碧桂园的昨天和明天

2018年的我国楼市冷热不均，总体稳定。3月18日，碧桂园2018年财报发布，太多人想看看这位领头羊的表现。

要理解这一切，首先得从理解碧桂园开始。

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权益销售额突破5000亿！核心指标表现不俗

在历年的年报中，碧桂园总是会开篇就问自己：碧桂园是什么？

这个问题确实意味深长。不知道碧桂园是在问自己，还是在向自己的投资人、股东交代。2018年，他的答案是：

截至2018年12月31日止年度，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速远超行业平均水平。

2017年，碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元（约合847亿美元），合同销售建筑面积约6066万平方米，合同销售金额排名世界第一。

在这里需要说明的是，2018年8月开始，碧桂园就已经取消公布与联营公司的共同销售数据，即全口径销售额。此后碧桂园一直公布的是权益所有人应占的合同销售金额，即权益销售额。

口径的调整折射出的是心态的转变。在发布会现场，碧桂园董事会主席杨国强回答媒体记者提问时表示，（披露合约销售数据）会让合作的项目都变成自己的，外界会搞不清碧桂园真正的销售情况，长远来看，披露权益数据才能让人更好的了解碧桂园。

此外，还有几项核心指标。其中，营业收入约为人民币3790.8亿元，同比增长约67.1%。

2017年营业收入TOP3的企业依次为恒大、绿地和万科，最高的中国恒大为3110亿元。2018年大部分房企具体数据还没出，对比2017年，初步可预估碧桂园的数据是比较好看的。

一般来说，一个企业规模小，反而更容易实现营收的高增速，碧桂园能保持这么高的营收增速也是颇为亮眼。

在营收高增的前提下，利润自然丰厚。年报显示，碧桂园2018年毛利约为人民币1024.8亿元，同比增长约74.3%。净利润约为人民币485.4亿元，同比增长约68.8%。

股东应占利润约为人民币346.2亿元，同比增长32.8%。股东应占核心净利润约人民币341.3亿元，同比增长38.2%。

实际上2018年房企盈利情况并不乐观，从已经公布盈利预告的企业来看，恒大、融创、正荣等大型房企2018年均实现股东溢利同比增长，但也不乏富力、绿城等标杆房企发布盈利预警，净利润下滑。

碧桂园这个成绩相对于2018年我国楼市的温度来说，算是不俗了。

现金流方面，报告显示，碧桂园权益物业销售现金回款约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%，继2016、2017年后又一次实现经营性现金流为正。

在资金密集型的房地产行业，现金储备始终被企业视作最重要的财务指标。

但过去十几年时间，国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态，多数公司净经营性现金长期为负，依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。市场上，仅有少数运营能力较强的企业，能够让现金流在内部良性运转，实现企业的自我造血功能，从而做到连续多年的净经营现金流为正值。

截至2018年12月底，碧桂园可动用现金余额约2425.4亿元，另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用。这样来看，楼市稳字当头的现在，房企大佬们的风格也开始逐渐向“稳”靠拢了。

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净借贷比下降，稳字当头！

业内规律，高增长带来的往往是高负债。值得注意的是，在全年权益合同销售同比增长31.25%的前提下,碧桂园的净借贷比率同比下降了7.3个百分点，为49.6%。

净借贷比率为现金存款和银行贷款之差与企业净资产的比率，比率越低则说明财务情况越安全。

此前克而瑞地产研究的数据显示，2017年主要上市房企的加权平均净借贷比率上升为91.09%。2018年的数据尚未发布，但从2017年的数据对比可看出，碧桂园财务的安全程度。

财报提到，碧桂园集团的银行及其他借款主要按浮动利率计息。2018年12月31日，碧桂园集团总借贷的加权平均借贷成本为6.11%，对比2017年12月31日上升89个基点。  

碧桂园集团已执行若干息率管理，其中包括严密监察息率的变动，并于良好的议价机会出现时，为原有贷款再融资或订立新的银行贷款。

众所周知，2018年房企融资难，克而瑞地产研究的数据披露,2018上半年末,170家房企加权平均净负债率上升为92.56%,较年初增加了4.04个百分点，60%的企业的净负债率有所上涨。碧桂园交出这样的成绩单实属不易。

融资压力大、叠加还债高峰来临，将进一步增加房企的债务压力，这个时候，拼的就是现金流和土地储备。

现金流第一部分已经说了，那么碧桂园土地储备如何呢？

年报显示，截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足该集团未来三到四年的销售量。

2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。

值得一提的是，截至2018年末，碧桂园位于粤港澳大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元。从今年克而瑞发布的数据来看，这个土地储备货值超过了融创、保利、恒大等同行。

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房地产寡头时代，碧桂园的未来

越来越多的数据表明，我国房地产也正在进入寡头时代。

2017年，百强房企销售额占比达到47.7%，较上年提高7.9个百分点，增幅高于2016年3.3个百分点，也是近年来最快的增速。

从2018全年看，调控情况比2017年有过之而无不及，马太效应愈演愈烈。

当然，这并不意味着巨头房企们的日子就更好过。有钱有闲的房企大佬们扛起了转型的大旗，一边深耕主业，同时多元拓展。

现在的时代房企跨界成为潮流，巨头纷纷去地产化。尽管与贾跃亭闹出了不悦，但恒大依然在造车之路上大举投入。

还有融创，先后收购万达文旅项目，进击文旅业之心坚定异常。

这次从年报中也看到，碧桂园用大量篇幅阐述了其正在筹备机器人业务，会以机器人作为核心技术，围绕整个机器人核心技术产业进行扩展，包括发展智能制造以服务房地产相关业务，提升智能化水平。机器人+地产，这其中的想象空间足够巨大。

杨国强主席曾经说过：贫穷曾在我身体上留下伤痕，手上的镰刀伤疤时刻提醒我作为第一代农民工的过去。他应该比任何人都懂得未雨绸缪。

正如碧桂园2018财报里提到的，碧桂园能够成长于改革开放的伟大时代，参与我国城镇化的历史进程，有幸成为中国新型城镇化的身体力行者，是如此的幸运。

碧桂园董事会主席杨国强在2018年下半年致投资者的一封信里开篇也说：回忆草莽青春，我感恩时代给予我改变命运的机遇。

目前来看，碧桂园经历了一些风雨后，走得越来越稳。行稳方能致远。

本文为作者个人观点