房买不亏，这是铁律还是神话？

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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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近期股市火，楼市也迎来小阳春。

不仅销售触底反弹，房贷利率松动，货币宽松融资便捷便宜，开发商拿地热情也高涨。动辄就是高溢价、低容积率，似乎未来的房子都是改善型、洋房、大平层，人人都要过上美好生活。

日前发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》也明确，100万人至300万人城市全面取消落户限制。城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市、超大特大城市都要放宽落户。

此前杠杆游戏分析了，这些政策对于各类城市的楼市，都能起到正面稳定作用。

所有信息汇聚在一起，很多人坚信，投资房子一定赚。过去如此，今天亦如此，买房不会亏！

到底是不是这样，是否真的如此？

1、一个国家高速发展期，房价整体上升，这是铁律。日本、韩国、美国，以及更早之前的欧洲列强都证明了这一点。

这背后有城市化的因素，也有货币因素。两者相辅相成。

此前，杠杆游戏写过，我看过的各国发展历程的书籍，以及现代纸币发明后，全世界走上市场经济的主权国家都干一样的事——超发货币。

这是社会经济的需要，就业的需要，维持和促进繁荣就是这样。工业革命后，人类总是从一个泡沫跳到另外一个泡沫。

而城市化有了城市居民，货币也印出来了，房价就成为最好的反映。

明白这两点，也就明白我国改革开放后，房价为什么主要是上升。期间，因为各种因素，还出现过多次大幅上涨。以至于造成很大破坏，到了不得不严厉调控的地步。

2、买房永不亏的神话，也是扯淡。仅回顾这10年的房地产历史就会记得，2013-2016年的4年间，很多人，包括很多开发商没有挺过来，甩卖、哭泣、流血离场。

这些人，都是高位进去，加了不低的杠杆，有资金成本，甚至资金成本过高的。没有等到2016年开始的大行情，扛不住、忍不住，割肉离场。

而2008年那一轮金融风暴，更是造成了局部的暴跌。

实际上，别说是几年前、10年前的事儿，就是2017年后进场的很多投资客，目前不也因为限售、二手房回落等因素，迄今还烫手。

也正是因此，太多人期待赶紧调控彻底放开，货币政策配合一下……

是的，就是希望再来一轮。综上，杠杆游戏想说，即便是房价整体处于上升期，因为有周期，很多人还是沦为了炮灰。

所以任何投资都一样，有风险，有技术含量。任何简单、粗暴、极端的言论，都是可疑的。何况，从人口机构，和经济社会健康发展需要，似乎我们确实想贯彻一次房住不炒。

如果真的是这样，资金成本高、杠杆率高的投资者，确实有压力。当然，我说的是投资，对于刚需、改善需求来说，该买得买。

3、失败的证券化，让重资产的房子成为信仰。虽然股民很多，很多人一旦行情回来又会冲回股市，但是他们依旧会说炒股就是做韭菜。

股民被坑太惨，而炒房的，基本都会觉得是发财的代名词。股指大部分时候震荡、不涨，动辄还来个灾，股市的负反馈机制已经形成。

所以，不是牛市，追涨杀跌，很多人不玩。

背后的主要原因是，我国股市一开始就是为某些困难国企准备的，然后市场机制问题长期未解决。这个股市就比赌场还黑。而美国、英国股票市场，大量的养老稳定资金在里面，美国人的身家性命都在里面。

他们市场也干净，用投机对抗制衡投机的游戏成熟，美国经济完完全全是证券化的。

既然我们相反，其他大类资产不一定适合普通人，也出了很多事。最终，房子成为信仰，起码看得见摸得着。

恰好，城市化、工业化制造了真的需求，房子真可以炒，有人接盘。

4、股票的日波动率远高于房子。上文杠杆游戏简单回顾过这10年来的房价下探，但是注意都非一夜之间。而是有个从涨到企稳，到下跌的过程……

而股票哪怕在我们涨停板的限制下，依旧可以一天跌10%。何况我们做多、做空机制又没有，只有坐庄的。

所以即便股票大涨，很多人依旧没赚到，反倒是亏时都有份。这个非职业的投资心态，散户思维，无解。

而楼市大家都看到涨为主，跌了也会回来，也知道地方、经济都需要房地产，土地财政、就业必须玩下去。那么，更加坚定了买房的信念。

5、对散户来说，没有比房贷更容易加的杠杆。股票市场配资、融资融券，首先不成熟、风险高，而且不是牛市时，少数人玩。

但房子不是，只要不是调控期，一个城市玩2、3套都没人管。首付10-30%，甚至首付也可以分期、配资，10万撬动100万轻易而举。

100万还可以撬动一千万，以此类推，职业房产投资者成群结队，席卷神州。

需要你时，甚至说买房就是爱国。利率下浮，求着你为买房子加杠杆。

普通人，去哪里找这么容易的加杠杆机会。这个世界容易赚的钱，都是加杠杆来了。不动产+金融杠杆+泡沫，只有房地产，可以带给我们如此美好的想象和成就。

6、核心就在于是否给你买房发财的指标，以及加杠杆的机会。不需要杠杆游戏说，很多人都明白，房地产在我国就是政策市。

通过上文的分析，杠杆游戏其实就是想说，是否可以通过房地产投资而发财。核心就是看政府是否给你机会。

一方面，你是否有买多套房的资格；另一方面，是否有低成本加杠杆的可能；最后还得看会不会关门打狗，牺牲后来者。

严厉的调控和信贷政策，恰恰就是堵这些方面。人才落户、户籍放开，基本上来说，只是增加合格刚需和改善性需求。

房贷利率倒不那么高了，但加杠杆的难度依旧没变。近期，股市好像也在抽血。

所以综合来说，目前还是贯彻的房住不炒。政策怎么变，决定房地产的投资前景。而考虑到人口结构，我实在觉得不适合玩太大。可是，又玩啥呢？

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