商管一哥迟到了
文/乐居财经 靳文雨
物管一哥华润万象生活(01209.HK)姗姗来迟。
它原定于8月29日刊发2023年上半年业绩公告,但不知何故,推迟至第二天早上6点13分才出炉。
中报刊发当日上午11点,华润万象生活召开了2023中期业绩发布会,公司董事会主席李欣、执行董事及总裁喻霖康等管理层出席了会议。
不出外界预料,华润万象生活的业绩依旧抢眼,核心业绩指标飘红。2023年上半年,华润万象生活实现营收67.93亿元,同比增长28.7%;核心净利润同比上涨36.7%至14.22亿元;每股盈利同比上涨36.4%至0.614元;中期每股股息同比大幅上涨75.6%至0.223元。
收并购一直是华润万象生活实现物管面积快速增长的重要手段。去年,华润万象生活收购的3家物企,曾为其贡献在管面积7285万平方米。而截至今年6月30日,华润万象生活的在管建筑面积为3.25亿平方米,同比增加11.8%,总合约面积3.8亿平方米,较2022年底增加9%。
在中期业绩公告发布前夜,手握127亿元现金的华润万象生活在官微再度发布一则动态,称华润万象生活与朗基集团在深圳签署协议,收购朗基生活服务100%股权。合作后,华润万象生活将为朗基集团在管及后续开发的项目提供物业服务。
而在业绩会上,华润万象生活的管理层也再申了公司的增长目标:在“十四五”期间,希望公司的核心净利润力争达到复合增长40%的目标,商业外拓项目实现50个的目标,到“十四五”末期,公司的在管面积超过4亿平方米。
不过,主张物管和商管双头并进的华润万象生活,在业绩和规模增长之余,也有自己的烦恼,诸如商管收入占比下滑、社区增值服务毛利率下降、非业主增值服务营收下降、写字楼储备项目有所减少等。
收入占比:住宅升,商管降
“2025年,物管实力进入第一梯队,商管方面,继续巩固第一的地位。”这是华润万象生活最初给自己定立的“十四五”扩张目标。
凭借商管概念,华润万象生活的估值被捧得很高,近800亿港元的市值,让华润万象生活稳坐物业股市值王之位,领先第二名的万物云一个身位,两者市者相差400多亿港元。
如今,已进入十四五规划的承上启下之年,想要两手抓的华润万象生活,在花费精力提升物管规模的同时,商管板块营收占比却在不断被压缩,商管概念似乎有所减淡。
今年上半年,华润万象生活住宅物业管理服务收入取得44.84亿元,占总营收的66%,商业运营及物业管理服务收入取得23.09亿元,占总营收的34%,较去年同期下降2.5个百分点。
而回顾近四年,华润万象生活商管营收的占比情况,这已经不是其第一次下滑。往期中报数据显示,截至2020年6月30日、2021年6月30日、2022年6月30日以及2023年6月30日,其商业运营及物业管理服务收入占比分别为46.4%、40.4%、36.5%、34%,三年下降了12.4个百分点。
今年上半年,华润万象生活商管板块贡献毛利13.5亿元,占比达59.97%,而毛利率达58.5%。商管服务作为高毛利的存在,保持其收入占比的意义不言而喻。
业务占比此消彼长,华润万象生活住宅物业管理服务收入占比由2020年中期的53.6%,上升至今年中期的66%。
华润万象生活提及,住宅物业管理服务板块收入的增长主要得益于收并购公司及市场化外拓所带来的在管建筑面积增加。
截至2023年6月30日,华润万象生活在管住宅及其他非商业物业项目数1605个,较2022年6月30日新增288个;在管总建筑面积为3.13亿平方米,同比增长6850万平方米。
不过,从细分业务来看,华润万象生活的物管板块也存在弱势“科目”。受开发商整体开发及交付进度影响,其上半年来自物业开发商的增值服务收入为4.07亿元,较去年同期下降1.0%,收入占比为6.0%,较去年同期下降了1.8个百分点。
在盈利能力方面,华润万象生活物管板块的毛利率也有所下滑。上半年该板块毛利率为20.1%,较去年同期微降了0.9个百分点。其中社区增值服务的毛利率从33.1%下降至32.4%,同比下降了0.7个百分点。
市场推广费突破亿元