剥离重资产，央企物管卡壳了
文/乐居财经 徐酒眠
A股企业的财报发得向来紧凑，中期业绩刚披露不久，第三季度的财报就紧随而来了。10月26日收盘后，A股龙头物企招商积余（001914.SZ）也披露了2023年第三季度财报。
数据显示，截至2023年9月30日，招商积余实现营收108.56亿，同比增长18.29%。同期，录得归母净利润约5.95亿，同比增长25.92%；扣非后归母净利润约5.37亿，同比增长39.80%。基本每股收益0.5611元，同比增加25.92%。
招商积余今年的营收目标是156亿，按此计划前三季度已经完成了近70%成，其中第三季度完成了约27%。在行业普遍承压的背景下，其几项核心指标均仍保持了双位数的增长，表现的确较为可观，而多家证券的研究报告也给出了“买入”评级。
不过，与往年相比，招商积余今年前三季度的营收增速其实已经放慢了不少。同时盈利能力仍较低迷，虽然较去年同期均有所改善，但对比中期成绩单却有所退步。
此外，在重资产剥离方面，第三季度仍没有进度披露。去年招商积余迈开了轻重分离步子，分批抛售了多家重资产公司股权；但去年底披露的7家公司股权出售，至今没有新进展。招商积余的“减重”的计划，似乎在某个环节被卡住了。
盈利能力低迷
盈利能力低迷是招商积余一直被市场诟病的点。
而8月下旬中期业绩交卷后，业内普遍注意到了招商积余毛利率和净利率的突破，分别上涨到了13.30%、6.27%。不过，这个水平却没有继续维持到在第三季度，截至2023年9月30日，这两项数据分别回落到了12.66%、5.78%。
放到时间的纵轴上，招商积余今年第三季度表现也有所进步了，但要达到行业平均水平，仍需作出较大努力。
参考今年中期的数据，上市物企的毛利率均值约为25.71%，净利率均值约为8.87%。其中，14家央国资物企的平均毛利率、净利率分别约为21.13%、10.37%。
三季度报告，招商积余未披露各业务板块的盈利情况。但从过往的数据来看，收入来源单一，高度依赖物业管理收入，是影响招其盈利水平的原因之一。
今年前三季度，其物业管理业务实现营业收入103.76亿元，同比增长17.16%，占总收入的95.57%。其中，基础物业管理业务实现营业收入85.36亿元，同比增长17.80%；平台增值服务业务实现营业收入3.88亿元，同比增长12.61%；专业增值服务业务实现营业收入14.52亿元，同比增长14.76%。
值得一提的是，两项增值服务作为招商积余“沃土云林”商业模式中的“云”和“林”，原本是想通过相对较高的毛利完成对基础物业管理的反哺，特别是修复住宅业态的毛利水平。但从目前的情况上看，效果相对有限，在物管服务中这两项增值服务业务的收入占比还较低。
同期，物业管理业务之外的资产管理业务实现营业收入4.58亿元，同比增长40.73%。
重资产剥离复杂
“坚持轻型化发展，积极推进轻重分离方案落地，降低重资产比例。”在招商积余年初披露的董事会工作报告中，对于2023年度经营计划，第一条就点了轻重分离。
今年要走到年底了，招商积余的重资产剥离计划似乎按下了暂停键。其上一次发布剥离重资产的公告，还是在去年12月4日，宣布正筹划出售包括深圳中航观澜等7家子公司的股权，但对交易对象、方式、价格等相关事项均尚不确定。
如今近11个月过去了，7家重资产公司剥离却迟迟没有新进展，有投资者在投资者关系平台发出了言辞犀利的质问：“轻重分离年内是否能落地？是否存欺骗投资人行为？如不存在欺骗投资人，请举例说明该项工作在过去时点的进展情况及遇到的问题，直面问题，请勿敷衍式回答，谢谢！”
“公司在向轻资产转型的过程中，重资产剥离是重要的专项工作。公司一直努力创造条件推动重资产剥离，已实现首期剥离方案落地，并将持续梳理和择机处置剩余重资产”，9月26日，招商积余董秘对此问题回复称，“由于市场情况、处置难度、交易成本等因素，重资产剥离情况较为复杂，相关工作推进需要一定时间且存在不确定性。”
根据此前中期报告披露，截至2023年6月30日，招商积余手里还有21项投资性房地产，评估面积约64.26万平方米，账面净值约56.10亿元。招商积余具体还有多少重资产需要剥离，犹未可知。不过可以肯定的是，其重资产分离之路卡在了瓶口。