三孩政策来了！房地产假装高潮
和多数时候每月重要会议新闻联b、新华she到点播发不同，5月31日下午不到15点，即推送了此次重要会议通稿。
主要内容为听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。
其中，最受人关注的莫过于：
进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施……
提前披露重要内容，杠杆游戏认为，可以说提高了全民福祉，让大家提前几小时开心，并多一个“下午茶谈资”。
当然，前半句是玩笑话，后半句我想真的，各种段子手都出来了，儿童节前这个下午，全民都很欢乐。
下文要开始说严肃的了。该政策对经济、房产、资产配置意味着什么？
1、我国总人口见顶趋势很难改变。我国统计局调查显示，育龄妇女的生育意愿子女数平均为1.8。
而实际是多少？各界有争议，杠杆游戏高低两种说法都懒得举例，因为最终的生育率反正是低于这个数字的。很多意愿并没有转化成生育。
从东亚社会以及欧美主要发达国家的经历看，一个社会生育率明显降低后，大幅反弹几乎没有可能。
图表来源|安信证券（特此感谢）
2020年的出生人数降到1200万，或许2021年以及未来几年有所提振，比如政策刺激鼓励等，但总体不能奢望过高。
考虑到此次普查显示，65岁以上老人的占比，比 2010 年时的不足9%显著升至 13.5%，人口老龄化程度明显加深，那么尽管生活水平和医疗发展，但每年死亡的绝对数字会走高。
对了，杠杆游戏注意到，60岁及以上人口比例为18.7%，这个较高的比重意味着，很快接近、超过65岁的储备人口量也很高。
安信证券就认为，未来10年里中国死亡率的中枢预计将从 7‰上升至 8‰，届时将有可能超过出生率的中枢水平，进而导致自然增长率为负、总人口规模出现下降。
2、为什么鼓励三孩政策对生育会有促进，但总体效果不能奢望太高。鼓励三孩政策，最理想的多生人口数字，是由适龄生育女性的数量决定的。
目前披露的第七次人口普查数据，尚无这么详细的数据，下一步更多的数据才会发布。但我们知道，七普披露，我国平均年龄达到 38.8岁，人口老龄化还在加剧。
图表来源|粤开证券（特此感谢）
虽然说15-20岁，36-49岁都可以生，但都是理论上。主要生育还是依靠20-35岁左右的女性，超过35岁的，你要求她再生育，难度很大，比例很低。
刘晓博老师根据历年发布的数据，统计了未经修正的1949-2020年的新生人口数量。如下图。
图表来源|刘晓博说财经（特此感谢）
显然，无论怎么修正，无论男女出生比如何，目前低于35岁的女性，总体趋势是减少。
这部分群体，该生一孩的多数已经生，该生二孩的前几年鼓励他们生也生过了，现在你觉得新增三孩能有多少？
事实上，前几年开始，不管生几个小孩的，户口都照上，念书也不再受影响，除了极个别地方没人催收所谓社会抚养费了。杠杆游戏是想说，不管是否旗帜鲜明鼓励三孩，在心底里，大家都明白，生育其实基本已经没有限制了。
而鼓励三孩政策，这是从政策上予以确认，生3个是受鼓励的，还有各项政策支持。
不过考虑到今天的总和抚养比，房价压力、医疗、教育、养老等压力，你说生2个、3个能鼓励出来多少？
图表来源|城市进化论（特此感谢）
无论如何，国家政策鼓励，明确鼓励3个，总是好事。未来早日彻底放开生育政策，由个人自己决定，同时不管生几个，都辅之以更好的待遇和政策，生越多越鼓励，是应该的。
3、经济增速放缓是不可避免的。首先，一个国家从非常落后、低生产效率到逐步实现工业化，到收入水平逐步提升后，再希望劳动生产效率大幅提升，这是很难的，除非技术进步显著，并处于产业链的中高级位置。
其次，出生人口逐步下滑，影响长期需求和消费。2020年我国人口出生率为8.5‰，较2019年出生率10.48‰下降1.98个千分点，再创新低。
2016年、2017年出生人口大幅增加，均超过1700万人，2017年以后出生人口数量有所回落，到2020年我国出生人口回落至1200万人。
