拿地“飞虎队”福晟求生，世茂联合东方资产收购？

来源 | 综合21世纪经济报道等

一度被视为拿地飞虎队的福晟集团，在经历了多次破产、被重组、被清算、被并购等传闻后，终于成了资本市场的板上肉。

近期，世茂正在并购福晟集团部分股权，以获得更多的土地储备。目前谈判基本已经确认，相关的细则双方仍在商榷。

也有消息说世茂只是买项目，并没有整体并购福晟的想法。

目前，世茂、福晟、东方资产等AMC均未有官方发声。当然，不管是整体并购福晟还是只是收购项目，福晟都已经处在待纾困的模式。

其实从港股福晟国际在10月9日的闪崩就可以知道，福晟被并购是迟早的事情。毕竟新城只是老板出了问题，就不得不卖出几十个项目稳定现金流。而福晟，可是被债主“逼上梁山”不是一回两回了。

旗下子公司各类股权冻结、实际控制人变更、老板及集团成被告等负面消息，11月至今，福晟集团旗下有8家子公司股权遭冻结，累计涉及股权10445万元。

最近的一笔债权纠纷就是绿城集团旗下的绿城融资租赁因融资租赁纠纷已将福晟集团、福建六建及公司实际控制人潘伟明夫妇告到上海市金融法院，案件将于12月17日上午开庭，案号（2019）沪民初3067号。

福晟8000亿货值“肥肉”

截至今年11月，福晟集团的销售金额为637.7亿元，排名51位，这与其此前设定的“2019年900亿”目标，还有一段距离。不过为了这个目标，福晟曾在过去三年加速冲刺，这为其沉淀了为数不少的优质资产。

福晟在2017年前后通过并购一举拿下的项目就有70余个，2018年的200多亿回款都用于新增投资，当年预计累计动用1000亿资金投资新项目，截至当年年末，总货值超过8000亿元，其中新增的土地货值，就达到620亿元。

其中最引人关注的，莫过于深圳体量达200万平方米的旧改项目(目前股权已变动)，2018年福晟在深圳的9个项目，储备货值超过了5000亿元。

而目前福晟在粤港澳大湾区布局4座城市，持有共约7个项目。

大本营海西经济区的4座城市，福晟则共有25个项目，其中15个还有可售货值.

环杭州湾大湾区则有上海福晟钱隆广场和淮安的钱隆御景。另外福晟在天津、郑州还有6个可售项目。

消息称，此次合作涉及规模或达2000亿，主要涵盖福州、厦门、天津、惠州等主要几个存在待开发优质项目的城市。

世茂并购的底气

据统计，世茂仅在2019年上半年就接连拿下泰禾、万通、粤泰、明发等房企不少于11个项目，累计斥资126.8亿元。

世茂为深陷债务漩涡的泰禾伸出橄榄枝，在世茂并购的项目中，针对泰禾集团的收购就达7个，交易对价约为77亿。

世茂2019年在并购上花费的金额已达150亿。在年初的业绩会上，许世坛公开表示，2019年70%以上的土储都会来自并购，将拿回款的50%买地。

实际上，过去几年，世茂的拿地强度一直在不断加大。根据申万宏源统计，世茂的权益土地购置金额从2016年的300亿飙升至2017年680亿，2018年前三季度继续购地450亿元，不过世茂在2018年第四季度放缓了拿地的节奏，2019年则通过并购项目的方式增加储备。

根据2019公司半年报，世茂共获取土地60块，总价约788亿元，权益前货值约2500亿元。新获土地中，一二线城市占比57%，其余分布在强三四线(23%)和弱三四线(20%)。

值得注意的是，2019年上半年新增的2500亿货值中，约1800亿元货值通过收并购获取，占比高达70%。“2019年世茂的可售货值将超4000亿元。”许世坛曾对媒体表示。

在众多房企进入休整期时，世茂为何能够斥巨资并购？回头来看，2014-2016三年的蛰伏，为世茂的再次起飞积累了动能。

据公开数据显示，2013年，世茂实现销售额670亿元，同比增加46%，这份答卷在当时也十分亮眼。但随之而来的却是负债增高、财务风险加大，发展也受到掣肘。此后三年时间，世茂房地产调转航线，摒弃了过往激进的拿地策略。世茂开始退往“安全地带”，2015年更是“零拿地”。

虽然排名下滑，业绩出现停滞，但经过调整，世茂房地产的净负债降到了行业低位，截止到2016年末，世茂房地产的净负债率下降到了53.4%的低水准。

2017年、2018年、2019上半年公司的净负债率分别为58.9%、59.4%、59.6%。翻阅资料，世茂更是保持了长达8年净负债率低于60%的记录，不光异于普遍激进的闽系房企，在整个房地产行业都颇为罕见。

不过，在加大并购步伐的同时，世茂的负债总额以及资产负债率出现逐年上升的态势。2019上半年，世茂房地产负债总额约3046.6亿元，同比增长32.46%。其中，流动负债总额约2142.72亿元，非流动负债总额约903.88亿元。

2017年、2018年及2019年上半年，世茂的资产负债率分别为64%、68%、73%，虽然始终处于安全区间，但上升势头值得注意。

另一方面，世茂房地产的融资成本一直较低。2018年，世茂全年融资成本仅5.8%，2019年上半年逆势进一步降至5.6%。7月9日，世茂发布公告称，已成功发行于2026年到期的10亿美元优先票据，票据利率5.60%，低于业内7%-8%的平均水平。

在现金流管理方面，世茂也十分重视，世茂上半年实现回款813亿元，同比大幅上升47.8%，账面现金为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元。

2014-2018年，在世茂房地产的借贷中，一年以下的银行借款及其他金融机构借贷以及债券分别为187.25亿元、169.54亿元、122.3亿元、142.96亿元和275.54亿元，2019年上半年为320.56亿元。就目前来看，公司现金足够覆盖短期借款。

扩张与收缩一直伴随着房企的发展，世茂目前的频繁并购是否又会重蹈此前的覆辙，不得而知。但至少在2019年，世茂的增长是令人刮目的，前十的宝座也几乎已是囊中之物。

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