时代中国：失落的千亿梦|房企中报观察①
3月时，时代中国是发布2019年业绩第一个吃螃蟹的房企。准确说之一，当时同日发布的还有越秀地产。
过了5个多月，时代中国再次成为较早发布2020年中期业绩公告的企业。
2020上半年，时代中国合同销售额为325.66亿元，同比增长4.3%；
收入149.245亿元，同比下降6.4%；
归母净利润15.37亿元，同比减少3.60%。
当然，今年7月时，时代中国当时的CFO黄永年曾因“桃色视频”丑闻而，引发风波。我的朋友闺蜜财经，当时写了篇文章《桃色事件背后的时代中国：中年“危机”吗？》。
从股价表现看，市场不是很给面子。8月19日收盘股价继续跌，下探4.96%。
今天不谈桃色，也不说中年危机，这些不是习惯用数据说话的杠杆游戏主要关注的。只用中期业绩公告的数据，来看看时代中国的半年表现是否真的不错。
1
销售额略增、营收略降；这家太区域房企的千亿目标，只能来年再说
如上文杠杆游戏简单的数据罗列，2020上半年，时代中国的销售额，应该说还是合格的。有增长要说都不错。
略显不足的是营收竟然略微下滑。
同时，我注意到，2020上半年，时代中国收入中引以为傲的城市更新业务，收入为0。
2019年同期，这一收入为6亿多元。
中期业绩公告也进行了解释，2020上半年收入为149.245亿元，减少10.18亿元，减幅6.4%——该减少主要归因于城市更新业务收入减少所致。
不过无论如何，一家上升期的房企，营收下滑是很含罕见的。
同时，时代邻里分拆上市，物管收入也从3亿元多元，降为0。
不管是销售还是营收，转化主要还是靠时代中国的珠三角基本盘，特别是广佛地区非常显著。此前我写过。而这也成为时代中国冲击千亿销售目标的掣肘。
规模化必须得走出去。
在时代中国控股2020年上半年业绩发布会上，岑钊雄老板表示，有信心完成全年销售目标，“暂时没有修改目标的想法。”
这个目标，据了解，不是2年前说过的千亿元销售目标，而是为823亿元。
岑老板还认为，“对于时代中国控股来说，上半年整体成绩还是可以的，相信下半年表现会更好”。
2年前，时代中国曾提出最晚2020年要实现千亿目标。
而到了2020年时，时代中国表示要将千亿目标延后，设定2020年目标为823亿，业绩目标同比增速为5.0%。
虽然说2020上半年销售是增长的，但是客观来说，有一丢丢掉队了。
如果保持这个增速，甚至哪怕略微提高一点，2020年销售额要实现千亿元，概率很小了。
如果2020年无法实现千亿销售额，2021年有戏吗？
和那些动辄2、3年前还游离于不到200亿元级，然后迅速突破千亿销售大关的房企（不要问我哪一家）比，时代中国太保守、太慢了。
当然好处是，不用像某些房企老板那样提心吊胆。
2
毛利、归母净利均下滑
营收下滑的同时，时代中国2020上半年毛利也从2019年同期的51.87亿元，下降10来亿元，至40.22亿元。降幅达到22.47%。
中期业绩公告解释说，主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例，较2019年同期有所下降。
同样归母净利润也出现下滑。
2019年上半年，这一指标为15.94亿元，2020年同期则变成了15.37亿元。尽管幅度不大，仅下滑了3.60%。依旧值得重视。
另外值得一说的是，杠杆游戏注意到时代中国的毛利率表现，也不算太好。净利率表现还算不错。
先说毛利率，26.95%，比2019年报的29.31%，以及2019中报32.54%都要低。同时，看下图，也是2017年报以来的最低毛利率。
净利率为12.13%，比2019全年的13.10%降低了一点，但比2019年中报的10.66%要好。 如果我们看总资产净利率，为0.92%，创下2017半年报以来最低。虽说时代中国没有像其他房企一样狂奔，但是毕竟也发展不错。
那么反过来看，2020上半年的总资产净利率，也就让人不够满意，全年应该会提升。
3
资产负债率升至80%以上，花钱拿地小心翼翼，土储下降
如上图，我们可以发现时代中国的资产负债率越过80%，在近几年的半年报、年报中，是最高的。
比较好玩的是，时代中国2020年中期业绩披露，截至2020二季度末，流动负债总额997.75亿元，比2019末的880.02亿元提高了100来亿元。
但同时，流动资产净值下降。2019年末为532.54亿元，2020年二季度末为501.96亿元。
不错的是现金覆盖短债无忧，融资成本也还正常。杠杆游戏发现，2020上半年，时代中国把握住了低利率窗口期，借新还旧，降低了融资利率。
另外值得注意的是，花钱拿地方面，2020上半年，时代中国小心翼翼，甚至可以说谨小慎微。
如下图购地总额为42.64亿元。对于一家准千亿、不久会成长为千亿销售额的房企来说，这个金额不大。
同样，我们看着些地预计总建筑面积不到100万平米，归属时代中国的仅54.75万平米。
中期业绩披露，截至2020年6月末，时代中国土地储备約为2180万平米。时代中国认为这个储备足够应付未来3、5年的发展所需。
杠杆游戏注意到，2020上半年，时代中国房子的销售均价为13905元/平米。
如果以此为参照，要跻身并做稳定的千亿房企，时代中国可能还是需要更多土地储备。当然，价格是变化的，同时，还要考虑和其他房企的联合开发因素。
不过即便如此，2019年末时，时代中国总土地储备约为2300万平米。也就是说，如今比之前还低了。
对于一家渴望千亿销售额，或者对于任何一家进击的房企来说，这是很少见的。
“下半年，我们也会按照全年度资金的安排，去做投资的安排。”岑钊雄老板如是说。近期，时代中国开启拿地扫货模式，在加油了。
同时，中期业绩公告还披露，截至2020年6月末，时代中国称，城市更新项目总数超过150个，潜在总建筑面积约5200万平米。
当然，这东西要看如何兑现、何时兑现了。
总的来说，杠杆游戏认为，时代中国节奏控制上还是稳健的，千亿不过是时间问题。
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