新冠病毒—超级黑天鹅事件，中国房地产将走向何方？
来源 | 城市分层
2020年初，冰雪未消，春暖乍寒。一个个病毒从武汉出发，开始了它们的春运之旅。它们从武汉来到北京、上海和深圳，它们漂洋过海。终于，全中国甚至全世界都有了它们的身影，最后它们有了一个统一的名字，叫做武（病）汉（毒），无数人闻“汉”色变。
房地产作为中国的支柱性产业，一直以来在中国经济中占据着重要的作用。2019年中国GDP100万亿元，直接的房地产销售额高达16万亿元，这还不算和房地产密切相关的上百个行业。目前中国“生病”，房地产这座万亿级航母，该驶向何方呢？
很多人说这场新型病毒对中国房地产的影响，和2003年的SARS很像，但其实2003年和2020年，房地产所面临的情形和背景完全不同，几乎没有可比性。
第一，2003年房地产并未成为我国支柱性产业，而2020年房地产执中国经济之牛耳早已是板上钉钉；
第二，2003年中国的房地产化尚未真正开始，市民购买潜力巨大，而2020年购房者资金早已枯竭，许多人追悔莫及，大哭没抓住买房的好时机。
本文主要从政策、土地、房企、营销、产品等5大层面来讲述疫情对中国房地产业的影响。
政策端
本轮楼市调控的主要时间点及脉络
从2016年10月本轮楼市开始调控所呈现出的周期来看，符合每7个月左右进行一次楼市调控政策的调整，受冠状病毒负面冲击，“保经济增长、保就业”压力较大。
参考SARS期间先宽松后收紧的政策，2020年2季度前后，楼市政策将出现定向调整。如果经济下行压力持续加大，不排除出台大规模定向放松政策的可能性，2021年1季度出台将出台楼市适度收紧政策抑制城市房地产市场阶段性过热。
另外，当前全国范围内项目暂停施工、销售，致使开发商回笼资金的难度进一步增加，房企大规模出现资金面问题诱发金融风险的可能性也在增加，考虑到可能将在5月份结束疫情，那么为了防范爆发系统性金融风险，2020年2季度，势必会出台宽松货币政策缓解企业资金面压力。
从经济端和资金端皆可清晰地看出，2020年上半年房地产政策必将走向宽松，央妈放水不是梦。
土地端
新冠病毒让中国经济几乎处于停摆状态，地方政府财政收入骤减，财政支出大量增加。开发商也是如此，一段时间内不能卖房，基本无收入，但刚性支持还是存在，且有众多开发商带头捐款，帮助中国走出难关。
目前，政府和开发商都缺钱，那么面对同一宗标的物（土地），那就是零和博弈，这里来简单拆解下双方心理。
疫情克服后，百废待兴，毕竟经济停摆时间太长了。政府财政主要来自税收，工业税收和个人税收这些肯定一时半会儿收不上来。那就只能大量供应土地来快速地平衡政府赤字，所以政府大量卖地的需求是存在的。
再看开发商，长期的停售导致货值的积压，半年度的任务考核还背在身上，当务之急就是赶紧出货做营销，至于拿不拿地，暂时没那么重要。什么时候会拿地，只有在土地性价比非常高的时候。
我们在网上购物时经常会遇到这种现象，明明这个东西不是特别需要，但是当折扣足够的时候，即便我暂时不需要，那我也会买下，成为“剁手族”的一员。
政府有卖地需求，开发商买地需求少，那接下来问题来了。政府卖哪儿的地呢？卖多少钱呢？简单来说就是地段和价格两个因素。
如果政府供应远郊地块，价格一定要非常之低。恒大1月在重庆巴南区拿地，楼面价3500元/㎡，要知道2019年4月可是有开发商在周围拿地价格是7000元/㎡以上的；
如果供应核心区地块，那价格一定要很有性价比。在近期重庆出让的土地中可以发现，普遍地块规模都比较大，基本都超过了过去重庆单宗土地100亩的规模，渝开发和万华在重庆北区拿地分别是150亩和200亩；而且价格都不高，沙坪坝老城核心区地块起拍价仅5737元/㎡。
那如果有企业重仓武汉或湖北的话，这轮肯定就赚不了钱了，不亏都算是好的。所以，武汉房企为减少损失，会加紧全国化布局，抗衡区域损失风险，很可能来重庆拿地。而此时武汉土地价格折上折甚至骨折价后，势必也会吸引一批胆大的企业去武汉拿地。
最惨的还是区县的开发商，也就是三四线城市。这些城市的拿地规模会集聚收缩。小城市本就规模小，客户基数少，每年有11个月都在喝西北风，就等着这点返乡置业人群来回血，“开张吃一年”，结果这次爆发超级灰犀牛事件，唉，梦碎。
所以，政府要想成功卖地，就一定要选好地卖，否则一旦戴上流拍的帽子后就更难卖了。开发商低价拿地的时机终于来临，土地市场进入到买方市场。各投资负责人慢慢看，慢慢挑，莫挑花眼了。
