艰难2020：多数房企没有明天
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很多杆友喜欢看房企的笑话。
目前看，中国房企大概迎来了2008年后，最艰难的一年，笑话少不了。
在经历了一季度融资窗口期后，针对房企的融资，从二季度开始实际在收紧。部分区域房企正排队赴港上市，期望获得融资，打开求生通道。
还有的昔日大佬，已经被逼无路，正四处寻找下家，但似乎白衣骑士不好找。也有如光明地产这样的小盘股，资金缺口数十亿，净资产负债率极高。
而根据司法系统的披露统计，截至2020年6月5日，今年破产房企数量已达208家，超过2018年上半年的177家。
图表来源|中原地产首席分析师张大伟（特此感谢）
但另一方面，不少房企的销售数据似乎又很不错。一些热点城市，迎来了小阳夏。
这到底是怎么一副矛盾的光景，中国房企2020年的命运到底如何？
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很多小房企没有明天
很多分析都在说，截至2020年6月5日，今年破产房企数量已达208家，似乎这个数字很高。
但是客观讲，相对于我国名义上数十万家的房企数量，这个数字不算什么。
如果进行历史比较，如上文图表所示，2019上半年破产房企也高达238家，2020年的上半年尚未结束，杠杆游戏认为，最终破产数据应该是差不多。
和2020年比，2019年运气好的是，没有特殊黑天鹅事件。
在2019年春天，迎来了销售小阳春，多数房企是受益的。而2020年，被耽搁了几个月，虽然近期销售回暖，但小阳春终究是没有了，只获得了小阳夏。
至于小阳夏可以持续多久，大概没有人知道。乐观派的看法，未必很错，但是耽搁的几个月，无论如何是很难追回来的。
如果官方允许房地产市场追回2019年的销售数据，那么将意味着楼市有失控的风险。
毕竟2019年的销售面积，实在是高，特别是住宅销售面积创下历史巅峰。
按照杠杆游戏去年提出的“小波段周期调控”理论，维持市场热度一般就一个季度，接下来就要喊话、适度打压。
然后周而复始，诱多买房，但限售不会废除；房价可以适度涨，二手房市场普遍火爆并不容易，因为后入场者的变现之路，需要好几年。
从目前进度看，百强房企中有些似乎销售很旺、很耀眼，但下滑的其实也不少。如果看全局，就更没那么乐观了。
同时，百强房企的平均销售价格，整体是下滑的。
而2020年卖的房子，不少是2016年之后，较高价格拿的地。这对于杠杆较高的房企来说，利润压缩会非常明显。
同时前段时间的融资窗口期，如果没把握住，资金链的紧绷几乎是必然。所以才有好些中小房企排队赴港上市。
最终可以上市的房企只是少数，多数房企和资本市场无缘。他们要活下去，唯一的办法就是加快回款。
所以不要看部分城市似乎掀起了小高潮，在广阔的三四线市场，大部分房价还是非常稳的。这是中国房地产市场的分化，也决定中低线房企的生与死。
庆幸，货币环境不差。央行最新数据披露，5月末，广义货币(M2)余额210.02万亿元，同比增长11.1%，增速与上月末持平，比上年同期高2.6个百分点。
但是看央行近期的操作，是想把钱“直达”实体经济，比如创设2个新的货币政策工具。
多数中小房企和放出来的水是无缘的，促销回款，是他们的唯一活路。
从近期拿地情况看，但凡不错的城市，土地市场似乎不错。但是杠杆游戏注意到，较高价格拿地的主要是国企、激进房企。主流大房企，很少有高溢价拿地的。
这是他们的稳健，更是他们对市场的谨慎看法。
死在沙滩上的，一定是裸泳者。
2
“小阳夏”注定不会是大周期的开始
做出这个判断，不需要高深的理论分析，只需要明白，任何一轮大周期的启动，需要具备3个条件。
第一，购房政策上鼓励。
第二，杠杆也鼓励加，货币宽松、信贷利率政策支持。
第三，套现交易限制少。
目前这3点，全部不具备。
