险资撤军房地产，释放哪些信号？

来源丨陌爷地产圈

当下房地产正处于暴风骤雨般的大洗牌阶段。

龙头房企表现出发展与转型焦虑，而中小房企更是面临着空前的生存压力。

2015-2018年的上行周期中，开发商加杠杆举债式扩张模式，让不少开发商都赶上了行业机遇的快车道。

然后水能载舟亦能覆舟。

当下暴雷的房企无不得益于杠杆，却也因杠杆而命途多舛。

曾经对于房地产行业未来前景的一种主流看法是：万科的标准化+碧桂园的执行力+保险资金。

标准化和执行力是内功修炼、操盘水平的一种表现，而资金问题才是开发商的源头活水。

而作为房地产重要的参与角色—保险资金，今年以来，显得尤为落寞，原因有三：

（1）地产行业趋势性下行，房企普遍增收不增利，投资收益不及预期；

（2）房地产逐渐沦为政策市，而保险资金源于险民，资金投向将受到更加严苛的监管；

（3）寡头效应突出，中小房企暴雷、破产现象日益增多，令险资入局地产圈更为谨慎；

曾今的主流形式

险资与地产的深度绑定可以回溯到2014年，源于两个契机：

一方面，保险资金对房地产的投资额度（非自用不动产）放宽，2014年提升到保险公司总资产的30%。

另一方面，78家央企陆续退出房地产业务，民企成为房地产的主流，对资金的需求空前高涨。

自此，在险资的加持下，房地产企业似是如虎添翼。

叠加房地产的黄金发展周期，开发商得以快速发展，而背后的险资更是赚得盆满钵满。

以中国平安为例：先后通过参与定向增发、认购或旗下子公司投资等方式成为了碧桂园、朗诗、旭辉、华夏幸福、中国金茂等房企的股东。

成为名副其实的隐形地产大佬。

年中报表显示，截至6月底，不动产的投资占比为19.3%，仅次于基建和非银金融。

而除中国平安外，中国人寿、泰康人寿、生命人寿、太平人寿等多家险企均有投资或与房企合作。

从克而瑞发布的2020年房企销售排行看，前20名房企中，约有9家企业的主要股东为保险企业。

而险资则是主要通过减持套现、利息分红、股息回报等方式获利。

险资+地产，因此一度被视为房地产行业未来的主流形式。

险资开始离场

金融的本质是逐利的，险资也不例外。

在下行的行业周期中，部分险资开始选择减持甚至离场。

9月16日，大家人寿通过减持金地约1.06亿股，占公司总股本约2.34%。

市场分析，主要原因在于金地集团的 “增收不增利”的问题。

而这已经不是大家保险第一次减持房地产了。

2019年9月，大家人寿减持万科A ，其持股比例减至4.29%。

此后，再经过多次减持，到2020年12月底，大家人寿已消失在了万科A的十大股东名单里。

其他险资的减持动作也是相对频繁。

2021年万科半年报显示，中国人寿两个保险产品共计减持万科A股约4194.41万股。

7月13日，华侨城发布公告称，公司股东前海人寿减持股份，占总股本比例为0.98%。

再看看近期因华夏幸福事件而处于风口浪尖的中国平安。

中报显示，今年上半年中国平安实现归母净利润约580.05亿元，同比下降15.5%。

而其中对华夏幸福相关投资资产进行的减值计提就高达359亿元。

被迫成为华夏幸福第一大股东实则无奈。

而如果华夏幸福的债权解决方案得不到妥善解决，很有可能将会继续深陷下去。

据悉，平安吃此一堑后，开始收缩对于房地产的投资额度。

旗下，全资子公司平安不动产与平安建投业务进一步重整合并。

鲁贵卿掌舵平安不动产后，预计平安不动产业务的重心将转向基建领域。

险资最重要的是解决收益稳健及久期缺口的问题。

而基建，恰是险资投资领域谋篇布局的一个重要方向。

风雨飘摇的未来

可以预测，未来2到3年，房企的业绩依旧大概率萎靡不振。

因为当下大多数房企都在忙着生存，而非发展。

而“躺平”是房企对于当下市场周期最无声也最无奈的表达。

险资的减持，对房地产而言就像是褪去的潮水，更像是行业的“晴雨表”。

而未来随着金融监管的趋严，险资大概率还将进一持续减持对于房地产的股权投资。

风雨飘摇中，险资拂拂衣袖，轻松退场。

而留下的开发商仍要继续渡劫。

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