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✅专家支招:加国房贷选浮动还是固定利率?
编者按:加拿大的房屋贷款利息从2008年以来,已经保持有一阵儿较低的水平线了。可同时,美国会加息的传闻一直很盛。买房者该如何选择?让我们来读一读以下这篇文章:
加拿大购房者常货比三家,以获得最优惠的房贷利率,是选择固定利率还是选
择浮动利率更有利,那么固定利率和浮动利率有什么不同,哪个更好呢?购房者常绞尽脑汁才作出决断。但他们往往忘记考虑另外一个关键的因素,即房贷协议期限。
根据加拿大房贷专业人士协会(MPC)称,多数借款人,大约54%选择五年期房贷。但专家称,购房者在房贷问题上,需要认真考虑协议期限。
固定利率VS浮动利率
什么是固定利率(Fixed Rate)?
固定利率贷款让你能够在贷款合同期内“锁定”一个事先决定好的利率。市场上的固定利率产品大部分为1-5 年期限的。固定利率贷款因为在合同期内月供和利率不变,所以给你带来更安心、安全的感觉。这样可以让你更容易制定财务规划和预算。
什么是浮动利率(Variable Rate)?
浮动利率根据借贷机构的贷款基准利率的变化而改变。浮动利率的利息通常以Prime rate – discount rate 来表示。例如:P-0.35,表示实际利率是基准利率减去0.35%,目前基准利率是2.7%,则实际利率2.7-0.35=2.35%。但当Prime Rate 发生变化时,你的实际利率就会随之变动,而折扣点则保持不变。
选择浮动利率贷款要对利率的变化多少有些财务上和心理上的准备。如果一想到利率上涨要每月多付几百块钱的利息就睡不着觉,那浮动利率显然不适合你。
什么是贷款基准利率(Prime Rate)?
贷款基准利率是大银行在短期贷款定价时使用利率。基准利率直接挂钩加拿大央行的隔夜拆借利率(Overnight Rate),并可能按月波动。央行隔夜拆借利率和贷款基准利率都是由当前经济状况所决定的。
在过去25年间,加拿大央行曾经:
平均每年6次改变隔夜拆借利率(直接影响贷款基准利率)
每次变动为0.25%或0.5%
同比年振幅为1.23%
加拿大的房贷协议年限一般定为1至10年。RateHub是个比较房贷利率的网站,该网站的联合创始人莱尔德表示,加拿大人申请的平均房贷协议期限为3.8年。对于那些担心5年内利率会大幅提高的人来说,考虑更长期限的房贷协议则更可行,但那等于是购房者已经对未来的利率走势作出了预测。
莱尔德称,选择协议期限长的房贷可以帮助保护购房者不受利率上升的影响,但是如果利率下降,购房者也就享受不到。例如,在2012年,10年期的房贷利率下降到4%以下,那在当时已是过去十年以来相当优惠的利率,许多购房者乘机锁定利率。然而,莱尔德表示,后来利率继续下降,原先看来非常优惠的利率也就不吸引人了。
渥太华房贷机构Mortgage Brokers Ottawa的执行合伙人纳普尼坦奴(Frank Napolitano)指出,5年期和10年期房贷利率间的差距在1.5~2%左右。这两个利率差别很大,10年期的房贷特别是在最初的五年,购房者要比5年期利率多付很多,这样才能在接下来的五年以那个利率继续还贷。
提前终止贷款——固定利率罚金高
莱尔德(James Laird)表示,当人们买房和签订房贷协议时,他们可能觉得在未来的10年或20年里,生活不会有什么变化,因此签署五年期房贷协议似乎没什么大不了的。
莱尔德称,但生活并不像人们想象的那样会一成不变。常常有人买了一套公寓申请了5年期固定房贷后,遇见了自己的另一半并结了婚,这样他们的居住情况发生变化,(可能他们想换房)就得提早终止贷款协议。
莱尔德表示,提早取消固定利率协议的罚金要比提早终止一个浮动利率的协议高。
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