保利物业的2021年：这项数据有点奇葩|年鉴③
杆友欣欣然推荐群星的《Lit It Go》：人类还是可以合作的。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
银银按：又到财报季，今年杠杆游戏还是如常推出企业财报拆解——“年鉴”栏目，将陆续关注杆友和我个人感兴趣的企业。杆友有特别想看的企业年报，欢迎留言告诉我。
今天，我们关注物业管理行业的巨头保利物业。
央企背景，母公司保利发展亦是房地产大亨，保利物业含着金钥匙出生。
2021年继续不负众望，保利物业无论营收还是利润指标，悉数大涨。当然，杠杆游戏不是来写吹牛的，通过保利物业新近发布的2021年业绩公告，我想谈更多细节。
无论一家企业多成功或者失败，都有它特别的地方。
1
营收、利润大增，派息是不是有点抠？
2021年，保利物业录得107.83亿元营收，同比增长约34.2%。
保利物业旗下三大业务表现都很好：
(i)物业管理服务收入较2020年同期增长约34.8%至约人民币6,670.4百万元；
(ii)非业主增值服务收入较2020年同期增长约35.0%至约人民币1,811.2百万元；
(iii)社区增值服务收入较2020年同期增长约31.6%至约人民币2,300.9百万元。
各项营收大增同时，利润指标也很不错，比如杠杆游戏注意到，2021年保利物业毛利约为20.15亿元，较2020年同期增长约34.4%，毛利率约18.68%，同比也上升，约0.03个百分点。
不过也有下滑的指标。
2021年，保利物业溢利约8.71亿元，虽然较2020年同期增长约25.1%——和营收增速比，要低一些。
同时，净利率约为8.1%，同比下降约0.6个百分点。
归属净利润8.46亿元，同比增长约25.6%，和营收增速比起来，真正的赚钱增速还是要略微低一点，当然杠杆游戏要说，这是合理的。
和营收大增不同、现金表现也不错比起来，保利物业的其他收入总体却是下滑的，从2020年的过2亿元，下滑到1.87亿元，金额当然不多，但是非常有趣。
如下图，我们发现银行利息收入下滑了，政府补贴等也有一定下降。
后者好理解，前者公司收入多、现金数据不错，难道是利率的因素吃了点亏？
而股息的分配，对照这3年看，也是比较有意思的。业绩公告说，2019年派息1.66亿元，2020年为2.38亿元，2021年准备派息1.69亿元。
问题是2019年时保利物业的归母净利润只有小5亿元，2020年6亿多元，2021年如杠杆游戏所写，超8亿元，下图也有。
利润增长了这么多，杠杆游戏要问一句，分红派息是不是抠门了一点？
对了，业绩公告披露，每股基本盈利2020年为1.22元，2021年为1.53元，如上图，其实不错的，为什么分红不舍得？
2
应收、应付、行政开支、融资成本增加
接着，杠杆游戏发现了更有趣的细节。
其他净收入方面，从2020年的2.1亿元，下滑到2021年的1.5亿元左右。原因是多项应收款项减值亏损。
如下图，贸易应收款项还好，其他营收款项、联营企业权益的减值亏损、汇兑等，都比较明显。
这些合一起，出现了其他净收益整体大几千万元的下滑。
贸易应收款项及应收票据很有意思，2020年末为8.88亿元，2021年末增长至14.25亿元。如下图，主要是第三方应收导致的，从5个多亿元，增长到超10亿元。
如下图，从账龄上说，无论1年内、1-2年，还是2年以上的应收，基本都是增加。
说完应收，杠杆游戏说一下贸易应付款项。
同样也是有较大增长，从2020年末的小4亿元，增长至2021年末的超8亿元。
其中，第三方比较多。
同时如上图，1年内贸易应付款项剧增。从3亿多元，增长至7亿多元。
行政开支方面，杠杆游戏注意到，保利物业2021年行政开支超10亿元，2020年只有7.7亿元，增加约30.7%。
主要由于本集团的业务与2020年同期相比录得快速增长，导致应付额外僱员的薪酬及福利，以及相关开支增加。本集团的行政开支占总收入的比例约为9.3%，较截至2020年12月31日的约9.6%，略有下降。
融资成本，则出现了巨大的增长。2020年为480万元，2021年增长了119.8%，至1060万元。
3
第三方物业在管面积多，收入占比低
截至2021年末，保利物业已进入全国29个省、直辖市与自治区的196个城市，合同管理面积约6.56亿平米，合同项目数2428个，在管面积约4.65亿平米，在管项目1786个。
其中，第三方的合同占比不低。截至2021年末，第三方的占比57.5%，比2020年末的57.7%略有下滑。
当然，实际在管面积比例第三方约占60%，如下图。
但物管费第三方收入只有34.4%，在管面积占比更高，收入却不及前者。
当然，这个情况比2020年已经改善了不少。
2020年时保利物业第三方的在管面积占比59.9%，基本和2021年差不多，物管费收入占比只有26.4%。
如业绩公告披露的，第三方的住宅物业物管费为1.78元/平米/月，保利自己的2.24元/平米/月，相较于2020年还涨了2分钱，第三方的则是一分没涨。
类似的问题在各大物业管理公司中，几乎都存在。
协议收来的第三方物业，要收更高的物业费、要涨价，是不容易的。在杠杆游戏看来，能及时收上来钱，都是很不错了。
而要通过其他方面增收，看起来跑通了前途无量，但离真的商业模式成功，大概各大物管企业都还有一些距离。
值得一说的是商业及写字楼，保利自己的8.67元/平米/月，同比下滑了0.31元；而第三方的从2020年的5.91元/平米/月，反倒涨了4毛3，至6.34元/平米/月。
这行情，真是奇葩了。
本文所有财务图表，均源自保利物业年度业绩公告，特此说明并感谢
年鉴
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