下一家要倒下的知名房企会是谁？

来源 | 苇草资服

它是香港上市公司，股东根正苗红，依托中国最知名的高等学府，2018年销售额383亿，同比激增超过53%，列百强榜第67位，37个项目分布在全国18个城市。

无论怎么说这都是一家冉冉升起的明星地产公司。

但短短一年后的2019年末，录得巨额亏损，每股净资产已降为2分钱，股价1毛钱，总市值不足6亿元人民币，至少有20亿逾期贷款已被诉讼和启动查封，全部126亿有息负债都将于1年内到期，而账上现金或等价物仅余16亿元，财务状况万分危急！

这是百强房企北大资源当下的危险处境。

北大资源极有可能是继银亿集团、三盛宏业、颐和集团、粤泰、泰禾、福晟、中迪禾邦、新华联、山水文园等等一长串名单后，下一家要倒下的知名房企。

北大资源成立于1992年，核心业务为房地产开发及产业园区投资与运营。2013年，地产开发业务开始逐步装入香港上市公司方正数码，后更名为“北大资源”。产业园开发运营和部分房地产项目资产则由母公司北大资源集团持有。（备注：为便于区分，下文中的“北大资源”指上市公司北大资源，母公司则称为“北大资源集团”）

2015年，北大资源一次性从母公司收购12个优质地产项目。此后一路高歌猛进，截至2019年末，北大资源在全国18个城市拥有37个项目，土地储备建筑面积达751万平米。而母公司在北京、石家庄、金华、台州、美国硅谷等地运营14个北大科技园项目。除此之外，母公司北大资源集团还持有华南MALL、杭州北大资源博雅城等大型商业综合体。

北大资源开发的住宅产品分成紫境系、颐和系和未名系，项目分布在杭州、成都、重庆、武汉、昆明、东莞等地。

项目分布图（含母公司）

过去几年，北大资源一直在超常规的高负债路上狂奔。

2017、2018、2019年北大资源的资产负债率分别为95%、93%、97%，远远超过行业79%的平均水平。3月底，北大资源发布业绩报告，2019年全年亏损24亿元，归属于母公司的净资产仅剩1.4亿元。

北大资源所开发的项目以大盘居多，37个项目中单盘规划面积超过40万平米的项目就有14个。位于重庆的北大资源江山名门项目，占地面积45万平米，规划建面116万平米。湖北鄂州的莲湖锦城项目，占地面积56万平米，规划建筑面积82万平米。大盘项目都需要分期，开发周期长，如果拿地价格高，则土地款要长期沉淀，严重影响资产周转效率。

地王之殇是北大资源永远绕不过去的惨痛教训。

2016年9月22日，北大资源以初生牛犊不怕虎之势，以总价34.3亿、楼面价25264元拿下东莞市竞黄江镇宅地，溢价率高达662%，刷新当年东莞土地成交总价和单价纪录。

该地王项目就是今天的东莞颐和翡翠花园，至今仍未开售，区域限价为每平方米20000元，比楼面价还低5200块，光这一个项目北大资源亏损超过20亿元。

东莞颐和翡翠花园效果图

畸高的利息费用完全吞噬了北大资源的盈利能力和净资产。

2017至2019年，北大资源利息费用分别为17.7亿、28.2亿及30.7亿。而同期末金融机构借贷总额为202亿、152亿和126亿。金融机构负债金额不断下降，但利息费用不降反升，大量资金通过高息关联方拆借及收益合约融资来解决，融资成本从8%-20%不等。仅2019年，北大资源向关联方支付利息就超过9亿元。

自2018年开始，受到股东方北大方正集团的拖累，担保资源受损，北大资源基本丧失了再融资能力。最近三年来，北大资源计息银行借贷及其它借贷总额不断降低，到2019年底仅剩126亿，且全部在一年内到期，说明过去一年，基本没有新增融资。

货币资金已从2018年末的39亿降到如今的16亿元，现金短债比为0.12亿元。北大资源的现金流已近枯竭，债务违约一触即发。

2019年12月10日，五矿信托向青海省西宁市中级人民法院申请诉前财产保全，请求对北大资源相关的公司银行账户资金17亿元予以冻结，或查封、扣押其他等值财产。有消息说后来双方已经和解。

但其它金融机构也已等不及了。

3月5日，北大资源附属公司再次收到诉讼和仲裁，要求支付的贷款及证券涉及的本金、预期收益等合计达12.7亿。大量的诉讼预计都还在路上。

北大资源的险境怎么解？北大资源会否大量处置项目断臂求生还是两手一摊破产倒下？融创、世茂等白衣骑士能否再次现身？让我们拭目以待！

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