房企端
房企会进一步分化。部分现金流紧张，以及在2019年盲目冲规模的中小房企，特别是融资渠道单一的，在此次春节销售受阻的情况下，资金情况会急剧恶化。为了保证活下去，最直接的办法就是卖项目，迅速套现。
除了整体的项目出售外，拿地后只支付了部分土地款，寻求合作开发的项目，也会大量涌现，这对擅长做收并购和产品力具有优势的房企来说，是一个极好的机会。
现金充裕，经营稳健的部分大型房企，会成为实力的接盘侠。在2020年，房地产行业的兼并重组浪潮会愈演愈烈，“大鱼吃小鱼”会更加频繁发生，甚至会演变成行业“大鱼吃大鱼”的现象。
开发商为活命，势必会降价或加大渠道投放。重庆悦来板块某项目，最近绑上了链家线下渠道，高层佣金3%，是正常高层佣金的2倍。
大盘项目会利用大盘优势，用其中一个组团的低价来吸引全城客户，低价成为去化的唯一要素。什么客户研究、产品研究，一边待着吧，低价就是王道。
2018年底时，贵阳花溪区8000亩恒大项目降价，使花溪区深陷价格战，最终引发 “蝴蝶效应”，整个贵阳主城都陷入价格战，市场一路下行；
2019年底时，800万方的乌当区中天吾乡项目开盘，7字头重现江湖，共推出4800套，卖了2700套，当天卖了35个亿。这是什么概念，重庆卖的最好的项目——融创文旅城，2019年全年卖了10000套，100个亿，中天一次销售就抵得上融创卖一个季度。
价格才是最好的试金石。
营销端
2019年是开发商极其痛苦的一年，因为被渠道扼住了咽喉，自家养的小媳妇最终“翻身农奴把歌唱”。
2020年疫情爆发，线下渠道集体哑火，开发商被迫转战线上，各种线上卖房操作大行其道，有些甚至可以在网上直接买房下单，线上渠道开始大放异彩，但也仅仅止步于引流蓄客的阶段。
线上卖房在过去有过十分风光的时刻，那是在市场上行时，有钱人买房像逛淘宝，看上顺眼的就给买了。这里有几个先决条件：首先客户一定是投资客，其次客户在购买前已经对项目或项目所在区域十分清楚，最后整体市场处于上升期，买啥都是赚，闭着眼随便买。
现如今，市场普遍下行，房地产进入到买方市场，开发商想尽各种办法逼着客户去买房。即使开发商吹的再天花乱坠，客户还是得一定去现场看看，看看区位、看看样板间。
买房是一件非常低频的事，很多人花尽毕生心血一辈子只能买一套，甚至有些人穷极一生都买不起一套房，这是我们的悲哀，也是房地产行业的悲哀。
线上买房这些年一直不瘟不火，不知道随着未来5G和物联网建设的发展以及信任体系的搭建，会不会有再次焕发光彩的时刻？
线上买房，到底是缺5G，还是缺房产界的“支付宝”，还是另有所缺呢？
产品端
此次疫情，大家都时刻待在家中，给自己也是给社会一份安心，大家肯定对物业也有了更深层次的了解。 有的小区物业组织到位，小区业主也都遵守规定，在家抗击疫情。而有的小区，则是完全无序，大量业主还是该干嘛干嘛，最后成为重灾区。
有的小区电梯时刻消毒，为避免交叉感染，物业在电梯中放置了卫生纸供擦拭，听起来很不错，但下一秒钟就有爱贪小便宜的业主把卫生纸悄悄拿回家了。不知道你在看完电梯监控后，有没有暗下决心：等以后有钱了，一定要买套高素质的小区。
小区业主群体和物业服务水平，都可以通过改善置业，提前进行价格筛选过滤。很多人对高品质产品的需求会得到进一步释放，这对未来中国房地产回归到“产品为王”是一个机会，同时也是挑战。
此次疫情让很多人宅在家里，一日三餐和娱乐活动都在狭小的空间进行，这会让部分有改善性需求的客群，加快改善置业的时间表，部分刚需客户，也会将改善需求提上日程，未来改善型产品在市场中的比重还会加大。甚至有些人改变了传统以来对横厅的偏见，横厅空间更大，可以放置临时搭建的乒乓球台以打发时间。
未来，刚需客户垫脚买改善物业将是大势所趋。
重庆2019年单盘销售第一名是融创，第二名也是融创。融创这两个项目的住宅产品预计在2020年下半年逐渐清盘，部分大盘项目也逐渐进入尾声，再加上高价地产品逐渐进入市场，重庆房地产市场届时必将水涨船高，市场从“主动改善”过渡到“被动改善”阶段，改善物业将迎来一波春天。
而春节期间大家长期待在家，虽无收入但消费也少，对有些人来说等于是间接的储蓄。等疫情过去后，刚需客户开始发力，会成为上半年市场主力，下半年随着高价地产品逐渐入市，刚需购买力在上半年释放殆尽，偏改善群体会成为下半年市场主流。
纯刚需上半年买房，假刚需下半年买房。
尾声
2020年很难，望一切安好！