上海内环土地流拍真相：房价涨跌终极博弈来临！|地产·杆
撰文|张银银
杆友笨小孩推荐蔡琴的“渡口”：生命终将是荒芜的渡口，就连我们都只是过客！ （ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
房价的走势越来越有趣。
一方面公众感觉房价一直在涨。另一方面，开发商似乎也不满意。最新报道说，全国近800块地没卖出去，上海内环也流拍……
与此同时，刚刚结束的最高层会议说，坚决遏制房价上涨。可参看杠杆游戏所写，《坚决遏制房价上涨！最重要高层会议揭示下半年经济政策五大变化》（7月31日）。
两个信息放一起看，这似乎在暗示，房价要跌，开发商要么子弹有限了，要么未雨绸缪。是这样吗？
1、流拍率并未出现明显异常。如很多人都注意到的，这次不是遏制房价过快上涨，是直接不准上涨！如果这个说法属实、可以兑现，那么很好理解，为什么大量土地流拍。
问题是，不准涨的意思才出来2天。而流拍则是日常都会发生的事情。
不仅如此，整体上说，上半年，我国卖地还是很嗨。中指院的数据显示，今年前半年仅300城市出让金就已经高达1.96万亿元，同比增长近3成。
有趣的是，成交为50243万平米，增幅为27%，也是约3成。如果对照去年同期的情况，会发现，这个流拍比例并没有什么异常。
2018上半年全国推出59791万平米土地，成交50243万平米，流拍率为15.97%。
2017年同期，推出45967万平米，成交38196万平米，流拍率为16.91%。
如果非要说流拍率，杠杆游戏的计算表明，至少从成交面积上说，今年流拍率还低一点。当然，流拍的区域和结构，可能有些异常。但无论如何，不能随便说中央不让房价涨了，所以土地大量流拍。这完全是一派胡言。
2、房价涨幅其实在增加。国统局数据显示，2016年，楼市销售增量涨幅最高潮时，当年1-6月，我国商品房销售面积64302万平米，同比增长27.9%。销售额48682亿元，增长42.1%。
可以算出，当时我国商品房均价7570.84元/平米。
而到了2017上半年，我国商品房销售面积74662万平米，同比增长16.1%。销售额59152亿元，增长21.5%。
可以算出，2017上半年，我国商品房均价7922.64元/平米，涨幅为4.6%。
2018年1-6月，我国商品房销售面积77143万平米，同比增长3.3%。销售额66945亿元，增长13.2%。
可以算出，商品房平均价格8678.04元/平米，涨幅为9.5%。
最严厉调控2年后，反倒房价涨幅增加了。你说中央不急啊，所以要求从遏制过快上涨，变为遏制房价上涨。
3、地价涨幅确实在放缓，但总归还是以超过10%在涨。国统局数据显示，2016年1-6月，房企土地购置面积9502万平米，同比下降3.0%。当时的土地成交价款3159亿元，增长10.2%。
可以算出，当时我国商品房土地均价3324.56/平米（非楼面价）。
到了2017上半年，我国房企土地购置面积10341万平米，同比增长8.8%。土地成交价款4376亿元，增长38.5%。
可以算出，2017上半年，我国商品房土地均价4231.70元/平米（非楼面价），涨幅为27.29%。
2018上半年，房企土地购置面积11085万平米，同比增长7.2%。土地成交价款5265亿元，增长20.3%。
可以算出，2018上半年，我国商品房土地均价4749.66元/平米（非楼面价），涨幅为12.24%。涨幅确实在放缓，但终归还是以超过10%在涨。
4、房企负债率攀升至十多年来最高点。上文第二部分数据显示，我国商品房销售增幅2016上半年为27.9%，2017为16.1%，到了2018年上半年则为3.3%。
别看很多城市抢房新闻不断，但杠杆游戏陈列的上述数据表明，地产销售增长实际已经接近停滞。
原因很简单：一是部分城市的推盘量在控制；二是限购，具备购房资质的群体被控制；三是所谓长效机制，一些租赁、保障性质住房增加。
销售量增速明显下降同时，Wind数据显示，房企资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。
截至2018年一季度末，房企上市公司整体负债率继续小幅上升，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。
5、如果房价不准涨只有一条路？上面的各组数据表明，房地产要正常运转，房企不出问题，且不大涨，几乎只有一条路：
房价不怎么涨，但销售得稳定。因为地价继续在缓慢上涨，供给在增加。所以，房子要有钱赚、不债务危机，必须保证销售回款效率。
反之，如果销售下滑，市场自然会认为下跌不可避免，进入横盘期，接着下滑不可避免。回顾2013-2015年的行情，即是如此。若此，是否可以承受？是否有这个决心？
所以如何保证销售稳健？那就得靠“计划经济”，要继续制造局部紧张，放盘节奏精准，让投机之外的群体继续看多，愿意掏钱购房。
但问题是，这个玩法，还能持续多久？而且需要货币、调控、棚改、国内外其他形势等多方配合，难度不小。
6、真遏制房价，对房企和地方政府有压力。如杠杆游戏上述分析，各大城市的限购、限售，实际影响了销售。现在价格又越管越严，开发商急啊！地方政府也急啊！
而那边厢，地方政府还等着钱用。债务本身不少，现在又说要努力搞基建，不要钱啊？未来还债需要的钱越来越多！
国际形势却又不容乐观。
所以，坚决遏制房价上涨，到底遏制多久，能不能真的遏制，或者遏制了资金又去干嘛？见杠杆游戏的好基友闺蜜财经撰文所言，《“坚决遏制房价上涨”，你的房票会“过期作废”吗？》（8月1日）——始终是个问题。
如此说来，继续涨还是横盘到跌，其实就是一刹那。
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