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来源 | 广州律师王幼柏
作者 | 王幼柏，广东天穗律师事务所婚姻家事委员会主任
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房产分割是离婚案件中非常常见的问题，也是老百姓和专业人士普遍关心的问题。本律师从我国《婚姻法》出发，结合司法实践，今天给大家讲借他人名义购房在双方离婚时的处理方法和实务难点突破。为了便于大家理解，下文我把借名买房的不同情形共分为三类，逐一给大家解析：
Q1、借他人名义购房，房产登记在一方父母名下，双方离婚时，房产可否作为夫妻共同财产分割?
王幼柏律师解答：
如果不能举证证明双方和一方父母有借名买房之合意（比如借名买房协议等证据），则房产很难作为夫妻共同财产分割。首先，由于房产登记在一方父母名下，如果在另一方及其父母均不承认房产属于“借父母之名购房”的情况下，法院通常不会将房产作为夫妻共同财产予以处理。其次，即使是各方均承认或者有证据证明借名买房的事实，由于房产不是登记在夫妻双方名下，房产涉及到案外人，一般法院也不会在离婚案件中进行处理，而是建议另案解决。当然，在此情况下，另案主张借名买房的诉请，一般会得到法院支持。
最后，如果不能举证证明“借父母之名购房”的事实，即使是夫妻俩出资为父母购买房产，由于在出资时约定不明，法院一般会认定该出资款项为夫妻双方对老人的赠与。
实务难点突破：
夫妻双方借一方父母之名购买房产，到底要怎么证明是“借名买房”之事实，如果确实无法证明，出资款到底是赠与还是借款？
要证明借父母之名买房之事实，本律师建议最好还是提供当初“借名买房”的相关书面协议。另外，如果是基于家人的原因而碍于情面不好签订书面协议，也可以提供各方的短信、微信聊天记录或者电话录音，还可以在转账记录中做类似于“借名买房”等字眼的备注，以证明借父母之名买房的事实。借父母之外的其他人之名义购买房产，也可参考此方法保留证据。
如果证明不了借父母之名买房的事实，出资款到底是赠与还是借款，法院一般会参照《婚姻法解释（二）》第二十二条第二款关于“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，本着对等原则，认定出资款项为夫妻双方对老人的赠与。因此，如果确实是夫妻双方借钱给父母买房，本律师建议写借款协议证明该事实为妥。
Q2、借他人名义购房，房产登记在自己子女名下，双方离婚时，房产可否作为夫妻共同财产分割?
王幼柏律师解答：这要分两种情况：
如果借用的是成年子女的名义购买房产，处理的方法和上文提及的借父母之名买房的处理方法类似，在此不再赘述。
如果借用的是未成年子女的名义购买房产，由于房产登记在未成年子女的名下，因此，房产应认定为子女的个人财产，不应作为夫妻共同财产分割。虽然购房出资来源于夫妻双方，但由于购房人和产权人都是未成年子女，故购房款应视为父母对未成年子女的赠与。在房产已经登记在未成年子女名下，赠与已经完成的情况下，非因法定事由，不得撤销。因此，在离婚诉讼中，夫妻双方要求对房产进行分割的，法院一般不予支持。
实务难点突破：
如果借未成年子女的名义买房，如何在离婚后取得对房屋的居住权和管理权？离婚后，如果发现另一方侵犯未成年子女的财产利益，怎么维权？
离婚后要取得对房屋的居住权和管理权，就要在离婚诉讼中争取到未成年子女的抚养权。一旦取得未成年子女的抚养权，就可以实际取得房屋的居住权，并替孩子管理该房产。当然，除非为了未成年子女的利益，否则，不得处理登记在未成年子女名下的房产。
建设部《房屋登记办法》第十四条规定:“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”夫妻离婚后，虽然未成年子女由其中一方抚养，但是在法律上并未剥夺另一方的监护权，因此在处置未成年子女的财产时仍需父母双方同意。双方必须提交为保护被监护人利益而处分房屋的公证申明书后，并由双方签字确认，房产登记部门才会准予办理房产交易过户手续。另外，《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”所以，离婚后，如果一方今后发现另一方擅自处分房产等行为损害了被监护子女的利益时，可以向法院起诉，确认另一方监护人侵犯未成年子女财产利益的行为无效。
本律师不建议以未成年子女的名义购买房产，主要原因有：首先，以未成年人的名义购房，这就意味着父母不再具有房产的任意处置权，要出售房产或者用房产做抵押贷款，将寸步难行；其次，为未成年子女购买房产，子女长大后，因为有房屋产权在手，翻脸而对父母不尽孝道，父母将无能为力，这样的案例比比皆是；最后，将房产登记在未成年子女名下，孩子不劳而获即可拥有价值不菲的房产，对孩子的身心健康成长未必有利。
Q3、借他人名义购房，房产登记在他人名下，双方离婚时，房产可否作为夫妻共同财产分割?
王幼柏律师解答：
如果双方协议离婚，只要夫妻双方和借名第三人对借名买房的事实没有争议，则房产可以在离婚协议书中作为夫妻共同财产予以分割。双方可以在离婚协议中就房产的归属做出约定。为了确保离婚协议书的有效性，建议取得借名第三人的书面确认。
如果双方诉讼离婚，在借名第三人愿意书面证明借名买房之事实的情况下，如果夫妻俩不能就房屋的归属达成一致，则有些法院会对房产分割做出处理。而有些法院则要求双方另行诉讼解决。
如果双方诉讼离婚，借名第三人不确认借名买房之事实的情况下，法院是不会将房产作为夫妻共同财产进行处理，法院会要求双方另行途径解决纠纷。如果另案诉讼，在双方不能举证证明借第三人之名购房事实的情况下，法院一般会认定夫妻双方出资款项为借款，即双方将钱款借予第三人用于买房。《合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”夫妻双方可以依据该条款主张第三人返还相关钱款，维护自身的合法权益。
实务难点突破：
借他人名义购房,除了上面提到的风险，还有什么风险?
《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第十七条第一款规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”
借他人名义买房，房屋的所有权归名义产权人，除了存在以上提及的一旦名义产权人不承认借名买房的事实而导致钱房两空的风险，借名买房还存在以下风险：
（1） 名义产权人擅自处分房产。比如偷偷卖掉或者用房产去抵押贷款等，此时，再想要取回房产或者收回房款便难上加难。
（2） 名义产权人陷入债务纠纷。房屋登记在名义产权人名下，根据公示公信原则和物权法的规定，房产会被认定为其名下的房产。此时，如果名义产权人遇到债务纠纷或者离婚等情况，房产极有可能被查封或者分割。
（3） 名义产权人不配合过户，导致过户困难。当实际购房人满足购房条件后，如果需要将名义产权人名下的房子过户到自己的名下，需要名义产权人配合，如果名义产权人不配合，就无法办理过户手续，只能通过法院诉讼解决。而去法院起诉，能否胜诉是有风险的，即使是胜诉了，要办理完过户手续，也需要很长的时间。
所以借名买房有风险，购房者应尽量通过正规方式购房,以免因违反国家政策或无法证明借名买房的事实而导致钱房两空。
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