再次，城市化进入中后期，总人口逐步见顶，且老龄化越来越高，一个社会总消费群体和消费观念会发生显著变化。
图表来源|西部证券（特此感谢）
总需求、总消费，决定总的经济增速。
所以，杠杆游戏觉得，我们要适应经济增速的中低速。
而经济增速的放缓，也决定了很多行业的高增长不可能，甚至出现下滑，不否认反过来，银发经济是受益的。
4、房地产假装高潮。接下来的一些楼盘产品说明会，置业顾问可能要说，四房是刚需。
部分改善型需求住宅产品，确实会加大四房、五房产品的研发和推出。
但是，今天这个房价，能买得起大房子的，不管生多生少，都是那个群体，和鼓励生几个没关系。
图表来源|中泰证券（特此感谢）
爱生的、钱够，过去罚款不也愿意交吗？咱国家级名导张艺谋不就是吗？
其实，今天的高房价，本身就是影响生育意愿的重大原因。加上教育、医疗、养支出也很大，以及现代化后多数人更愿意自己过更好，你让ta把一切付出给2个、3个小孩，自己还怎么享受人生？
工作996、职场PUA，好不容易想玩一下，还不行吗？
不否认，会有少数人，因为政策鼓励会提高生育意愿，但是人类总趋势是不可逆的。总的来说，房地产有一定受益，鼓励生3个，起码比不鼓励，对房地产长期还是要好。
5、较高的房价，恰恰长期阻碍生育和经济增长。这个道理杠杆游戏就不说了。
图表来源|不详（特此感谢）
这几年的持续调控，总体不敢大放松，有金融安全考虑，有贫富差距考虑，有社会稳定考虑，同时从人口和长期经济增长角度，我们也会知道，一个国家房地产如果对经济支撑太大，房价太高，未来人口和经济还咋整？
此前，杠杆游戏有句话，炒房对个体很多是受益的，但是对国家，严重到损害前途。
6、房产投资配置，除了核心城市，真的不要任何侥幸。第七次人口普查数据各地陆续都发布了，如下图，是人口增量较多的20个城市。
图表来源|城市战争（特此感谢）
此前，杠杆游戏已经写过好几篇文章，鼓励三孩政策，我觉得不会有任何实质变化。
首先，房产投资，未来投资回报率不高。
其次，一定的投资也可以，但是一定是核心城市。上图只是个举例，总体可以投资的城市，大概比这个还是要多点。
最后，要注意变现节奏。
7、医药、保险、服务消费等有前途。显然，上文杠杆游戏的分析认为，不论是从我国人口总量还是年龄结构的变化说，都是不利于商品消费扩张的。
特别是很多耐用消费品，结构变化的机遇更要紧。
图表来源|中泰证券（特此感谢）
医药、保险，以及一些服务业，我觉得是有前途的。老龄化社会、银发经济，有它的特点和情况。
8、鼓励生育，越多政策越好。此次会议说：
进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
同时，要求各地：
依法组织实施三孩生育政策，促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接，健全重大经济社会政策人口影响评估机制。要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑，加强适婚青年婚恋观、家庭观教育引导，对婚嫁陋习、天价彩礼等不良社会风气进行治理，提高优生优育服务水平，发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支。
对全面两孩政策调整前的独生子女家庭和农村计划生育双女家庭，要继续实行现行各项奖励扶助制度和优惠政策。要建立健全计划生育特殊家庭全方位帮扶保障制度，完善政府主导、社会组织参与的扶助关怀工作机制，维护好计划生育家庭合法权益。要深化国家人口中长期发展战略和区域人口发展规划研究，促进人口长期均衡发展。
你看，天价彩礼这些都要整治了，就是怕年轻人不敢结婚、结不起婚。
上述所有，杠杆游戏都是支持的。我还有一个建议：
所有的领导干部，适龄年纪的，要鼓励他们带头生3个，拿出当年搞计生的劲头让他们带好头。
这是为了国家的长治久安，为了中国经济和民族的未来，他们责无旁贷。
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