48亿整售外滩中心办公楼里的绿地商办进退
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生意场上重要的不是谋略，而是利益平衡。一纸草草不过900字的交易公告，再次将董家渡项目引入人们的视野。
5月29日，上海银行股份有限公司发布公告称，向中民外滩房地产开发有限公司购置一栋绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目，总价款48.54亿元。
事实上，绿地外滩中心项目便是2014年中民投以248.5亿元拿下的董家渡地王项目。入市五年、项目耗资大、开发时间长等较多不确定因素，牵动着董家渡项目的利益各方，而今年可以说是董家渡项目开始颇有收成的一年。
继今年2月部分住宅获得第一张预售证后，董家渡一栋办公楼项目迎来最新买家，不管是对绿地控股还是董家渡的股东们而言，这是近期为数不多的好消息。
于绿地而言，出售董家渡项目的写字楼部分不仅可以去化商办资产，润色上市公司的业绩报告，还能加速回款，补充现金流。
此次出售绿地外滩中心T2幢办公楼为超高层，出售价格并不便宜，对董家渡项目各股东方而言，似乎都是一件“两全其美”的交易行为。
48亿整售里的
董家渡写字楼命运
老上海的繁华褪去之后，外滩边上一栋栋高楼迭起，参差不齐，包裹着这座被资本、利益吞噬的金融之都。
备受关注的董家渡项目，自去年初由绿地控股接盘后，便因为股东利益、300亿担保、信托违约等纷纷扰扰了一年多时间。如今，在数栋写字楼整售或出租之后，不知绿地和董家渡的股东们能否长舒一口气？
据了解，上海银行购置的绿地外滩中心T2幢写字楼，是位于上海黄浦区小东门街道616、735街坊外滩项目，办公物业建筑面积约为5.29万平方米，交易标的尚在建设中，主体结构临近封顶。
若以目前披露的总价款48.54亿元来看，此次出售写字楼项目的成交均价在9.176万元/平方米。对董家渡的股东而言，这笔买卖仍属划算，可以说是“卖了个好价钱”。
对于内地开发商来说，大多数房企以快周转为轮轴运行，自持物业一定程度上也意味着损耗，而从购买地块到出售资产变现，加速现金流的运转才是使开发商快速积聚资本的重要方式。
上海业内人士介绍称：“写字楼整栋出售的话，一般市场价要打七折，否则不一定卖得动。通常来说，黄浦区的写字楼整栋出售的话，成本在每平方米5万至6万元左右，但是这个也要看产品，最近写字楼市场的波动其实蛮大的。”
根据公告，上海银行与中民外滩房地产签订购房协议及预售合同，上海银行已根据协议约定支付了43.39亿元，已支付金额占总价款的89.9%，余款将按照协议约定进行付款。
随着中民投退出、安信信托入局与绿地接盘后，董家渡项目已更名为绿地外滩中心，总建面约120万平方米，含11栋写字楼资产，其中4栋甲级写字楼，7栋总部办公楼。此次上海银行购置的T2幢资产即为四栋超高层甲级写字楼之一。
值得一提的是，此次并非董家渡项目第一次整栋出售写字楼，早在2019年12月31日绿地集团已曾发布消息称，海通证券将购买绿地外滩中心写字楼物业。
彼时，海通证券旗下海通恒信发布公告称，向中民外滩购买绿地外滩中心B1办公物业及车位物业，交易代价预计为14.19亿元，该地块的土地面积1.43万平方米，地上共9层，预测建筑面积为1.6万平方米。
据此计算，彼时恒通证券购买B1栋写字楼的均价约在8.85万元/平方米，较如今上海银行以均价9.18万元/平方米购置T2幢写字楼要便宜约3300元/平方米。
随后又有市场消息指出，海通证券或将买下7栋总部办公楼中沿滨江段的3栋写字楼项目，分别为B1、B2及B3写字楼，并预计海通证券将斥资约60亿买下这三栋资产。
此外，更早在去年7月25日，绿地控股还与中国人保签署战略合作，后者将入驻绿地外滩中心总部办公楼A1和A2栋。
据五年前董家渡项目出让时的资料显示，该项目办公比例不小于65%，且受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让。而对于可转让的办公部分，最小转让单位为栋。
