杆友雯雯推荐霓虹花园的《太阳落去》：今天颁发两个新人奖。2019年度中文乐队新人给霓虹花园（Neon Garden），2020年度中文乐队新人授予脆莓(brickle berry)。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
距离招股书过期还有2天，拟上市公司荣万家生活服务股份有限公司（荣万家）收到了好消息：通过聆讯！
这或将是本年度最后一个过关的物业股，或也是2021年港交所物业第一股。在经过上半年狂热、下半年冷静之后，相信杆友们也明显感觉到，市场对物业股的态度发生转变。今天借着从数据中研究“准第一股”的成色，杠杆地产也想盘点下房企进击物业的现状、未来。欢迎文末留言拍砖。可能很多杆友还不了解荣万家，其注册于2000年，为荣盛发展旗下物业公司，曾用名廊坊荣盛物业服务有限公司、廊坊荣盛物业管理有限公司、廊坊开发区荣盛物业管理有限公司。据最新聆讯资料显示，从2012年开始，荣万家为中指院根据综合实力排名的中国物业服务百强企业之一，且排名从2012年的第86位快速攀升至2020年的第19位。与此平行的是业绩的增长。在管面积2017年-2019年分别为34.3百万平米、39.7百万平米，48.4百万平米；合约建筑面积55.0百万平米、61.6百万平米、75.6百万平米；收入7.095亿元、8.789亿元、12.506亿元；增速平稳。截至2019年12月31日，荣万家共管理251个物业管理项目，订约管理351个物业管理项目。主要业务为：物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务。收入占比方面，和其他拆分自地产公司的物业公司一样，荣万家的物业管理服务收入占据了总收入的大半壁江山，2017-2019年分别占比61.5%、61.0%、54.4%。值得注意的是，荣万家的业务分部集中于环渤海经济圈。2017-2019该区域占中项目比分别达到63.4%、59.8%、59.8%。另外，杠杆地产还注意到，和其他物业公司大部分项目靠母公司输血，少部分外拓不同的是，荣万家的项目几乎完全依赖于母公司荣盛发展开发的物业。比如2017年，收入的100%来源于母公司项目物业；2018年情况稍有好转，外拓项目来源6000平米，母公司收入占到99.9%；2019年外拓项目25.3万平米，母公司收入占到99.8%。可以看到荣万家向外生长的脚步，但这个速度……由此杠杆地产推测，上市之后，最近几年，荣万家大概率还是要靠荣盛发展的项目来贡献营收。荣盛发展如今情况如何？从最新的三季报来看，增速似乎一般。2020年前三季度，其营收436.62亿元，同比增长12.42%；归母净利润44.05亿元，同比下降9.9%。按“三道红线”的标准，三季末其剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍，大概踩中1、2条，其中一条涉险过关。2020年前三季度，荣盛发展累计新增土地面积269.27万平米，同比下降35.23%。于荣万家自身而言，有两个情况值得注意。一是现金流。上图看到，荣万家2019年经营活动所得现金净额急剧下滑，从2018年的8731.5万元降至2019年的3475.8万元。融资活动所得现金净额则从2018年的-1.489亿元扩大至2019年的-7.391亿元。2019年末现金及现金等价物，比2018年腰斩2亿多元。杠杆方面，荣万家的杠杆比率近两年下滑明显，从2017年的13降至0.4，主要由于业绩纪录期内偿还了借款。荣万家的资产负债比率2017、2018年均达到90%以上，2019年虽然大幅下降至77.5%，但这一水平在物业公司里也并不算低。宏观环境上，杠杆地产的感觉是：物业股的风似乎没那么猛烈了。就在荣万家通过聆讯的前几天，另一家大佬房企的物业公司：远洋服务正式在港交所挂牌。遗憾的是，远洋服务上市首日遭遇了破发：开盘价为每股5.86港元，收盘报每股5.85港元，略微跌破5.88港元的发行价。远洋服务并不是唯一在今年破发物业公司。早一些的10月，第一服务上市首日开盘即破发，当天收报1.76港元/股，较发行价下跌28.46%；同样在10月挂牌上市的卓越商企服务，也在四天后跌破了首日收盘价。在此之前的上半年，物业公司的风光无俩，大佬们纷纷摩拳擦掌，拆分上市。克而瑞物管数据显示，2020年上半年，物业板块逆势上涨47.29%，同期恒生指数下跌13.07%。然而，8、9月份开始，情况发生了变化。以9月为例，当月恒生指数跌幅为6.82%，同期物管板块跌幅为10.21%。资本市场回归冷静背后的现状是，目前分拆上市的物业股，大部分都靠自己母公司“输血”，拓展业务少得可怜。且部分房企“红线”压顶，鸭梨山大。依赖母公司，虽然能提供稳定性，但却不能支撑高速发展的预期。资本市场需要故事。另一方面，如有业内人士担忧的：上市的企业多了，资本市场也会怀疑，这个行业是不是都着急圈钱？理论上，物业公司掌握着那么多业主资源以及小区范围内的部分话语权，整合起来提供增值服务应该是钱景无限。但目前受困于各种原因，物业公司在这方面似乎难有作为。以最近火热的社区团购为例，美团们打得火热，然而，这不是物业公司早应该想到要做的事吗……Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿
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