2018下半年楼市研判：注意这4座超级城市！|地产•杆
撰文|张银银
杆友choc推荐Massive Attack的“Teardrop”：中间的那个细碎的像心跳一样的声音…太美了。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
前段时间，2018上半年各大城市、省份经济增长的情况，引其非常大的关注。其中广州、天津、重庆三座顶级明星城市经济的起伏，引发最大关注。
就此，杠杆游戏也写了《十大超级城市2018上半年经济增速：广州天津重庆为何垫底？》（8月1日）
当时，以我国百余年的发展历程做背景分析了，广州、天津、重庆无论基础、禀赋、区位，还是地位，在我国都是非常重要、显赫的。
今天的失速，不必妄自菲薄，但同时也需要接受更多的批评。没有一个城市会因为骂而失败，一个城市可以得到如此多的关注，恰恰说明其地位和影响力。
16年前，深圳被抛弃、该往何处去的担忧很多，但看看今天的深圳……让更多的批评建议涌向广州、天津、重庆，帮助他们更好。
今天，我不做顶级城市们的经济分析，而是根据各地的最新（上半年或1-7月）数据谈谈下半年，这些城市的楼市情况。我国城市太多，抱歉今天只能写体量最大的10个，请各位杆友体谅。
1、上海：住宅新开工面积要努力。上海统计局8月8日发布的数据显示，2018年1-7月，上海房地产开发投资2153.97亿元，比去年同期增长4.7%，占全社会固定资产投资的57.2%。
这个占比可以理解，上海是一座工业化完成，基础设施也较完善的城市，固定投资什么？地产多不奇怪。
值得注意的是下面两组数据：
1-7月，上海商品房施工面积13181.62万平方米，下降5.3%。其中，住宅施工面积6748.54万平方米，下降7.6%。
商品房新开工面积1306.44万平方米，下降5.8%。其中，住宅新开工面积747.61万平方米，下降6.1%。
无论新开工，还是施工住宅面积，都是下滑的。虽然幅度不算大，但也不小。上海2017年推地不错，下半年新开工应该努力。
另外，不错的是，1-7月，虽然上海商品房竣工面积1900.07万平方米，下降1.9%。但中，住宅竣工面积1071.06万平方米，增长0.8%。略有增长也不错，至少增加了实际可居住的房子体量。
销售方面，1-7月，上海商品房销售面积985.11万平方米，增长7.3%。其中，住宅销售面积788.92万平方米，增长7.8%。两项销售数据都略高于全国。
2、北京：新开工面积喜人，竣工下滑严重。杠杆游戏注意到，1-7月，北京商品房新开工面积为1081.2万平方米，同比下降0.5%。
但是其中，住宅新开工面积为588.2万平方米，增长21.5%。
有趣的是，北京商品房竣工面积为420.8万平方米，同比下降26%。其中，住宅竣工面积为212.1万平方米，下降10.8%。这说明2017年之前，房地不够，现在继续影响竣工面积。
销售方面，1-7月，北京商品房销售面积为288.8万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积为210.5万平方米，下降32.9%
不仅如此，办公楼销售26.4万平方米，下降62.4%；商业营业用房18.5万平方米，下降66.8%。
简单来说，北京的房住不炒严控+新开工放量，未来房价稳定基础初步具备。
另一个消息是，1-7月，北京房地产开发企业项目到位资金为2808.1亿元，同比下降23.2%。其中，国内贷款为918.5亿元，下降10.3%；自筹资金为702.9亿元，下降9.6%；定金及预收款为869.5亿元，下降32.1%。
看怎么说，一定阶段利好刚需，因为开发商缺钱更要想办法回款；同时，到位资金不够，又怎么拿更多地、开工建设更多？
3、深圳：住宅施工面积继续增加更好。1-6月，深圳商品房屋施工面积5879.56万平方米，增长16.6%。其中，住宅施工面积2993.64万平方米，增速为9.6%。
实话说，杠杆游戏觉得，对于深圳来说，能取得这个增长不错了。
比如看看同期，深圳商品房屋竣工面积131.3万平方米，下滑36%。其中，住宅竣工69.21万平方米，下滑高达48.3%。为啥？和北京一样啊，之前放的地少。
而商品房屋销售面积方面，却有326.01万平方米，增长高达12.3%，远高于全国。如此说来，就一个建议，深圳继续多放地、抓紧开工吧。
4、广州：施工增速不错，继续努力。上半年，广州房屋施工面积 12787.1万平方米，增长20%。其中，住宅施工面积6535.11万平方米，增速也保持11.60%，不容易。
同时，房屋竣工面积544.84万平方米，增长5%。其中，住宅竣工面积288.32万平方米，增长11.7%。
如此可见，只要多放土地出来，施工、竣工面积都可以增长。杠杆游戏希望广州、深圳都加油供地，努力完成目标。
5、天津：施工面积可能不算太差。杠杆游戏在该市统计局网站，没有看到上半年或者1-7月，天津的地产施工情况。
不过，天津统计局发布数据显示，1-7月，天津商品房销售面积734.19万平方米，同比下降21.5%，降幅比上半年收窄5.8个百分点。
截至7月末，全天津待售面积613.03万平方米，同比下降7.1%。具体到住宅方面也没说。另一项数据可能还是很说明问题，1-6月，天津房地产投资有9.1%的增长。
虽然没有详细数据，但根据之前我一直对天津的放地观察。可以简单判断，天津住宅的施工面积应该还是不低。简单说，天津调控是不错的。
