中海物业的股价从跌转涨，8月21日午后开盘涨幅0.73%，当日收涨1.45%；次日延续涨势开盘，盘中一度拉涨超过10%，当日收涨7.29%，报9.98港元/股，市盈率(TTM)约19.98倍，总市值约295.16亿港元。
不过，在物管行业有着高毛利之称的增值服务，在中海物业依然没有拉涨之力；而从关联方真金白银囤积来的车位，销量持续减少，平均成交单价较低，利润被进一步侵噬，但其账上还囤积有货值近9亿港元的车位。
毛利率微增
中海物业受毛利率下滑之困良久，终于迎来了小幅微增。今年上半年，其毛利率约为16%，较上一年同期的15.1%微增0.9个百分点。
中海物业表示，毛利率微增的原因之一在于直接经营成本增速低于收益，仅上升21.9%至60.15亿元。
具体来看，这一方面得益于加大分包力度并优化人力资源结构，提升了生产能力及成本效益；另一方面，今年上半年没有去年同期为应对新冠肺炎疫情防控而额外产生的成本，约4420万元。
分拆到业务线中来看，物业管理服务是中海物业的主要收入来源，今年上半年收入51.63亿港，同比增长17.7%，占总收入的72.1%。同期，该业务毛利率约为14.7%，较上一年同期的13.1%增长约1.6个百分点。
期内，中海物业来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的分部毛利率分别为12.2%及100%，前者较上一年同期提升了2.2个百分点。
而反观两项增值服务——非住户增值服务和住户增值服务的毛利率，则均出现了下滑。前者由上一年同期的15.4%降至了13.5%，后者由上一年同期的30.3% 降至了29.3%。
今年上半年，其非住户增值服务收入12.06亿港元，同比增长39.3%，占总收入的16.8%；住宅增值服务收入7.11亿港元，同比增长56.9%，占总收入的9.9%。从营收占比来看，中海物业的增值服务、尤其是毛利率相对更占优势的住户增值服务体量尚小，难以形成毛利率拉力。
早在去年初，中海物业管理层就曾放话，要做大增值服务的蛋糕，“把增值业务与基础业务占比从1:3变成1:1，实现基础业务毛利率在15%左右，增值业务毛利率超过30%”。
就当前的业绩来看，实现这个目标中海物业应该还有很长的路要走。在此次业绩发布会上，张贵清表示，“我认为物业企业未来的增长还要靠增值”。
此外，值得一提的是，截至2023年6月30日，中海物业约有51,630名员工，较2022年12月31日减少了约5795名；同期的员工成本约为30.29亿元，较2022年同期减少约2440万元。
9亿港元车位存货
物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务之外，自2018年下半年开始，中海物业还开辟了车位买卖业务。发展多年，这个业务板块的营收体量不突出，但此前的增量情况一直还算可观。
不过今年上半年，中海物业在停车位买卖业务中的收入仅有8300万港元，占总收入的1.2%；而上一年同期的收入为1.07亿港元，在总收入中的占比约为1.9%。
停车位买卖业务一度是中海物业最大的“催肥剂”。
2020年、2021年，中海物业在该业务中的营收同比增幅分别为101%、109%。不过，这一猛增势头并没有维持到下一年，2022年该业务营收增速“大踩刹车”，收入增速仅有7.9%。再到今年上半年，收入已“倒车”，较去年同期下跌22.8%。
车位销量减少是一个原因，今年上半年，中海物业出售了898个车位，较去年同期的955个减少了57个。而另一个原因是，今年上半年的平均成交单价也较低，而这样导致了该业务板块的利润减少，约为1650万港元。
2019年，停车位买卖业务首次出现在中海物业的财报中，第一年带来了960万港元的收入，彼时该业务利润430万港元，毛利率达到44.6%。近两年的财报中，中海物业已经不再提及该业务的毛利率了。
不过据乐居财经《物业K线》根据对应营收和利润计算，2020年该业务的毛利率就几乎被“腰斩”了，约为26.42%；2021年有所回升，约为28.22%；2022年又有所下滑，约为27.75%。
而今年上半年，该业务的利润率约为19.88%。
中海物业不生产车位，只是车位的搬运工，其车位来源主要是从关联方购买。去年发布中期业绩报后，中海物业发布关联交易公告，称每年向关联方收购停车位，需支付的协议总额年度上限为9亿港元，三年合计为27亿港元。
而截至2023年6月30日，中海物业囤积的停车位还有高达8.96亿港元的存货货值。
如何加速车位销售进度，并确保该业务利润率不会有大幅下滑、影响到整体毛利率，或也是中海物业需要考虑的问题之一。
六成在管面积来自关联方
作为第二家登陆资本市场的物企，中海物业上市至今有近九年。过去很长一段时间，投资者与评级机构提到中海物业，大多都会提到“规模外拓缓慢、对母依赖严重”。
上市物企扩容，中海物业也把加速外拓提上了日程表，管理层在“十四五”规划中提到，内生与外拓要达到1:1。最近一两年，中海物业的外拓步伐加快，不过距离实现第三方外拓与“内供”比重持平的目标仍有一段距离。
摊开中海物业的在管面积，仍有六成以上来自关联方。
截至2023年6月30日，中海物业的在管面积约为3.63亿平方米，较去年年底增长13.42%。今年上半年，中海物业新增在管面积约为4300万平方米。其中，74.5%来自独立第三方。
而就总占比来看，同期来自中建及中国海外集团的面积约为2.26亿平方米，占比62.2%；来自独立第三方的面积约为1.37亿平方米，占比37.8%。
业绩发布会上，肖俊强在回答外拓竞争格局时表示，“整个大环境还是向好的，尤其是一些新的赛道，比如说在城市更新领域的老旧小区”。
收并购降温，但是物业服务企业的规模增长需求还在，存量市场的竞争愈发激烈。今年以来，物业选聘市场，带资进场的话题度被炒得很高。
在肖俊强看来，一些优质的项目，大家都想去获得；或者在某一个领域当中，有一些战略性的项目；或者是为了提高某一个局部地区的管理密度，这些情况下就会出现带资入场。
肖俊强透露，中海物业也曾经参与过一些项目，从长期的回报率来讲，有些项目是可以带资入场的，但这种项目是极其少的。
张贵清也强调，带资进场的项目只是个例，且并不可持续。