2100亿债务压顶，房企前40强卖身自救

来源丨小债看市

今

年以来，蓝光发展出售物业自救、撤出上海总部传闻、大幅裁员等负面消息频出，背后是其下滑的业绩和高企的债务。

辟谣

近日，市场传闻融创继收购彰泰后，目前在洽谈一家城投公司和一家50强房企的收并购，传言称该房企是蓝光发展。

4月22日，蓝光发展辟谣称：近期一些自媒体有关公司股权合作的描述严重夸大、不实。公司股权合作主要是项目层面合作，也是行业普遍现象。

受此消息影响，4月22日早盘蓝光发展盘中直线拉升并触及涨停，随后股价震荡回落，成交量明显放大，收盘报4.21元，涨幅为3.69%。

蓝光发展分时走势

同时，蓝光发展表示公司经营情况正常，今年以来销售持续向好，一季度销售回款创历史新高，整体经营稳健。

据2021年一季报显示，蓝光发展实现净利润5.61亿元，同比增长9.14%；实现营业收入68.54亿元，同比增长29.03%；公司总资产2664.43亿元，同比增长25.72%。

此外，蓝光发展称其子公司蓝光嘉宝股权交割已经顺利完成，并将对公司财务指标产生正面影响。作为上市公司，蓝光发展会按照监管要求及时公告需披露的相关信息。

截至目前，蓝光发展下属全资子公司已将其持有的蓝光嘉宝服务64.62%股份过户至碧桂园物业香港名下，相关股份交割手续已经办理完毕，交易对价高达48.47亿元。

今年以来，蓝光发展出售物业公司自救、撤出上海总部传闻、大幅裁员等负面消息频出，背后是其下滑的业绩和高企的债务。

业绩下滑 债务高企

据官网介绍，蓝光发展成立于1990年，2015年在上交所重组上市，主营房地产开发和医药制造业务。

2019年，蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务在港交所主板挂牌上市，构筑起“A+H股”双资本平台。

蓝光发展官网

近日，蓝光集团与蓝光发展实际控制人杨铿签订了《股份转让协议》，蓝光集团拟通过协议转让方式，受让杨铿所持有1.78亿股公司股份，约占公司股份总数的5.87%。

本次股权调整前，蓝光发展由蓝光集团持有46.86%，杨铿直接持有11.45%；调整后蓝光集团的持股比例上升至52.73%，从相对控股变为绝对控股；而杨铿转让的股份已超过其所持股份的50%，直接持股比例下降至5.58%。

股权穿透图

2020年，蓝光发展房地产业务实现销售金额约1035亿元，同比增长2%；实现销售面积约1205万平方米，同比增长10%，值得注意的是销售权益比降至70%以下。

据克而瑞数据显示，2020年蓝光发展以926.7亿操盘金额位居第39位，同比后退6位；以1073.1万平方米操盘面积位居第22位。

克而瑞房企销售排行榜

近年来，在“快周转”经营策略下，凭借较强的区域优势和分散的城市布局，蓝光发展销售规模快速增长，利润水平大幅提升。

但是，2020年蓝光发展业绩出现下滑，实现营业总收入429.57亿元，同比增长9.6%；实现归母净利润33.02亿元，同比下降4.53%。

值得注意的是，这是2016年以来蓝光发展首次出现业绩下滑，其2018和2019年净利增速分别高达62.91%和55.53%。

盈利能力下滑的同时，蓝光发展的经营获现能力也出现恶化，2020年由于拿地和开发支出增加，其经营性现金流净额大幅流出61.27亿元。

经营性现金流情况

截至2020年末，蓝光发展总资产2582.64亿元，总负债2118.68亿元，净资产463.96亿元，资产负债率82.04%。

近年来，蓝光发展的财务杠杆水平一直处在80%以上高位，如果加上永续债其负债水平和财务杠杆将更高。

财务杠杆水平

从房企融资新规“三道红线”看，蓝光发展净负债率88.5%，剔除预收款后的资产负债率为73.03%，现金短债比为1.06，踩中一道红线归为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。

分析负债结构可见，蓝光发展主要以流动负债为主，占总负债的78%。

截至2020年末，蓝光发展流动负债有1667.87亿元，主要为一年内到期非流动负债，其短期负债合计279.76亿元。

相较于短债压力，蓝光发展流动性一般，其账上货币资金有297.43亿元，其中受限资金有8.5亿，刚好可以覆盖短债。

在备用资金方面，截至2020年末，蓝光发展银行授信总额为1207.4亿元，未使用授信额度为884.32亿元，具备一定的财务弹性。

银行授信情况

在负债方面，蓝光发展还有450.81亿元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计428.59亿元。

整体来看，蓝光发展刚性负债有768.21亿元，同比大增27%，主要以长期有息负债为主，带息债务比为36%。

可以看出，蓝光发展有息负债增速明显高于营收增速，债务压力巨大且融资成本也明显高于同体量房企，2016年-2020年其融资成本分别为9.06%、7.19%、7.54%、8.65%和8.2%。

