楼市新秘密！很多人还在沉迷过去

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐钟逸伦的《逃脱》：始于颜值，终于才华。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

最近写了些关于楼市的文章，被部分杆友误解。有杆友觉得，杠杆游戏怎么老是一副唱空房地产的样子。

我想说：我从来不是空头，我深刻明白房地产对经济、就业的意义。

同时，站在经济、金融防风险角度，我又一直坚定希望控制地产泡沫。

史无前例的严厉调控，其实并不是我希望看到的。老杆友都知道，我比较尊重市场，过多的行政手段，过分干预并不好。

当然，这事不是普通人希望如何就如何。

扯远了，回到正题。最近楼市发生了两件大事，引来特别多的关注。一个是南京六合区松绑“限购令”的消息，一个是天津承接北京非首都功能疏解项目的一个计划。

前思后想，本来不想写。但看了很多分析文章，我觉得有必要说几句。

1

南京六合区松绑“限购令”算不上啥信号，不要浮想联翩

很多文章都把这事说得玄乎其玄，主要就是扯南京。好像很大一个城市放松了限购一样。哪有这么夸张，就是南京的一个郊区，而且是比浦口还远，长江以北的郊区了。

而在6月时，南京较远的一个郊区，高淳区就已经干过类似的事。详见杠杆游戏《南京放松限购？不全错，但也别想太多》。

注意时间节点，当时是6月，决策层再次说了“房住不炒”之后。

如果六合今天都算啥大信号的话，当时高淳区放松，岂不是逆天之举？显然不是。同时，上海的临港前段时间不也适度放宽了一点。还有湖北宜昌、安徽宿州、湖南临澧、浙江嘉兴、汕头、扬州、河南对全省农村教师……

一大堆地方都适度放松的情况下，六合还算什么呢？同时，有松也有紧，特别是金融这一块，整体这几个月，其实是比上半年紧了。

因城施策很正常的，调控又不是要搞死，而是几个稳定实现就可以了。要真跌了，跌多了，反倒又是新问题。

当然，六合比高淳还是要近不少。高淳离南京主城核心区，有六七十公里，六合也就30来公里。

但是30多公里，对于人类单体城市来说，实际基本也就是目前的极限了。虽然我国很多城市的郊区都超过这个距离，而且发展得似乎也不错。

但是无法否认的是，其人口聚集度、房价差距实际有很大量级之别了。

刚好前两天在北京，碰到一个南京的老同事。他说，六合开车一个小时呢。是啊，自己开车都要这个时间，每天这样上下班的话，没几个人受得了。

当然南京很不错，所有辖区的城区都通了地铁。

回到楼市信号的问题上来，其实核心得回到高层会议的措辞。

总结起来就是，这回“房住不炒”的细节，措辞更缓和，留有余地。

我们先回顾一下，2018年7月31日，高层会议对于房地产工作的表态：

大概有六七十个字。

会议当时对房价上涨用了“坚决遏制”，同时提出整顿市场秩序，加快长效机制……

随后就是各种补丁、调控快马加鞭打过来，紧接着住建部全国几十个城市开展专项治理，点名批评，要求治理，同时查处了一批房地产经纪公司和中介服务商。

再然后，开发商收缩战线，高喊“活下去”，业主们纷纷“降价维权”轮番上头条。调控效果明显，楼市迅速降温。

而这回“房住不炒”呢？

相比之前的“整治……引导……遏制”等动词，此次仅提到坚持“房住不炒”，落实长效调控机制。

也就是只提到宏观方针，并未着墨具体措施。中央也知道大家的困难，发话目的主要就是提醒一下，各地别乱来。

总的要求是不放松，同时局部根据情况来，不仅是因城施策，实际我国行政意义上的城市往往太大，还得因区施策。高淳区如此，六合也是如此。

有的城市在调控时，一刀切，不管主城区、郊区，其实本身就不合理。当然，上头压力大时，可以理解。

2

天津其实也没啥好说的

天津之所以引起关注，因为天津的户口含金量高。

事情的源头是，《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见，拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。

其中规定，对承接北京非首都功能疏解的项目，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，无需社保或纳税证明。文件同时还放松了天津的落户政策。

