房企魔咒：恒大碧桂园也逃不了！楼市的明天在哪？
欢迎各位杆友关注杠杆游戏系列号“闺蜜财经”，和你一起发现财富，守护爱。
撰文|张银银&编辑|欣欣然
杆友泡泡推荐阿细的《孤独她呀》：空气里扩散着，假装过的优雅。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
猪年的第一个房企大头条，可能属于大佬碧桂园和恒大。
据报道，恒大许老板在2月底召开了集团营销会议，狠抓卖房，根据会议，恒大所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。
另一边，碧桂园裁员风波迭起，从总部到区域，幅度更大，据说有的部门裁员比例甚至达到50%。
尽管碧桂园官方的表态含糊其辞，说是“我们从来不做裁员的安排，只是集团职能下放的过程中，人员也可能伴随去区域。”
但从基层工作人员的反馈来看，架构的调整几乎就是变相的裁员了。
1
恒大的常规动作，碧桂园的避险动作
实话说，关于恒大降价的新闻杠杆游戏看得都有些视觉疲劳了。啥时候恒大一年到头不打折了，那才叫新闻。
还记得去年，恒大八八折也推出过，更早期八五折、八二折……算起来这次的九折已经称得上是变相“涨价”了。
近十年最低的折扣出现在2008年，金融风暴，岌岌可危的时候。折扣在七折左右。那一年也是恒大启动上市路演的年份，形势紧张，许老板亲自上马找钱救火。
也是那一年，恒大集团迅速扩张，割肉回款，渡过难关。
但这一次的形势显然还没有恶劣到那样的地步。
再就是另一房企大佬碧桂园。碧桂园这次的大裁员传闻起源于集团内部的职能中心架构调整。
此次架构调整，从年初就开始了。有来自碧桂园的内部人士透露，其所在的部门其去年下半年以来，人员已经优化了30%，有的是调岗去其他部门，有的则是公司给予补偿直接离职。
根据媒体报道，最狠的是去年底某北方区域裁员幅度约50%，导致该区域直接被周边区域合并。可见力度非常大。
碧桂园去年日子不好过，一波又一波的事故激起民愤，背后是公司管理问题频出，房企老大不好当啊。其实，杠杆游戏也要说，一个公司大了，难免是非多。这也是概率问题，并不全是碧桂园的问题。
但无论如何，实际从去年下半年开始，碧桂园已经改变经验策略，包括放慢扩张步伐，缩小三四线战线等等。
2
房企魔咒：销售式微，债务居高不下
任何一个企业，别说成长为国内第一，就算只是前几，也都非常值得骄傲了。恒大、万碧桂园都因此而笑傲江湖。
享受高光时刻容易，保江山难。对于恒大和碧桂园来说，最大的敌人就是趋势。
2019年我国房地产继续保持冷静。一月遭遇开门黑之后，二月百强房企的销售总额出现明显下滑。
根据第三方机构克尔瑞发布的数据显示，百强房企2月单月的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%。
这里杠杆游戏解释一下，操盘榜是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力，企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。
碧桂园2019年1-2月操盘金额997.5亿元，排名第一；万科和恒大分别排在第二和第三，分别为737.3亿元，635.3亿元。
相比去年同期，TOP10及TOP20梯队房企的销售金额门槛都有一定下滑，销售权益榜TOP10房企的入榜门槛为171.3亿元，同比降幅近20%。
不过一二月销售不行的原因也是多方面的。比如三四线返乡置业热潮的褪去，杠杆游戏在三四线城市的中介朋友今年春节的假期格外长，对比前两年的火爆场景真是恍如隔世。
值得注意的是，碧桂园销售虽然第一，但拿地却变弱。中指院发布的《2019年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》显示，2019年前2个月，碧桂园拿地金额仅为32亿元，排在36位。
脚步放慢确实不假，债务高企也不假。
2018年报还没发布，发布后杠杆游戏会第一时间解读。碧桂园2018年半年报时，显示碧桂园总负债为12606亿元，而总资产为14030亿元，资产负债率接近90%，比进击的恒大还高出8个百分点。
这个简单计算当然不科学，但是也说明一些问题。
此外，报道还显示，1月房企融资金额创新高，背后是即将到来的偿债高峰。今年房企到期债券规模逾3700亿元，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。这意味着什么？
小开发商日子越来越不容易，这一轮调控已经倒下了一批，巨头们通过并购做大了自己，但也是在走钢丝。
3
蛰伏还是沉寂？
话说回来，债务谁都有，但如果你是为国家经济发展贡献力量，顺便自己赚点钱。那么，你的努力会被看见。没有谁愿意你倒下，因为那后果很严重。
作为王者，恒大和碧桂园是幸运的。杠杆游戏以前说过，坐上了世界第一后，单纯再以规模说话，已经毫无意义。每个阶段做每个阶段的事情。
就像万科，好几年前就不再提规模至上。碧桂园也好，恒大也好，要走得好、走得稳，注定也得转型。
恒大官网这样解释其名称的由来：恒大者，古往今来连绵不断，曰恒；天地万物增益发展，曰大。要恒且大，就要扛得住一切潜在风险，要不断的调整、转型、刮骨疗伤。
感觉成了给恒大做广告……
有转型就有阵痛。营收放缓、债务居高不下等指标已经将大佬们逼到了十字路口。更多房企又该如何经营自己的未来？
万科郁亮总不是说了，找不到比房地产更赚钱的行业。蛰伏着等候这一轮周期过去，或许守得云开见月明。
Ps：昨晚熬到凌晨四点多睡觉，今天起床妥妥地感冒了，头痛欲裂。欢迎杆友们点赞留言，杆姐看到会很开心的！ 周末愉快哦！
往期精选
版权及免责声明：本文系杠杆游戏（头条号、网易新闻·网易号“各有态度”签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。
欢迎继续阅读杠杆游戏友号黄大拿明史拍案新作：柴进告诉你：做贵族一定要做新贵，否则……
“杠杆地产”为“杠杆游戏”系列号，欢迎杆友关注
杠杆游戏知识星球“杠杆地产观察”，只给你有价值的楼市解读.
杆姐今天给各位杆友制作了最新一期，买房还是买股？
为大家建立一套清晰的楼市判断逻辑，我觉得更重要。
每周五，我将为大家集中分析楼市近况，并研判下一步走势。
在分析过程中，我还会把我多年以来，总结的一些楼市规律、经济思考分享给大家。
杠杆游戏的知识星球，除了会制作“杠杆地产观察”，不定期我还会做一些大公司的财报解读，为股市小白讲一些浅显易懂的道理——这个算是额外赠送的福利了。
购买了杠杆游戏的知识星球，还可以不限次数免费向杆姐提问，我会耐心解答。
最后，杆姐友情提示，按照知识星球的规定，购买之后不退费。所以请各位杆友慎重决定，考虑清楚后购买。