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杆友雯雯推荐蛙池WaChi的《孔雀》：我有一次开车，莫名听到这个乐队哭了，祝他们上节目以后发财。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
近期针对房地产的政策、会议、表态，目不暇接，可用“暴风骤雨”来形容。第二是房企，特别是此前杠杆率高、激进的房企，如今面临艰辛去杠杆，甚至生还是死都不是自己可以决定。7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。不仅如此，据说这一比例限制，除了房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。房企们怎么办？哪些房企将越来越难，甚至走入绝境？杠杆地产今天谈点个人看法。第一，不能往死里搞。所有人都坚信，房地产上下游产业链太长，解决就业多，对经济影响极大，作为全球、全国销售体量最大的商品，怎么能死搞？第二，房地产是夜壶，不仅不能往死里搞，几乎每年都要给房地产几个月的“小阳春”——不一定在春天，也可能是秋天、冬天。总体就是要让投资者、房企开心几个月，促进销售、稳定价格，甚至是提升价格，确保地价可以再涨，地方政府、银行都高兴，经济和就业也可以托底。第三，投资房产起码不亏。在上述历史、规律之下，很少有人相信买房会亏，杠杆地产主要说的大城市哈。这就导致无论购房者还是房企，多数时候有“信心”，或者说侥幸，任何加杠杆的行为，都觉得理所应当。先是三道红线，以剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍这“三条红线”为标准，根据房企的“踩线”情况，将房企划定为红、橙、黄、绿四档，分别对应不同的有息负债规模增速阀值。央行、银保监会建立的银行业金融管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。然后，2021年春节后，市场传闻，22城搞集中供地，后来发现是真的。接着7月初，国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。组合拳还没完，7月23日，住建等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，从房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务四个方面切入，对房地产市场秩序进行全面规范。大伟看楼市统计，2021年截止日前（7月末），全国房地产累计调控超过320次，其中中央各部门的调控政策高达46次，2020年同期只有30次左右。政策大潮下，央媒也频频发声，杠杆游戏看到新华时评说：文章指出，新市民和青年人的住房保障是当前难点也是矛盾的主要方面，特别是在一些人口净流入、房价偏高的大城市，新市民、青年人买不起房、租不好房的问题比较突出。
总结一下，调控已经形成体系和闭环，从房企弹药杠杆、资金供给上限、土地供应、租赁住房供应、市场秩序等多个方面全面把房地产“关照”起来。这些举措的逐步落地和深化，决定了地价、房价相对稳定，房子利润率走低，房企杠杆狂奔，再无可能——房企任何侥幸心理都会把自己带坑里，甚至债务搂不住，杠杆扛不起会把自己搞死。
从“三道红线”到“拿地金额占比超40%红线”，这些房企踩线
当然，2020年后，房企大概多数没有侥幸了，只有个人购房投资者多数不信。从2020年开始，多家知名房企就在自救。按照2020年三道红线的规定，试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。很大程度上说，现在不是完成降负债目标的问题，而是如杠杆地产上文所述，针对房地产的闭环监管之下，房企狂奔再无可能，债权人自己也不放心，动辄“逼债”，房企不降债务，可能因为“挤兑”，自己要挂。至于“买地金额超年度销售额40%”，综合来看，这不算新政，2020年“三道红线”管理就提出这一点。只是说，此前重点工作是房企要尽快实现“三道红线”合格，否则借钱会很难。我们看2020年财报，各大房企挺牛的，不管真的假的、会计粉饰还是靠啥，三道红线全踩的典型房企，似乎没几家。如下图。当然，有些房企的上述指标也挺吓人的，生活那么难了，杠杆地产就不举例、点名。大家努力吧。截至2021上半年结束，一些房企在处理债务、卖项目、少拿地上挺积极的，可以说，又取得了一些“成绩”。当然，代价也挺大的。部分超级、大房企上半年拿地简直少得不敢相信，财务支出管理得太夸张了。不这样不行啊，监管盯着，金融机构不提供弹药，债权人不放心……如上图，绿城、越秀地产、新希望地产、招商蛇口、华润置地、龙光、融信集团、中骏集团、滨江集团等拿地金额占比好像不低。此外图上没有的保利、华侨城、卓越集团、建发等，杠杆地产大致看了一下，好像也不低。上述不同口径下，不一定过红线了哈，希望大企业们有雅量。我其实特别想说，如今还能大笔买地的，恰恰是资金实力雄厚，或者起码是有自己办法。此前有报道说，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。也有知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。如果商票数据计入债务，纳入“三道红线”指标中的有息负债指标，未来房企降负债的压力将进一步加大。日前的一个会议上，相关领导指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”打蛇打七寸，资金、杠杆就是房地产的七寸。控制住了，加上土地供应的扩大、租赁住房的增加，房价没法折腾。当然，对于房企来说，意味着利润率进一步走低，管理不善、成本控制、债务高的房企将出局。无论票据目前是否纳入监管，未来越来越严，杠杆地产是肯定的。目前“三道红线”监管还有很多漏洞，债务转移、粉饰财务的办法很多，上头不会不管的。7月26日消息出来后，地产股集体大跌，如下图，那个惨。Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿
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