央行大消息！楼市怎么走？还有更重要的信号| 杆姐

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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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因为周末，错过了大新闻。

8月25日，央行官网就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜，做了公告。核心就一点，10月8日后，新发放的房贷，要以贷款市场报价利率为基准，进行利率定价。

上图是公告具体内容。这则公告，杆友已经看到很多解读，大概来说，以前的房贷没明显变化。

而10月8日后，首套也还好，甚至目前来看，还略有降低。二套呢？这是重点。

央行说，为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，出台的这个公告。所以核心也就是这句话。

1

很多人没看懂，未来二套以上房贷利率，非常体现房住不炒

央行此次公告第三条是重点：二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率LPR加60个基点。

比如以目前的LPR利率上浮60个基点，也就是4.85%+0.60%=5.45%。

当下央行基准利率4.90%，如果上浮10%，那么是5.39%。

如果上浮20%，那就是5.88%。

二套房，其实大部分城市都是上浮20%，甚至更多。从这个角度而言，似乎贷款市场报价利率LPR加60个基点，比目前普遍的二套利率还略低。真这样吗？

注意措辞，是不低于加60个基点。后面央行也说了，合理确定每笔贷款的具体加点数值。央行各省机构，确定加点下限。

所以，杠杆游戏的理解，和很多人不同。我觉得，二套房，包括更多套（部分地方可以）的基础利率，其实是贷款市场报价利率LPR+60个基点，这才是未来的二套房实际基准利率。

然后各地，根据调控的需要，再出相关的政策，包括银行根据自己情况，看再加多少个基点，或者也可以不加。

如果这样看的话，未来一段时间，对投资、改善需求房子贷款的利率，多半是不够友好的。房住不炒，真不是说着玩的。

央行在解释时特别说，加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

所以我说，很多人其实没看懂，未来二套以上房贷利率，非常体现房住不炒。

当然，也不排除部分地方比较友好。

有必要说的是，上文杠杆游戏所述，都是说10月8日之后的房贷利率。至于存量房贷，暂时没有变化。

既有的房贷利率，应该要等到2020年1月1日之后才会调整。至于长期怎么个弄法，我的看法是不会有太明确的变化。毕竟，合同是要遵守的。

同时，有必要提醒的是，对于商业用房，未来利率是比较狠的，不低于加60个基点。话说回来，现在商业用房，无论首付还是利率，也都是不便宜的。

2

市场利率是变动的，调控与否才是永恒的

看了很多篇讲央行此次房贷利率的公告分析，大家不约而同，都觉得因为市场利率实际降了，所以起码首套房，实际利率普遍会下降。

还有的分析更进一步，如果贷款市场报价利率LPR降低，唯独房贷利率相对高企。那么资金寻求进入地产的冲动会很强烈。

这就是激励机制出了问题。

站在银行的角度来说，他显然是想赚更多钱。所以与其低息投给企业，不如通过银行的影子银行流入房地产，放利率更高的贷款。

房地产行业本身就占据了很多银行信贷的一半或更多，这种事情即使打击得再严格，也不可能杜绝。真理属于真实世界里的利益链博弈，不属于课本上的文字。

所以央行这个公告，不得不说，还是领导牛叉。

这个分析很有道理。杠杆游戏要补充的是，其实贷款市场报价利率LPR，有降也会有升。相对来说，近期外部有降息空间，内部有降息需求，领导有要求，央行和新的LPR机制也就顺势而为。

所以才有了市场利率实际降低了，所谓“降息”。但未来，按照这个机制也会有“加息”的时候。

而具体到房贷，央行公告只是管个大概。也就是，央行是管房贷利率底线，然后根据调控需要，各地根据自己调控的情况，再决定在此基础上不变或者继续增加。

注意一个细节，以前房贷特别是首套房利率，在不调控的时候往往是有折扣的。

这回央行专门出公告，说房贷利率不低于多少，没有折扣可言，其实就是告诉各银行，以及各地政府，包括开发商，调控还是坚定的。

在杠杆游戏看来，这才是此次央行公告，最大的信号。

3

货币政策永远是楼市最大的信号

很早之前，杠杆游戏就写过，降息、降准如果同步发生，而且几个月内连续发出几次信号，一定是有要刺激的含义了。

我们回溯过去几轮楼市行情，以及看其他发达国家，鼓励买房的时候，其实几乎都这样。形式上，有的略有不同。比如美国当年，首付低到忽略不计，利率给刚需低到不能更低。

反正，实际效果就是让很多人有购房的冲动。

价格杠杆，是最好的手段。古今中外，概莫能外。

于此，我们也就可以判断，目前央行之所以推进利率市场化，特别是贷款利率的市场化，除了缓和信用分层，更多支持中小企业外，也有不到万不得已，不调整基准利率的意思在里面。

所以我们也可以得出判断，央行在执行调控指示，如上文所述，房住不炒没有任何动摇。

但是贷款市场报价利率LPR，其实有缺陷。

1990年代开始，美国LPR（最优贷款利率），就一直和联邦基金目标利率挂钩，利差为300bp。

这只是个报价利率，并不是市场交易形成的利率。作为资金供给方的报价，信贷市场真实的供需并不由此决定。

所以，美国LPR的应用主要局限于消费贷款、信用卡，以及中小企业贷。基于我国的情况，实话说，杠杆游戏觉得房贷依旧是最好的标的。

中小企业风险高的问题，是难解的。按照纯市场的考虑，中小企业拿到信贷的成本也应该、必然是更高的。否则，银行的坏账压力会更大。

但如今，我们希望的是银行多支持实体经济，包括中小企业。如何实现，也只有严控房企贷款，以及个人房贷。

比如此次央行公告，限定房贷利率底线。这便是货币政策信号，希望在艰难中获得平衡。

如此看来，我们更能理解央行房住不炒的底线。

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