高管减持！重金砸向佛山背后，龙光地产怎么了？
撰文|张银银&编辑|欣欣然
时代真变了。
2020年，龙头房企的拿地逻辑在变。
如万科，公开报道显示，万科2019年业绩会时，有记者提出：万科土储只能维持2、3年，相比同等规模企业能够维持3到5年的土储，为什么要坚持？
郁亮回答：“最重要是能力，而不是土地。”
无独有偶，恒大许家印在业绩会也表示，公司接下来要控规模，即土地储备每年减少3000万平方米，最终目标是三年减少9000万平方米，把总土储控制在2亿平方米左右。
也是这两天，杠杆游戏看到粤港澳大湾区的房企大佬“龙光地产”却在接连挥重金拿地，砸向佛山。
如溢价率58%，击退万科、保利、碧桂园等龙头，砸31.5亿揽佛山禅城区一宗地，这是龙光地产今年在佛山斩获的第三宗地块。
前几天（3月30日），同样在佛山，龙光4.15亿摘下另一地块，溢价率为30.92%。
大手笔背后，不禁让人浮想联翩：龙光地产为啥这么豪？
1
非控股股东净利腰斩
恰好3月底龙光地产已早早发布了其2019年的全年业绩公告，杠杆游戏便去看了看。产生了一些疑惑。
在此之前，先来看龙光地产2019年的整体成绩。
其年报显示，报告期内，该集团权益合约销售额为人民币915.24亿元，较去年增长31%。
权益股东应占核心溢利为人民币100.2亿元，较去年增长42.7%。
净利润为人民币115.63亿元，核心溢利为人民币103.14亿元，核心溢利率为17.9%。
营收方面，2019年，龙光地产累计确认营业收入约574.80亿元，实现同比增长30.2%。
这一增速横向对比差不多体量房企是什么水平？
奥园：2019年营收505.3亿元，同比增长63%；净利润52.2亿元，同比增长78%，净利润率为10.3%……
雅居乐：2019年全年实现累计预售金额1179.7亿元，同比上涨14.9%；营收为602.4亿元，同比增7.3%；归属股东净利润75.12亿元，同比增长5.4%。
可见，龙光地产的这个增速，虽然不算拔尖，但也至少是中等水平。
在一系列亮眼数据里，杠杆游戏的疑惑是：2019年龙光地产的非控股股东应占溢利同比为何会腰斩？
如年报所示，龙光地产在429.94亿元权益总额中，非控股股东权益为88亿元，同比增加17.4%，占比为20.5%。
但非控股股东应占净利润仅2.94亿元，同比反而减少58.4%，在整体净利润占比只有2.5%。
2018年，龙光非控股股东同样贡献了20.4%的净资产，分享到7.9%的净利润。估算下来，龙光非控股股东去年的平均投资回报率为3.3%，控股股东的投资回报率则达到是33.0%。原因何在？
2
负债逐年攀升，资本化利息致当期财务费用减少
负债方面，龙光地产则显示出逐年攀升的趋势。
2019年，龙光地产的资产负债率为79.13%，同比2018年的78.4%有小幅增长，比4年前的2015年则增长了接近10个百分点，净负债资本比率同比增加4.2个百分点至67.4%。
2019年，龙光地产的总负债1630亿，较去年同期增加两成。
其中，流动负债增幅较高，为1191亿元，同比上年增加34.5%，增加306亿元，净流动资产为401亿较上年同期减少4.7%，上年同期为421亿元。
不过龙光地产的借贷成本还算较低，年内平均借贷成本为6.1%。
另外值得注意的是，年报显示，龙光地产2019年的财务成本同比有所下降。但细看报表，杠杆游戏发现其降幅的主要来源是被减掉的资本化利息。
上图显示，2019年龙光的利息开支总额为45.15亿元，2018年这一数字为31.97亿元，同比增加了41%。
但扣除了资本化利息后，这一数字就骤降为12.66亿元，同比反而减少了一些。
何谓资本化利息？主要是指工程项目在建设期间内发生并计入固定资产的利息，大白话说就是现在给出的利息不计入当期开支，而是计入某项资产（比如房子）的价值中。
资本化利息最大的好处就是可以降低当期的财务开支，从而拉高整体的利润。
3
均价下降存货却大增，高管减持
值得一提的是，2019年，龙光地产的销售均价为13635元/平方米，2018年这一数字为16008元/平方米，每平米均价下降近2400元/平米。
但是，大举的降价，并没有改善龙光地产的周转情况，年报显示，2019年，该公司的存货为863.52亿元，同比大幅增长约57.6%。
土储方面，据年报显示，上市公司新获取项目31个，建筑面积为574.2万㎡，同比下降23.13%。较之2017年-2018年激进拿地，已大为不同。
截至报告期末，公司累计土储3667.4万平方米，土地平均成本4081元每平方米，按可售货值计算，粤港澳大湾区占土地储备约占71%。
不知道今年初龙光地产砸重金揽土储，是否和去年“存粮”略少有关？
毕竟作为尚未迈进千亿俱乐部的房企，规模还是很重要的，面粉也很重要。
或许很多杆友并不了解龙光，其体量虽然不小（接近千亿），但从布局来看，上文可以看到，还是以粤港澳大湾区为主。
如其官网所介绍，龙光地产创立于1996年，于2013年在香港联合交易所主板上市。其发展核心区域位于粤港澳大湾区。
有些“湾外”杆友认识龙光或许是因为其1989年出生的“二代”纪凯婷，龙光地产主席兼执行董事纪海鹏女儿，曾经以最年轻女富豪的标签登上胡润女富豪榜。
2014年纪小姐上榜时年仅25岁，身价80亿，杠杆游戏依稀记得曾轰动一时。
不过，更值得注意的是，在最新年报发出的不到一周时间，龙光地产高管相继减持股份。
公开报道显示，同一天，龙光地产的主席兼执行董事纪海鹏减持328万股，其女儿、非执行董事纪凯婷减持51万股，公司高级副总裁兼执行董事肖旭减持112万股，公司行政总裁兼首席财务官减持104万股。这又是为啥？
对了，4月7日，龙光地产发布公告称，2020年1至3月，该集团的权益合约销售额约为158.6亿元，同比减少约6.76%；权益合约销售面积约为105.7万平方米。
2020年，龙光地产给自己设定的销售目标为1100亿元，按照此数据计算，截至3月底，龙光地产已完成年度销售目标的14.42%。
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