6、重庆：刚需有福，住宅新开工面积增长接近60%。1-7月，重庆房地产开发投资2272.61亿元，同比增长9.0%，增速比1-6月回落1.0个百分点。
其中，住宅投资1615.40亿元，同比增长18.8%，增速比1-6月回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.1%。
根据上述数据，杠杆游戏可以判断，住宅施工肯定还不错。是的：
1-7月，重庆房地产开发企业房屋施工面积24070.27万平方米，同比增长2.1%，增速比1-6月提高0.3个百分点。其中，住宅施工面积15717.45万平方米，增长3.6%。
这不是重点。
1-7月，重庆房屋新开工面积4142.18万平方米，同比增长43.4%。其中，住宅新开工面积2976.58万平方米，增长57.6%。重庆的天量供地和完成调控任务，是非常积极的。
另外一组数据值得重视。1-7月，重庆房屋竣工面积1520.34万平方米，同比下降28.0%。其中，住宅竣工面积939.12万平方米，下降36.6%。为什么？原因很简单，2014年-2016年，重庆放地控制相对以前明显。
如今的新开工反弹，则是在调控要求下的积极努力。
销售方面也很有趣。1-7月，该市商品房销售面积3917.04万平方米，同比增长1.2%。其中，住宅销售面积增长3.5%……都低于全国。近期，重庆二手房也有降温。
当然，这是全重庆的数据，该市主城区及可以和其他城市对标的大都市21区，占比较多，无论在建的增长还是销售的放缓和全市是一致的。
所以，可以认为，如果全国稳定，重庆刚需接下来还可以。
7、苏州：住宅新开工面积也很不错。上半年苏州住宅开发投资1145.38亿元，增长18.5%。
不过住宅施工方面只增长了1%，在建7692.92万平方米。但是新开工高达1373万平方米，增速虽然不及重庆高，但也高达24%。
同期，住宅竣工466.13万平米，和北京、天津、重庆情况一样，过去有一段时间供地和开工不足所致。
8、成都：商品房整体施工面积下降，新开工面积也是下降。1-6月成都市商品房施工面积为16880.1万平方米，同比下降5%。
此外，1-6月成都市商品房竣工面积为706.3万平方米，同比下降19.1%。杠杆游戏要提醒的是，这都是所有商品房的数据，因为该市统计局月报没有公布住宅的数据，所以不好说。
有一组数据值得注意，根据国信房地产信息网、智研咨询整理，1-6月成都市商品房新开工面积为2207.81平方米，同比下降10.3%。如此对照来看，住宅施工和新开工面积，可能都不够乐观。
于此而言，成都放地还应该加快，已经放的地得敦促加紧开工、入市……
9、武汉：住宅新开工下滑，中大户型投资增长为主。上半年，武汉完成房地产开发投资1425.39亿元，同比增长6.3%，增幅较1-5月回落1.8个百分点。
其中，中心城区房地产开发投资为917.10亿元，同比增长2.7%，增速较1－5月回落3.7个百分点。
此外，上半年，武汉房屋新开工面积为1467.74万平方米，同比下降8.4%，降幅较1－5月扩大0.9个百分点。
其中，住宅新开工面积1026.88万平方米，下降11.1%。
住宅批准预售面积增长缓慢。上半年，全市商品住宅批准预售面积为915.88万平方米，较上年同期仅增长0.3%。该市统计局分析，若这种趋势持续下去，不仅会拖累开发投资后续增长，更会对未来住房市场供给产生消极影响，造成供应不足，供需矛盾突出。
该市统计局列出了详细户型结构数据分析：
上半年，小户型（90平方米以下）住宅完成开发投资193.90亿元，同比下降31.3%，占全市住宅投资比重为19.9%；
中等户型（90－144平方米）住宅完成投资599.74亿元，增长22.0%，占住宅投资比重61.7%；
大户型（144平方米以上）住宅完成投资179.02亿元，增长28.2%，占住宅投资比重18.4%。
如此说来，杠杆游戏觉得，武汉供地和敦促（中小户型）开工都应努力，特别是中心城区。
10、杭州：住宅施工和新开工都小幅下滑，需全面努力。1-6月，杭州房地产开发施工面积10041万平方米，下滑2.9%。其中，住宅施工面积5195万万平方米，下滑2.3%。
新开工方面也是如此。住宅新开工588万平方米，下滑0.6%。
竣工方面也是如此。1-6月，住宅竣工438万平方米，下滑28%。之所以如此，和上文北京、重庆等类似，此前有几年供地下滑。
调控还是有作用，住宅销售640万平方米，也下滑了13%。不过，这个体量还是比新开工、竣工要高。
更大压力还在于，杭州新建商品住宅可预售面积410万平方米，下滑高达35.8%。综上，杠杆游戏认为，无论供地还是敦促开工，杭州都需要非常努力才行。
而通过上述分析，这10个超级城市的朋友应都大概明白了，投资或者刚需，目前大概应该怎么做。
本文除特别注明外，其他数据全部出自各大城市统计局
往期文章精选
版权及免责声明：本文系杠杆游戏（网易新闻·网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。
欢迎继续阅读杠杆游戏新号黄大拿明史拍案新作：怕不怕法国大革命？最后的太后认怂！
张银银：本月赠书活动继续，为钱颖一教授的《现代经济学与中国经济》
欢迎扫码加下面的微信，备注杠杆游戏+（你所在的区域），让他邀请你入群参与送书活动。