第一，调控是主基调，无非是局部适度放松，这是为了维持热度，诱多。
第二，货币倒是宽松的，但是针对二套房以上的信贷政策是不友好的。所谓低利率、随便贷不行的。虽然可以假离婚、通过一些中介，但是这本身就意味着交易成本。
所以，杠杆其实是不鼓励的，没有了足够多、足够长的杠杆，还能撬动地球吗？
第三，新房购买后2-3年的限售，是大城市主流，一点没动摇。一个无法快速套现的市场，根本不叫炒，这属于理性投资范畴。
房住不炒，正是官方所言，理性投资当然是欢迎的。
在《楼市小高潮来临！这把火能烧多久？》（6月8日）一文中，杠杆游戏分析过，一个社会，一年下来，经济就2个季度来决定。如果一季度开门红，二季度马马虎虎虎虎，三季度不算差，四季度意思意思，全年经济、就业目标就稳了。
今年情况是一季度滑坡，二季度预计同比转正就算很好。现在二季度还有最后20来天，要实现二季度基本转正、企稳，各方面都要加把劲。楼市一定程度的恢复、涨一点，不奇怪。
从近期的情况看，总的来说就业不算很差，但是压力是有的。
经济和就业的压力之下，虽然说了“房住不炒”，但货币比较宽松，楼市蓄能后自然会异动一下。
然后三、四季度继续存在外部不确定性，因此，你说楼市现在会过分打压吗？当然不会，二季度开始，经济抓紧“抢收”才是核心工作。
楼市跟着受惠。
2020年前5月，所有口径下，百强房企销售总额同比依旧还是下滑 图表来源|易居克而瑞（特此感谢）
至于会不会开始新一轮周期，目前看不到这个迹象。“房住不炒”除非发生极为特殊的情况，短期不会改弦更张。
有些话杠杆游戏得再说一次，相关部门说“房住不炒”，人家又不是说一定不可以涨，跌才是主要最要防范的。
当然涨多了，是不行的。此前我说一年6-10%的涨幅，比物价高一点，大家略有赚头，但也不至于疯狂。如此投资回报，多数人也是可以接受的。
总结一句话：房地产的夏日小火，允许它飞一会，但不是大周期的开始。
3
尽量不要购买排名异动非常明显房地产公司的房子
在前段时间我写的《去年狂砸钱，今年毛利下降，禹洲地产怎么了？》（6月2日）一文中，引述易居克而瑞的数据排名，禹洲2020年1-5月的的全口径销售金额，达到307.4亿元，冲到了第35位左右。
而2019全年排名在50位左右，也就是上升15个位次左右。
如果看权益销售金额，1-5月也有191.4亿元，排名40位上下。2019全年排在60位左右，排位更是上升20个位次左右。
作为一家上市公司，禹洲的这个数据依旧引发了一些探讨。
对此数据异动，杠杆游戏认为禹洲算是老实的房企了，不老实的那才是夸张。
以前杠杆游戏写过一篇文章，通过各种公开数据，比对某些房企的不同口径销售数据。最终结论是，我发现有少量房企的销售数据肯定是信不过的。
这类房企，要么是未上市，要么是权益销售数据不高（这个数据往往他又不说），但全口径数据很好看。
反正一定是买榜了，这里杠杆游戏不想得罪人，有些房企的朋友也认识。
买榜的目的是什么？这才是最值得说的，目的当然不仅仅是好看，不仅仅是忽悠购房者，更是希望获得更多的融资。
如上文所述，2020年，多数房企注定是没有明天的，会是最艰难的一年。
因此更要抓紧融资，比如要排队赴港上市。
总的来说，前几年玩数字游戏的，主要是闽系房企。我们看到福晟已经被收购，某公司也在到处找下家……
而这2年，杠杆游戏认为，浙系、川派房企，最值得警惕。
他们部分对外报的销售数据，动辄涨幅40%、50%，你信不信，一两个月叫特殊，半年、一年下来，反正我是不信。
一边是数字高歌猛进，一边正筹备着登陆资本市场。这类房企，多数以前就是个小摊摊，突然真上市了，管控半径急速扩大，反倒驾驭不了。
资金链本身紧张，房子质量风险也是很大问题。杠杆游戏对此就一个建议，他们吹牛是他们的事，作为购房者，建议杆友避开他们。
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