跌出前十！豪门滑落，绿城的艰难时刻

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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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都是大房企，但日子过得各有不同。

日前，恒大发布正面盈利预告。2018财年，恒大净利润及核心业务净利润较去年同期大幅上升，其中，核心业务净利润预期较去年增长超过90%。

有媒体就测算，如果按照恒大2017年核心业务净利润370.5亿元计算，2018年恒大核心业务净利润将可能超过700亿元。

同样，发布盈利警告的还有绿城中国。2018年，预计股东应占利润较2017减少约50%–60%。

原因是，因出售附属公司而产生的净收益减少；年内计提的物业减值亏损拨备有所增加；人民币贬值对若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。

1

不仅是利润下滑，股价和市值过去一年表现也不好

如果观察绿城中国过去一年的股价，会很有意思。如下图，从2018年初高位之后，整体趋势是一路下探。

其中，有意思的是，2018年初，大概也是这个时候，股价12、13块左右，算高点。当时的背景是，绿城2017年录得了不错的业绩。同时，当时很多公司的股价都还不错。2018年的大熊市也还没完全拉开序幕。

是的，2017年，时隔三年，继2014年绿城中国净利攀升20亿元后，2017年再度回升到20亿元以上，达到21.9元。

接着2018年6月，因为一季度表现也不错等因素，股价继续缓慢站上年度高峰。但接着开始了滑坡。

因为2018年2季度表现也还不错等。1-2季度，当时绿城归属母公司净利润已经达到23.35亿元，超过2017全年。

如果看净利增速，当时同比增长了90%。

于是如杠杆游戏上图，9月前后，绿城中国股价再次反弹。虽然只有8块多，但起码比今天要强。

当时谁会想到，绿城2018年股东应占利润较2017年，会减少约50%-60%。

9月之后，绿城中国的股价进入低位震荡，直到如今。

按照最新，2019年3月6日的市值，绿城中国竟然只有141亿。而在港上市的房企，2018年2季度时，平均有180亿。新鸿基、万科、恒大、中海外发展、碧桂园等的市值都在两三千亿元。

说绿城病了，可能是合适的。

当然，很多问题是积累已久。绿城中国的大股东中交，一度喊话，要做中央企业房企第二，主要就要靠绿城。

但目前来看，好像没靠住。

另外，杠杆游戏注意到，近1、2个月，无论香港恒指还是香港地产股的表现，普遍都比绿城中国要好。

市场自有自己的看法。

2

销售放缓，行业排名持续下滑，差距越拉越大

很多杆友可能只记得，绿城中国一度是我国销售额前十的房企。

但可能不记得，2016年，绿城中国的流量销售额排名我国所有房企第9。可以说非常了得。

即便是2017年略有下滑，也位列第10位。

但2018年，绿城中国的销售额只能排17名。这个下滑，幅度可以说不小。

而且，2018年，绿城中国只实现了1564亿元的销售额，2017年就有1400多亿元。增速之低，令人震惊。

而前十，甚至排名前几十的房企，2018年的销售表现整体都还是不错的。2018年，房地产行业的一个特征就是，行业集中度进一步提高。

但是，绿城中国作为大亨，却没有享受到。

另外杠杆游戏不得不说的是，2018年初，绿城中国提出的最高销售目标是1800亿元。差距好像也不小。

最低销售目标是1600亿元，也没有实现。

而2019年以来，根据绿城中国发布的披露，1月，即便是算上代建项目，总合同销售面积也只有约37万平方米，同比下降超过25%。同期，总合同销售金额约67亿元，同比下降也是20%多。

当然，2019年1月，很多房企的销售表现都不太好。和行业大环境有关，和我国春节也有关系。

但回溯2018年绿城中国的表现，和前几年和同业比，差距越来越大。

2016年，我国销售超过千亿元的房企只有12家左右。绿城中国有1100亿元，上2000亿元的只有5家房企。最高的恒大也只有3700亿元。

到了2017年，销售过千亿的房企增加到17家，头三名碧桂园、恒大、万科都超过5000亿元的销售额。

融创、保利、绿地要么超过，要么接近3000亿元。实际上，2017年，尽管销售排名还不错，但绿城和前面几位的差距已经开始拉大。

到了2018年，销售千亿元以上的房企已经高达31家左右，八九百亿元的房企还有好几家。前十名的房企销售金额都站上了2000亿元。

但这个时候，绿城中国销售依旧只有1500多亿元。正是因为别人高速增长，绿城的低增速才显得“落伍”。

和很多房企不同，绿城中国代建项目较多。

在2018年总合同销售面积800来万平米，总合同销售金额约1564亿元中，绿城集团取得合同销售面积400万平米，合同销售金额约1012亿元，其中归属于其的权益金额约为557亿元。

而绿城集团代建项目，取得的合同销售面积414万平米，合同销售金额约552亿元。

换句话说，如果换成实际权益销售面积和销售金额，绿城的表现……不说了。

3

债务大幅攀升，存货并不算多

根据目前的公开数据，截至2018年二季度，绿城资产负债率79.7%。维持了2017年80%左右负债率的情况。如下图。

同期，绿城中国的收入债务比率，从57%上升至近72%，净资产负债率为55.1%，环比去年年底有所提升。

同时，截至2018年6月，绿城中国2051亿元的负债中，净增加的超过450亿。一年内到期债务占债务总额比达33.7%，一年以上到两年占比为21.5%，两年以上占比为44.8%。

2015年，绿城总负债为1000亿元出头。3年基本翻倍。

还值得一说的是，杠杆游戏注意到，截至2018年二季度，绿城中国经营活动净现金流为-77.81亿元，经营现金流和营业收入之比，大降35.95%。

而2018年2季度末，绿城中国的存货只有接近1400亿元。换句话说，可以卖的并不算多。

这样的背景下，绿城要提振销售，降低债务率，难度其实都不小。

同时整个2018年，绿城拿地金额300多亿元，拿地面积也只有300多万平米，行业排名23位。

这个拿地情况中规中矩，但这也注定了绿城要有大的经营增长，几乎不可能。

还好，近期绿城中国的融资成本都不算高，基本都在5%出头。这应该可以确保这家公司稳健。但也仅仅是稳健。

问题是，如何让利润回升，如何让市场和投资者继续对绿城抱有信心？

本文股价、市值截至时间为2019年3月6日

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