“一统天下”左右房价？链家左晖的野心

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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

杆友平平推荐陈雪凝的《绿色》：你是我心中的绿色。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

消息让很多人震惊。万科、融创、腾讯、百度、新希望、高瓴等22家投资人，退出北京链家房地产经纪有限公司股东名单。

个个都是大佬级别的企业。

诸多股东撤离之后，链家注册资本缩水超30%，链家董事长左晖的持股比例由原先的不足40%升至接近60%。

随着此轮投资者的撤出，链家的投资方中，已无外部投资者。大佬们不再看好链家？

另一边厢，贝壳找房公关回应称：原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房，贝壳找房的D轮融资正在进行中。

据悉，战略投资方腾讯就领投了8亿美元。

行业资深人士都说，链家的贝壳找房，实际就是想复制美国线上房地产经纪公司Redfin的成功。

在线下，链家其实已经是一家很成功的公司。杠杆游戏也好奇，一家很成功的公司，为什么要“背叛”自己，另起炉灶？

有人说，左晖在把自己的链家“掏空”……

1

链家想做数十多万亿生意的大平台，押注贝壳找房

在做贝壳网之前，2016年左右开始，作为房地产经纪行业的一哥，链家已经开始频繁融资。

公开报道显示，当年4月，链家被曝获得B轮60亿元融资，腾讯、百度领投。来自PE资金、实体经济的各路资金参与了此次投资，其中还包括新希望、光线传媒、九阳股份、诺亚财富、源码资本、歌斐资产、经纬中国、执一资本、今日头条创始人张一鸣，美团点评创始人王兴等。

到了2017年初，万科和融创也入股链家。

接着，链家董事会扩容，新希望的张明贵、华兴资本的包凡、融创的孙宏斌、万科的刘肖也先后进入董事会，占据12个席位中的4席。链家走上巅峰，估值达到数百亿。

此时，房地产形势大好，所有人都认为，链家会大干一场。

但如今，链家却“清空”了上述所有的外部投资。而在2018年初，链家成立了平台公司贝壳找房，将大量的人力、物力投入其中。

并率先将自有的链家、德佑、自如等入驻贝壳。

按照设想和分析，杠杆游戏看到，贝壳如果可以做起来，链家这个家公司就成房产交易领域的滴滴了，用户发布叫车（买房）需求，中介来找到合适房源推荐给用户，贝壳找房一统天下，也获得收益……

在宏大的故事面前，贝壳找房的估值按照媒体的估算，已经1200亿元，超过巅峰期的链家。

按照贝壳找房的回应，上述股东“镜像平移”后，意味着投资者还是“链家系”的投资者，只是标的从链家地产换成了贝壳找房。

这确实让人想象，准备上市了吧。

这样的战略重构，是否为市场需求，为投资者满意？在做贝壳之前，链家不再完全坚持自营模式，已经做了德佑，搞加盟，主攻二三线等市场。

链家再厉害，能力也有限，在全国的市场占有率其实也不到10%。而这已经是一哥，这个行业在我国远未实现了集中化。

中介行业竞争激烈，如何化敌为友？只有做平台。我国新房年交易额10来万亿，二手房还有数万亿，总计十多万亿的市场。如果这个平台搭建成功，成为行业的滴滴、淘宝，前景诱人。

通过多年的技术投入和积累，链家具备了较多的房源基础信息。通过贝壳找房，理论上可以让这个基数更大。中小中介未来在房源、客源上的孤岛有望突破。

易居中国等企业都看到了这一点，并获得大量投资。到底鹿死谁手？

2

互联网房产中介寒冬！链家贝壳平台模式代表未来？

房地产的周期性决定了，每一轮调控深入之后，大量的房产中介都要裁员，甚至关门。杠杆游戏有多位中介朋友，这一轮调控就关门或裁员了，他们最重要的资产经纪人被迫流失。

实际上，培养一个成熟的经纪人成本是很高的。而整个开店扩张的成本更高。

正是因为意识到这一点，链家先是搞了加盟的德佑，然后搞平台贝壳找房。

这避免了开门店的成本太高，但是如果不开门店，链家既有的优势又没法体现。在较大的城市之外，链家赚钱能力其实是不确定的。这有很多原因，比如较大城市之外的地方，二手房交易本来就不那么活跃。