对于内地不专门做持有型物业的开发商来说，变现才是关键的一步。至此，董家渡项目中的11栋写字楼资产，先后引入中国人保、海通证券、上海银行金融企业后，6栋写字楼项目似乎已经找到归宿。
据此前绿地集团对外宣布的消息来看，目前，绿地外滩中心7栋总部办公楼已经基本落成，计划2020年一季度交付使用。而4栋超高层写字楼均进入地上建筑阶段，预计2020年均可完成主体结构建设。
张玉良曾在去年11月与市场交流时表示，外滩中心项目的合作形式可买可租，绿地也愿意持有，租楼也欢迎，绿地将联动政府将租和税相结合。
绿地商办项目进退
商住地块在拿地之时，虽然较住宅地块的拿地成本要低，但商住地块伴随着一定比例的商办物业，需自持运营，面临不得转售或积压资产的风险。
而对于像绿地控股资产过万亿的企业而言，商办资产也在随着集团规模扩大的同时不断增长。一旦遇到经济形势下行，市场波动较大时，这些商办资产或会成为累赘。
据了解，绿地控股每年新增商办比例在20%左右。而在每月的新增地产项目上，除去纯住宅项目外，商住项目的占比基本超过单月拿地的50%以上。
仅以今年4月新增的9个项目来看，绿地集团仅有两个为纯住宅项目，其余均为商住或办公项目，这部分所占当月新增总面积的79.74%，占总计容建面比例的77.55%。可以看出，绿地今年布局的项目里，商办资产仍占一定的比例。
2019年报显示，绿地集团全年实现合同销售金额3880亿元，其中住宅占比65%，商办占比35%；实现合同销售面积3257万平方米，其中住宅占比77%，商办占比23%。
从收入的角度看，去年绿地集团在地产业务上的结转收入为1943亿元，同比增长20%，而自持物业取得的租金收入同比增长32.06%至13.1亿元，租金收入占地产结转收入的1%还不到。
除去美国住宅出租及其他租金收入外，2019年，绿地在商办业态方面取得的租金收入为10.81亿元，同比增长28.38%。
如此看来，绿地每年通过自持商办物业取得的租金收入较少，增幅有限，且自持商办项目的收入受市场影响，会出现较大波动。这对习惯快周转的开发商而言显然不是有利条件，出售资产成为快速回血，增厚业绩的手段之一。
这一点还可以从今年5月29日，绿地回复上交所的问询函中得到印证。去年，通过出售商办项目及处置金融资产等，绿地投资收益录得同比大增197.17%至88.64亿元，占该期利润总额的28.97%，而上年同期占比仅为12.29%。
事实上，由于自持会沉淀大量资金，以及散售带来股权分散、运营管理困难等问题，业内人士早已指出，相比商业地产持有与散售模式来说，整售模式可以加快资金的回流。
对此，绿地高层早在2014年就曾表示，绿地结合特定产业需求，结合产业融合的新趋势，要开创房地产、金融、商业等资本的合作时代，搭建新的商业运作平台，且以整栋的形式对外销售商业物业。
当年，绿地的商办产品体系中，揽金最多的是上海徐汇绿地中心二期，该项目在年内销售总额达45.96亿元。当年6月，平安信托以44亿元整购上海徐汇绿地中心其中两栋物业，销售面积达8万平方米，折合销售均价约5.8万元/平方米。
“写字楼整售大单对于集团业绩托高贡献突出。”绿地集团相关人士曾如此表示。
分析人士更指出，所有追求规模扩张的企业，都不会大规模持有物业。“企业追求规模，现金的周转速度要加快，企业进行全国性拓展，需要更多的现金流来支持。”
随着如今商办市场好转，绿地似乎也迎来了机会。
回看今年的商办市场情况，疫情之后，随着经济形势逐渐好转，商办供需市场也在缓慢复苏。据观点指数发布的4月中国商办运营商TOP10报告显示，商办资产的交易仍延续了前几月的热度，尤以北京、上海为最。
据不完全统计，今年4月，上海和北京共有4宗商办资产成功交易，合计交易金额超85亿元，收购方有保险企业和基金等，交易标的则包括上海滨江金融中心、上海国际财富中心、北京方舟大厦以及北京中弘大厦。
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