另外，值得注意的是，蓝光发展少数股权权益比和损益比相差较大，存在“明股实债”嫌疑。

2020年，蓝光发展的少数股权权益由199.07亿激增至278.64亿元，占比由51%增长至60%；而少数股东损益却从7亿降至3.74亿，占比从17%降至10%，估算其明股实债规模超200亿。

在偿债资金方面，蓝光发展主要依赖于外部融资，以银行借款为主。其融资渠道较为多元，除了发债和借款，还通过租赁融资、应收账款、定增、股权质押和信托等方式融资。

从比例上看，蓝光发展银行借款、债券和非标债务融资占比分别为39.96%、31.86%以及28.18%，可以看出其非标债务占比较大。

截至2021年4月，蓝光控股已质押8.85亿股蓝光发展股票，股权质押率为62.21%，可以看出质押率较高。

股权质押风险

在资产质量方面，2017年以后蓝光发展的存货规模上升很快且数额庞大，主要为在建开发项目，截至2021年一季末高达1771.08亿元，存货周转率有所下降。

另外，截至2020年末蓝光发展受限资产为574.07亿元，是净资产的1.24倍，主要为受限存货，对资产流动性产生不利影响。

从土储上看，2020年蓝光发展新增房地产项目60个，新增项目总建筑面积约962万平方米，计容建筑面积约716万平方米，可以看出其拿地面积低于销售面积。

与蓝光发展目前的销售和开工情况相比，其土地储备规模略显不足，未来新增土地储备需求或进一步加大资本支出压力。

资金和偿债压力下，2020年蓝光发展开始卖子求生，已将旗下迪康药业100%股份作价9亿元转让。

总得来看，2020年蓝光发展业绩下滑，经营获现能力恶化；有息负债不断攀升，融资成本高企；此外还存在大量“明股实债”嫌疑。

千亿目标下极速狂奔

1990年，杨铿从国企辞职下海，以生产汽车配件起步，后通过做电子电器市场进入房地产行业，创立了蓝光的前身“成都兰光房屋开发公司”。

2005年，赶上成都旧房改造，蓝光顺势而为一路发展壮大。

蓝光控股董事局主席杨铿

2008年，蓝光谋求上市，豪掷3.3亿元拿下壳股迪康药业29.9%的股权，却在七年后才成功登陆资本市场。

起步于成都的蓝光，后来坚持“区域集中-西部领先-全国拓展”的发展战略，在保持成都本土竞争优势的同时，自2009年开始正式启动全国化布局，于当年进入昆明、重庆、自贡等城市。

2010年，蓝光首次进入北京，次年又进入浙江嘉兴，开始布局长三角地区。

2017年，杨铿提出冲刺千亿销售额的计划，想要以规模换取更大的市场及财务空间。凭借较强的区域优势以及契合市场需求的产品定位，蓝光房地产销售面积及销售金额持续保持增长。

2016年，蓝光销售额从183.7亿元上升到339.1亿元，随着在全国范围的推进，2017和2018年其销售金额快速增长至582亿元、855.39亿元，近三年复合增长率为68.48%。

2019年，蓝光发展以1079.8亿元的销售金额排名第33位，正式跨入“千亿俱乐部”行列。

也就是说，从销售百亿到千亿的突破，蓝光仅用了四年时间。

同时，杨铿的个人财富不断上涨，他获2019福布斯全球亿万富豪榜第2057名，2019福布斯中国400富豪榜第296位。

2019年9月，蓝光发展将总部搬迁至上海，剑指华东区域的扩张。

值得注意的是，在蓝光销售面积和销售金额大幅增长的同时，反映实际销售额的权益销售金额却在下滑，2019年权益销售金额为768.4亿元。

近年来，杨铿还在大力推进多元化发展战略，成立文旅集团，推出“水果侠”主题世界IP，但文旅项目难赚钱是业界共识。

另外，蓝光这两年高管团队频繁流失，多位副总裁级别的人物任职不久便离开。

2020年4月，蓝光曾经的“二把手”张巧龙、副总裁王万峰双双辞任非执行董事；四个月后人力“一把手”孟宏伟也提出了离职。

而蓝光人事变动频繁的根本原因，是其开启了“二代接班”模式，核心团队的频繁离职，给蓝光的经营战略执行和落地，带来了不小的阻碍。

由不良资产行业观察&通达金融联合业内机构发起的一年一度行业盛会“第七届中国特殊资产管理与破产重整高峰论坛”将于2021年7月15日-16日在上海召开。

今年将有500+境内外机构相聚上海，资产端，终端买家，投资机构与处置机构中高管代表共同针对当前行业的共识问题“不良资产行业是否进入“买方”市场？AMC行业如何错位竞争？地方融资平台风险化解进行时，AMC行业有哪些处置机会？”展开讨论观点与实践的碰撞，更多峰会详情，下方扫码报名。

* 凡注明“来源：不良资产行业观察” 或标注原创的所有作品，版权均属于不良资产行业观察。

* 任何单位及个人转载、摘编或以其它方式使用上述内容，请注明来源不良资产行业观察。

相关阅读

点击“阅读原文”即可报名

《第七届中国特殊资产管理与破产重整峰会》