困难的时代中国

撰文|杆姐&编辑|雯雯（欢迎关注她）

杆友欣欣然推荐SOJA的《I Don’t Wanna Wait》：不能说。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

好几位杆友留言，说谈谈时代中国啊。

感觉得到，有杆友买了他们家的房子。今天杠杆地产“地产年鉴”栏目和杆友一起探究时代中国控股的2021年表现。

杆友有想看的房企年报，非常欢迎继续留言告诉我。

01

增收但净利下滑，非控股权益部分利润反倒大增

时代中国控股2021年业绩公告披露，2021年合同销售为人民币（货币单位下同）955.9亿元，同比减幅4.8%。

不过，杠杆地产注意到，其合同销售均价为每平米18590元，同比增幅为24.7%。

2021年，时代中国控股的营收为436.35亿元，同比增幅13.1%。

尽管营收不错，利润指标却是下滑的。

年度利润为47.54亿元，同比下滑11.4%。

特别值得注意，归属净利润从2020年的49.41亿元，下滑34%至32.60亿元。

增收不增利，还降利就不说了，我们看非控股权益的利润达到14.94亿元，2020年度利润更高时，这一数字反倒只有4.25亿元。

这是一个值得思考的问题，杠杆地产就不多说。

唯一还行的是，时代中国控股的毛利略有增长，2020年为111.02亿元，2021年为120.53亿元。

不过无论毛利率还是净利率，都是下滑的。

毛利率从2020年的28.68%，略微下滑至27.62%；净利率从2020年的13.91%，下滑到10.89%。

应该说下滑不多，算是很幸运，有的房企下滑幅度惊人。

面对压力，时代中国控股也在控制成本。

比如销售及市场推广成本，2020年这方面花了11.20亿元，2021年降至9.40亿元。

同样，行政开支，也从2020年的15.74亿元，降至2021年的12.27亿元。

融资成本，从2020年的11.81亿元，降至2021年的8.26亿元。

不过，其他开支增长了，从2020年的4.85亿元，大幅增长到12.09亿元。

02

区域性很强，坦诚未来各种风险

业绩公告披露，时代中国控股的主要项目集中粤港澳大湾区核心城市。

如下图广州、佛山、东莞销售最明显。土地储备方面情况我就不举例，总体也是粤港澳大湾区主要城市为主。

这个问题杠杆游戏此前也写过，有好处也有坏处。

遇到行情普遍不好时，过于集中一个区域，抗风险韧性有时候就显得有点不足。

当然，如果全国到处搞，摊子铺大了，很多房企又扯着蛋。

另外杠杆地产看到，时代中国控股2021年来自城市更新业务的收入为44.07亿元。主要也是来自广州、佛山。应该说这个金额不算很大。

截至2021年末，时代中国控股有城市更新项目总数约135个，潜在总建筑面积约4000万平米。

从过往看，潜在的城市更新项目要转化为实在的销售、营收，也不是容易事。

业绩公告披露，截至2021年末，时代中国控股的流动资产净值为470.85亿元，其中898.14亿元为物业存货，计息银行贷款及应付利息的即期约51.25亿元，长期其他借款、优先票据、公司债券及银团贷款的即期部分67.05亿元。

时代中国控股认为：

鉴于房地产市场当前放缓，加上资本市场融资来源有限，本集团可能需要较预期长的时间，方可变现物业出售所得现金及/或从外部融资获得现金以履行其偿还贷款的义务。

在业绩公告中，杠杆地产看到时代中国控股的焦虑，明确提到流动资金压力、财务状况。比如和数家金融机构谈续约的问题，比如提到2021年末后，继续和多家银行及金融机构进行磋商，以取得新融资来源15.50亿元。

虽然做了很多努力，时代中国控股认为，还是有很多不确定性。

能否持续经营：将取决于下列因素：

(i)于需要时成功获得额外新资金来源；(ii)成功且适时落实各项计划，以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售、加快收回未偿还销售收入及其他应收款项、控制成本及控制资本支出以产生充足的净现金流人；(iii)于需要时成功出售资产或城市更新项目。

对于压力很大的房企来说，如果无法实现上述计划，后果可以想见。

03

股息抠到惊人，员工数量减少

另外，杠杆地产注意到时代中国控股本的普通权益持有人应占每股盈利1.66元，相对2020年的2.54元，下滑34.6%，还是降低了不少。

要说这也可以理解，我不能理解的是派息。

业绩公告披露：

董事会建议截至二零二一年十二月三十一日止年度的末期股息每股人民币7.87分。

我的天，这个派息水平，简直了。

2021年度的末期股息为165,413,000元——这金额简直了。

对照一下，杠杆地产看到，2020年建议末期股息每股76.68分（合共1,486,685,000元），已经支付。

对照一下，这金额差距，无言以对。

虽说净利润下滑，但好歹还是有小几十亿元的利润啊，这个派息，做时代中国的股东是不是太悲催？

过去一年，时代中国股价从10块港币，降至3块多港币。

图表来源|东方财富（特此感谢）

如上图，过去一年这股价不忍直视。

市值损失、股价亏了，最后眼看着公司赚钱了，虽然少一点，但是做股东依旧分不到……

对了，杠杆地产从时代中国控股的业绩公告中看到，截至2021年末，该司雇员数量为5934名，2020年同期为6698名。

本文所有未标注出处财务图表，均源自时代中国控股2021年度业绩公告，特此说明并致谢

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