就在明年，三四线城市楼市大部分彻底歇菜！
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撰文|杆姐&编辑|欣欣然
杆友雯雯推荐盘尼西林的《夏夜迷语》：有些逝去的日子，不需要想起，却也永远不会忘记。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
棚改政策趋严，或许再添不利消息。
据媒体报道，在改造目标收缩，以及防控隐性债务风险的背景下，2019年新增棚改项目或将不得以政府购买服务的名义，变相举债或实施建设工程。
有分析人士预测，三四线楼市繁华落幕。事实是否真的如此？
1
不论政府是否可以购买服务的名义变相举债，棚改总量、货币化安置减少是基本事实
我们姑且不说，未来棚改是否还可以，政府购买服务的名义变相举债。单单看，棚改目标数据，就很说明问题。
按照既定的规划，2018年-2020年，全国棚户区改造的计划大约是1500万套。
而目前，2018年完成580万套的目标，完全不是问题，很可能是超额完成。
住建部官网披露，截至10月底，全国棚改已开工577万套，占年度目标任务的99%，完成投资15000多亿元。
12月还有20多天才结束，年底还有很多地方会为稳增长努力。
那么，如果计划不变，未来2年，棚改计划年均460万套。从减少的幅度上说，是不小的。
而上一轮棚改3年计划（2015-2017年），总量为1800万套。杠杆游戏去核实了数据，其中，2015年计划开工为580万套。但最终完成的情况非常好，2015年全国棚改实际开工了601万套。
2016年开工了606万套，2017年计划开工600万套，实际开工609万套。
2018年还算高峰，但接下来……
有必要说的是，棚改创造了很多“富豪”，很多手持货币的购房者。但很多人有意或者忘记了，棚改本身也产生了很多供给。
改的地块，不说赚钱，要实现盈亏平衡，容积率整体是提高了的。提高了容积率，意味着盖了更多的房子。
部分房子此前或许还没上市，但慢慢的，都会上市。去年开始，在上面的压力之下，土地供应和成交，全国性反弹，今年整体也不错。
未来的供应，是有保障的。
同时，货币化安置因地制宜，这也是今年年中以来被热议的。实际上，棚改假如未来不可以政府购买服务的名义变相举债，本身就是减少货币化安置中的一环。
债务要透明化、要严格起来，那么央行此前通过国开行等，专门为棚改设计的PSL（抵押补充贷款）增长放缓起码会是事实。
而PSL再放缓的话，你说货币化安置是不是减少，棚改总量是不是必然减少？一环扣着一环。
2
三四线城市跟着一二线入冬，本身也很难逆
同样的，就算棚改相关政策没有变动，三四线城市入冬本身也很难逆。
周期就是周期。杠杆游戏前段时间，刚好和朋友谈过一个有趣的话题：
楼市疲软的时间节奏，也是梯度的。比如去年北京、上海、深圳最开始呈现一丝凉意；
彼时，二线城市，包括广州普遍都还在抢房。甚至到了2018上半年，不时谈的还是茶水费。
接着8、9月份开始，二线城市二手房交易也明显回落，新房抢房盛况不再。不少地方首套房利率也见顶，甚至不乏降低上浮的。
但杠杆游戏注意到，此时，有的三四线城市，包括很多县级城市，楼市还是如火如荼。比如那段时间，我出差部分较大的城市发现，大城市的核心区交易放缓了，但是他们的郊区、不限购的地方，很多人还是热情、积极。
难道他们不受大行情影响？并不是，实际上，一些三四线、大城市郊区早已开始触及销售和价格的天花板。同时，在此之前，部分三四线城市、郊区确实还在良好氛围里。
但是很快，十一过后，绝大部分城市，包括一些刚刚还在喜气洋洋中的三四线城市楼市，突然就变冷了。
春江水乱鸭先知，调控板凳深浅京沪深最先知。然后传导到二线，接着三四线、都市圈卫星城、郊区不可避免也入冬。
何况，如今棚改货币化安置慢慢降低，以购买服务方式的变相举债要求更严格，你说有钱、有资格购房的需求是不是跟着减少？
3
三四线肯定也是有不同情况的，分化会更明显
恰好看到一篇文章，杠杆游戏觉得很棒。
钟伟博士撰文说，截至2018年的三季度末，中国的整个房地产情况，房屋施工面积有77亿平米，其中商品房大概有53亿到54亿平米，待售面积接近3亿平米，两项加起来57亿平米。
假定述房子都还没卖，房地产市场是跟2017年相对比较火爆的，每年卖15亿到17亿平米的节奏比，那么截止到2018年的第三季度，这个数量至少满足三年左右的供应。
事实是，这些房子部分是卖了的。卖了多少算法不一，起码新开工的，和建成待售的，以及在建没开盘、或未售的，这部分是没卖的。
这个数字算起来，怎么也是接近20亿平米，够卖一年多是没问题的。
而周期往往是一旦开始，有个过程。上升时如此，放缓时亦如此。
所以，假定今年之后，市场销售有所放缓，这些房子卖一年多肯定没问题。
于此而言，一些开发商宣称，2019年可能会商品房接济不上这个情况，可能性不是特别大。
实际上，杠杆游戏无数次写过文章，这两年土地供应是给力的。这些慢慢都会入市。
即便是2018年前三个季度的数据，也已经说明这一点——新开工已经10亿平米，全年的新开工可能在14亿平米左右。这个量也够将近卖一年。
问题在于，结构性。有的城市需求肯定是相对大的，有的需求则小一些。
从人类城市化和我国实际看，较大的城市通常还是更有保证。而剩下的三四线和县级城市，处于几个世界级城市群的三四线城市，以及较大城市的郊区，也是更有保障的。
这便是三四线城市楼市未来的分化。
考虑到棚改政策的变动因素，这一分化，多半更加明显。综上，杠杆游戏认为，就在明年，三四线城市楼市大部分彻底歇菜！
杆友你在哪个城市，你准备买哪里？逻辑大致也就是这样。
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