了解天津的小伙伴就知道，天津郊区的房子回调差不多2年了。

天津的情况很特殊，之前发生了一些动荡的事。经济有压力，人口增量上和过去比，明显下了一个台阶。

所以，天津老早就已经在想办法。说穿了，不就是希望吸引人来，包括买房。

天津先是2018年搞了个人才政策，结果火爆程度大概没有预料到，落户申请系统直接宕机。最后不得不打补丁。

再后来，今年，也就是几个月前，天津只在滨海新区一地开始试点放松落户。

如今，天津再接再厉。

说起来，普天之下房地产有关的没有新鲜事。天津这一年多的操作，和其他城市之前的操作没任何不同。

人才、人口吸引来了，产业可能得到发展，特别天津压力不一般大。然后顺便地产当然是利好，卖地就有保证，地方相关债务不也得到缓和……

就这么简单一环扣一环。

如果非要说这次天津有什么不一样，那就是这次经济考虑更多了——“承接北京非首都功能疏解”，而且明确了两个科技园区来做这事。

就天津目前的经济情况，这么做真是很有价值的。如果可以做好。

而且天津这么做也很智慧，不会违反调控的总基调。比如这次，天津的征求意见稿也说了，所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。

说来说去，就那么点事。上面和下面，大家各有自己的诉求。没有谁不对，因为站的立场不同。

总得让人活吧。

3

房地没有啥秘密可言了，地产没有大行情，但也不存在脱钩

那么，杠杆游戏就该说第三个问题了。出于内外经济形势、金融防风险、社会情绪、矛盾平衡等考虑，楼市调控会继续。

没有大行情是很明确的。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这是政策基调。同时，是否又会和房地产脱钩呢？答案也是显而易见的。

调控进入今天，反映经济景气度的PMI已连续5个月，处于荣枯线以下。但是，上头丝毫没有放松的意思。

这是强硬的一面。而温和的一面，上文和过往我也写文章说了，稳定是目标。

比如也没有进一步打压的意思，除了这几个月拍地溢价率不高、流拍增加之外，整体上较大的城市今年土地出让金的情况还是不错的。

特别是较大城市的楼面价，都提升或者稳定到了一个高度。

注意，杠杆游戏说的不是地王之类，不是高溢价之类，而是普通地整体或平均的楼面价高度。这个高度决定了，未来的房价基础有了。

那么适当时限价、倒挂现象逐步解决，不就顺理成章。

对市场的要求，在杠杆游戏看来就是价格平稳、利润率控制，开发商不要玩太大，杠杆可控。

谁都明白，脱钩是不可取的。美国在经历了金融危机十一年后，房价不也是达到历史新高。房地产，在很多国家都是大块头，不倚重不行的。

我们的情况是前几年过于疯狂了点，所以才有相应的最严厉调控出炉。

压住火之后，也就是细火慢炖。疯狂、极端、高速这些不要玩了，踩单车，偶尔给你开一下电瓶车都是可以的。

比如今年的小阳春，今年头几个月的融资窗口期，都是主动给的机会。

然后回暖之后，又控制一下。我说的那个概念“短周期”，如果不是遇到极端情况，年复一年，时间换空间。

说好一听一点，就是希望“软着陆”。慢慢来。

如今，房地产真的没有啥秘密可言。投资暴利时代，确实是结束了。玩法既然不同，改变自己，习惯最重要。

不要再沉迷于过去的陶醉和一夜暴富。你呢说？

Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加alioyer投稿

往期精选

欢迎阅读杠杆游戏友号黄大拿食货志新作：装睡搞垮了这个盛世帝国！

版权及免责声明：本文系杠杆游戏（头条号签约作者）创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

---

杠杆游戏知识星球“杠杆地产观察”，只给你有价值的楼市解读。

杆姐今天给各位杆友制作了最新一期，不要见风就是雨

为大家建立一套清晰的楼市判断逻辑，我觉得更重要。

每周五，我将为大家集中分析楼市近况，并分析下一步走势。

在分析过程中，我还会把我多年以来，总结的一些楼市规律、经济思考分享给大家。

杠杆游戏的知识星球，除了会制作“杠杆地产观察”，不定期我还会做一些大公司的财报解读，为股市小白讲一些浅显易懂的道理——这个算是额外赠送的福利了。

购买了杠杆游戏的知识星球，还可以不限次数免费向杆姐提问，我会耐心解答。

最后，杆姐友情提示，按照知识星球的规定，购买之后不退费。所以请各位杆友慎重决定，考虑清楚后购买。