加上房地产的周期，导致这些地方生意刚好做，可能就歇菜了。

做德佑也好，贝壳找房也好，杠杆游戏觉得这可能都说明链家意识到了自己的困境。想要继续扩张，实际已经很难，较大城市已经饱和，市场占有率已经不低。在上述城市要继续扩张，成本和收益未必合算。

在三四线城市，如上文所述，直接开店，高成本是否受得了本身就是问号。

所以才想出了德佑的加盟和贝壳找房的平台模式。问题是，加盟第一要收钱，加入平台还要被付费。

而且房源如何证明是自己的，小中介安全感是个问题。

这段时间，互联网房产“独角兽”爱屋吉屋已经停业。整个互联网中介行业进入寒冬。

房地产中介行业或许和很多高频行业不同，首先地产业本身有周期，其次互联网热钱也有周期。

现在是地产周期和新钱周期都处于低谷。所以平安好房、爱屋吉屋靠烧钱，很难玩下去。

加上房地产交易确实频率太低，用户思维、流量思维失效本身不奇怪，只有在特定区域内，比如较大的城市可能会好一些。

但较大的城市，往往谁又愿意和你玩平台？房源和经纪人才是关键，泾渭分明。

3

面对内外风险，贝壳找房能学好Redfin，改变房地产经纪行业吗？

贝壳找房上线刚好近一年，目前来看，调控对其发展影响极大。市场萎缩，没有谁日子好过，连链家直营的店很多都是亏损。

同时，三四线城市德佑发展乏力，中介日子难过，谈啥加盟。于是，贝壳找房只好放慢脚步。

2019年初，根据媒体的报道，链家旗下的链家、德佑、贝壳三大业务战线整合至运营线统管。线上线下、针对不同客户需求（刚需、租房、新房、二手房）的业务都打通。

实际上，在杠杆游戏看来，这就是降低运营成本，一起抵御风险。这么做，在今天的市场环境下无疑是对的。

这么做也意味着扩张的步伐实际放缓。

作为贝壳找房的学习目标，美国在线房地产经纪公司Redfin也长期不赚钱，预计2019年可以盈利。

在Redfin发展过程中，不得不面临链家同样的处境。以前，美国的房地产交易，几乎也都是通过传统的经纪人完成。

2004年诞生的Redfin，希望通过在线看房、房屋估价等辅助工具，改善交易体验。同时，利用大数据技术，提升经纪人人均产能，减少房源平均待售时间，实现买卖双方交易成本的降低。

美国和我们的不同在于，美国买卖双方的经纪人基本都是独家代理。所以没有人害怕跳单。

无论是自营经纪业务，还是合将客户介绍给合作第三方经纪人，没有人担心不诚信的问题。互相都能获得收益，Redfin也能拿到中介费、介绍费。

Redfin靠流量获客，为经纪人和买卖双方都提供了便利。

商业逻辑说起来简单。不需要杠杆游戏说，互联网企业都有一个惯性，喜欢靠低价和补贴占领市场。

Redfin的低佣金模式，冲击了美国房产中介生态，自然一开始也不受欢迎。

通过十多年的发展，也一直没盈利，但是市场占有率在局部的提高，则可以让整个区域的市场向自己倾斜。经纪人、买卖方都越来越离不开Redfin。

所以市场预计，2019年Redfin有可能盈利。

对于贝壳找房来说，如何获得中小中介的信任，如何度过漫长的不赚钱时光，可能是个考验。

大概也正是这些考虑，左晖要带着大量的投资人一起从链家转战贝壳找房，谋求早日上市。

让资本有变现预期，让贝壳找房有更多的资金来烧，以度过互联网融资寒冬，为漫长的线上房产中介发展之路储备弹药……

很大程度上说，在地产低谷中，小中介生存困难对接大平台的意愿或许更强。生意好的时候，全民投资房产，哪需要贝壳找房？

当年淘宝，不也是在出口压力中做大做强。只是，低频的房产交易，能重复这样的辉煌吗？

最后，杠杆游戏想说，阿里的成功，乃至整个电商行业的成功，让很多线下商业受到冲击。电商今天也再没有便宜可言。

如果有朝一日，贝壳找房“一统天下”，房租（自如就是链家系企业）、房价是不是很大程度要受到链家系左右呢？

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