房价稳定有望？10大房企7家拿地均价大幅缩水！|地产·杆
撰文|张银银&编辑|欣欣然
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一则土地出让价格新闻引发众议。
易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示，40个典型城市土地出让均价，连续5个月同比下跌，溢价率创39个月新低。
这似乎是一个积极的信号，起码从土地价格角度说，房价稳定有望。
事实是否真的如此？杠杆游戏先按下不表，我想从房企拿地价格的角度来谈这个问题。
为了数据的一致性，杠杆游戏也使用的易居克而瑞的数据。
1、碧桂园拿地楼面均价，降幅超过27%。2018年1-8月，拿地最多的要数碧桂园，新增土地建面9170.3万平米，如下图1。新增土地价值2391.7亿元，也排各大房企之首。
杠杆游戏就此可以算出，碧桂园拿地的楼面均价约为2608元/平米。
图1.2018年1-8月新增土地建面前20强房企 图表来源|克而瑞地产研究
而2017年同期，碧桂园新增土地建面6117.6万平米，土地价值2195.5亿元。2017年同期楼面均价约为3589元/平米。如下图2。
图2.2017年1-8月新增土地建面前30强房企 图表来源|克而瑞地产研究
值得一说的是，去年同期碧桂园新增土地建面，只排各大房企第3，但土地价值却是第1。所以，去年同期楼面均价明显比今年高。今年同期楼面均价，跌幅超过27%。
2、恒大楼面均价降了21.26%。2018年1-8月，新增土地建面第2多的是恒大，为7185.5万平米。如上图1，恒大新增土地价值却只排第5，为1165.2亿元。恒大楼面均价约1622元/平米。
2017年同期，恒大新增土地建面也是排第2名，6988.6万平米。新增土地价值1439.6亿元，当时排第3。2017年同期，恒大楼面均价约为2060元/平米。
如此来看，恒大今年楼面均价也是降了，降幅为21.26%。
3、融创楼面均价涨了58.42%。2018年1-8月，融创新增土地建面第3，为3893.3万平米.融创新增土地价值也是排第3，为1409.4亿元。融创楼面均价约3620元/平米。
2017年同期，融创新增土地建面高居首位，8976.0万平米。新增土地价值第2名，2050.6亿元。据此可以算出，2017年同期，融创楼面均价约为2285元/平米。
就此，杠杆游戏算出，融创今年楼面均价涨了，涨幅高达58.42%。当然，融创的情况可能比较特殊，去年融创各种低价收购，包括万达文旅城。
4、万科楼面均价微涨。2018年1-8月，新增土地建面第4多的是万科，为3284.0万平米。如上图1，万科新增土地价值却高居第2，为1881.9亿元。万科楼面均价约5731元/平米。
2017年同期，万科新增土地建面排第5名，2579.8万平米。看来，2018年万科拿地更加积极了。如上图2，当时，新增土地价值只排第4名，1413.1亿元。2017年同期，万科楼面均价约为5478元/平米。
如此来看，万科今年楼面均价略微涨了253元，涨幅为4.62%。
5、绿地楼面均价降幅也高，降了41.50%。2018年1-8月，绿地新增土地建面第5名，高达3233.9万平米。如上图1，新增土地价值却只排第14，仅581.1亿元，比其他大佬少多了。如此，可以算出绿地楼面均价约1797元/平米。
2017年同期，绿地新增土地建面还只排第11名，远不及今年，仅985.3万平米。如上图2，杠杆游戏发现，当时绿地新增土地价值302.7亿元，排第21位。2017年同期，绿地楼面均价约为3072元/平米。
看来，绿地今年楼面均价也是降了，降幅也较高，41.50%。
6、新城控股楼面均价降了21.49%。2018年1-8月，新增土地建面第6多的是新城，为2390.1万平米。新城新增土地价值却只排16名，为563.1亿元。新城楼面均价约2356元/平米。
2017年同期，新城新增土地建面也是排第6名，1780.5万平米。如上图2，新增土地价值534.4亿元，当时排第13。显然，2017年同期，新城楼面均价要贵一些，约为3001元/平米。
如上数据可以算出，今年新城楼面均价约降了21.49%。
7、中梁楼面均价降了12.29%。2018年1-8月，中梁新增土地建面排名第7，为2118.5万平米。如上图1，中梁新增土地价值却只排第11，为627.3亿元。中梁楼面均价约2961元/平米。
2017年同期，中梁新增土地建面还只排第18名，662.9万平米。新增土地价值223.8亿元，当时仅排第26。不过，2017年同期，中梁楼面均价约为3376元/平米。
如此说来，中梁今年楼面均价也是降了，降幅为12.29%。
8、保利楼面价涨了47.54%。2018年1-8月，新增土地建面第8多的是保利，1911.5万平米。如上图1，保利新增土地价值却高居第4位，1245.8亿元。保利楼面均价约6517元/平米。
2017年同期，如上图2，杠杆游戏发现，保利新增土地建面排第4位，2647.1万平米。新增土地价值1169.2亿元，当时排第5。显然，2017年同期，保利楼面均价更低，约为4417元/平米。
看来，保利今年楼面均价涨幅不小，涨了47.54%。
9、阳光城楼面均价大降52.31%。2018年1-8月，阳光城新增土地建面排第9位，1497.3万平米。如上图1，阳光城新增土地价值却只排第20名，为485.9亿元。阳光城楼面均价约3245元/平米。
2017年同期，阳光城新增土地建面排第15名，为762.1万平米。如上图2，新增土地价值518.6亿元，排第14名。2017年同期，阳光城楼面均价约为6805元/平米。
如此来看，阳光城今年楼面均价大降，降幅高达52.31%。
10、华润楼面均价降了17.92%。2018年1-8月，新增土地建面第10名华润，为1347.1万平米。如上图1，华润新增土地价值排名高居第6，为898.4亿元。华润楼面均价约6669元/平米。
如上图2，2017年同期，华润新增土地建面排第16名，754.3万平米。新增土地价值高居第8位，612.9亿元。2017年同期，华润楼面均价约为8125元/平米。
可见，华润今年楼面均价也是降了，降幅为17.92%。
小结：2018年1-8月，拿地可建房子最多的10大房企，除了融创、保利、万科，其他楼面均价都降了。而且降幅普遍不低，除了中梁、华润，降幅都超过20%，甚至不乏百分之四五十的降幅。
实际上，今年融创楼面均价上涨，也和去年大笔低价收购有关。去年收的价格普遍太低，才显得今年较高；万科则是仅5个点不到的微涨。
当然，不否认，不具体谈买地城市、结构的土地价格是不对的。但是，作为整体，对比去年、今年数据，其实也很说明一些问题。
另外值得一说，今天低价拿地，如果未来某一天明显房价上浮，又是大赚。
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